손광남 변호사
2023.02.24 11:00
제소전화해는 어떤 경우에 하는 것인가요?
Summary
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임대차계약 시 임대인이 임차인에게 제소전화해를 요구하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 오늘은 제소전화해는 무엇이고, 어떤 경우에 하는 것이고, 주의해야 할 점은 무엇인지 설명해 드리고자 합니다.
1. 제소전화해는 무엇인가요?
제소전화해란 말 그대로 제소(소송 제기) 전에 화해하는 것으로, 계약 당사자들 사이에 발생할 수 있는 민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 당사자들이 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 의미합니다.
임대사업자들은 제소전화해에 제법 익숙하실 텐데요. 임대차계약을 체결하면서 제소전화해를 받아 두면, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 추후 채무불이행이 발생하면, 화해조서를 기초로 강제집행이 가능합니다.
2. 그렇다면 제소전화해는 왜 하나요?
여러 가지 용도로 사용될 수 있지만, 가장 흔하게는 임차인이 임대차계약 종료 또는 해지 후에 임대차 목적물을 반환하지 않을 것을 대비하여 제소전화해를 신청합니다.
임대차 목적물을 반환하지 않는다면, 임대인은 강제로 임차인을 내쫓을 수 없고, 임차인을 상대로 명도소송을 하여야 하는데, 명도소송은 가집행을 위한 1심 선고까지 통상 6개월 ~ 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 또한, 이 소송을 하는 도중 미납된 임차료가 공제할 임대차보증금을 초과하는 경우가 벌어지기도 합니다.
반면, 제소전화해를 하면 임차인의 채무불이행 시 명도소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 이 때문에 명도소송으로 고생한 임대인들이 임차인과 제소전화해를 체결하는 것을 선호합니다.
3. 제소전화해 체결 시 주의점은?
제소전화해는 재판 없이 강제집행을 할 수 있기 때문에, 임대인에게 매우 유리한 제도입니다. 이러한 점을 판사도 잘 알고 있습니다.
그래서, 제소전화해 조항이 현행법에 비해 불리하게 적혀 있는 경우에는 판사들이 이를 허용하지 않습니다. 강행규정에 반하는 화해조항은 화해기일에 재판부의 지시에 의해 수정되는 것이 일반적입니다.
임대인 입장에서는 강행규정 위반한 화해조항이나 임대인에게 과도하게 유리한 화해조항은 법원에서 허가하지 않는다는 점을 주의할 필요가 있습니다. 임차인 입장에서는 위약벌 조항이나 원상복구 조항 등이 불리하게 작성되어 있진 않은지 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
제소전화해 비용을 누가 부담하는지는 정해진 바 없고 당사자들이 협의할 문제입니다. 따라서 제소전화해를 하기로 하셨으면, 임대차계약서에 이러한 사항도 꼼꼼히 기재하는 것이 필요합니다.
제소전화해까지 걸리는 시간은 각 지역 법원마다 다른데, 서울중앙지방법원의 경우 6~10개월 정도 소요됩니다. 임대인들은 뜻하지 않은 명도소송을 예방하기 위해 제소전화해를 고려해 보시길 바랍니다.
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