이장원 세무사

2023.02.23 11:00

세금/절세

매수자 우위 시장, 생애 첫 내 집 마련의 기회는 어느 타이밍에?

Summary

  • 주택가격은 지속해서 하락하고 미분양 아파트는 속출하고 있는 현재 상황
  • 현재의 주택시장은 매수자 우위인데 그렇다면 무주택자와 1주택자가 실수요 목적으로 주택을 구매한다면 어떤 타이밍에 사는 것이 좋을까?
  • 과거 주택 구매를 촉진한 조세정책이 2008년부터 2015년까지 꾸준히 있었다. 어떠한 정책들이 있었는지 살펴보고, 앞으로 정부에서 발표할 조세정책을 예상하여 매수 적기를 잡아보도록 하자.

 

주택가격 지속적 하락, 미분양 아파트 속출

 

2022년에 이어 2023년에도 지속해서 주택가격이 하락하고 있다는 뉴스를 접하게 된다. ‘이제는 바닥이다.’라는 뉴스만 벌써 몇 번째인지 모른다. 1월 3일 1·3대책을 필두로 주택 규제의 대부분이 완화되고 있으며, 이에 대한 여파로 그나마 주택가격의 하락 폭은 줄었고, 고금리 부담 등으로 인해서 아직은 시장이 관망세라는 의견이 팽배하다. 추가로 매도자와 매수자 간 가격에 대한 인식 차도 여전한 상황이므로 쉽사리 주택시장이 활기를 보일 것으로는 보이지 않는 상황이다.

 

주택가격이 하락하니 당연히 미분양 아파트가 속출하고 있다. 전국 미분양주택은 9년 4개월 만에 최대인 6만 8천 호에 달해 전달보다 1만 호가 증가하면서 정부가 위험선이라고 언급했던 6만 2천 호를 넘어섰다. 1년 전 1만 7천 호에 불과했던 미분양 물량이 1년 새 4배 가까이 늘어난 것이다. 특히 지난해 11월부터는 매달 1만 가구씩 증가하는 등 빠른 증가세를 보이고 있다.

 

CK_ti323a7403_l.jpg

 

현재의 주택시장에서 생애 첫 내 집 마련 타이밍을 잡는다면?

 

항상 매수자 우위 시장에서 주택 구매를 한다면 좀 더 우위를 점할 수 있는 것이 이치이다. 주택가격이 점진적 하락을 할 것이라는 시장 분위기가 팽배한 상황에서 아직 무주택자이거나 1주택자로서 주거이전을 고민 중이라면 어떻게 주택 마련의 시점을 잡는 것이 좋을까?

 

여러 기준점이 있지만, 과거의 주택 세금 정책을 참고해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 지금의 주택시장과 유사한 상황은 이명박-박근혜 정권을 대표적으로 들 수 있다. 이명박 정권 시절에 이미 세계는 미국의 서브프라임모기지론에 따른 글로벌 경제위기가 닥쳐있던 상황이었다. 대외환경의 악화는 즉각적으로 대한민국의 경제에도 영향을 미쳤고, 부동산 시장도 마찬가지였다.

 

2008년 당시에도 전국에 총 16만 5천여 가구의 미분양 물량이 쌓여있었다. 물론 이때는 공급과잉이 빚어졌던 상황이기는 하지만, 현재 2023년에도 미분양 아파트가 쌓이고 있다는 점에서 정부는 과거와 비슷한 정책 완화를 통해 주택시장의 경착륙을 막고자 할 것이다.

 

그렇다면 당시 어떠한 조세정책으로 미분양 아파트의 분양 촉진을 하였을까? 필자는 조세특례제한법 제98조의 2부터 제98조의 8까지, 그리고 제99조의 2의 과세 특례들을 한 번 눈여겨보길 권한다.

 

 

<조세특례제한법 제98조의 2~제98조의 8>

번호

법령(조특법)

제도 개요

1

98조의2

지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례

지방의 미분양주택 해소를 지원하는 취지에서 거주자가 2008. 11. 3.부터 2010. 12. 31.까지의 기간에 취득한 수도권 밖에 소재하는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 기본세율을 적용하고 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 적용하며, 법인은 추가 법인세 과세를 배제한다.

2

98조의3

미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

 

2009. 2. 12.부터 2010. 2. 11.까지 취득하는 미분양주택은 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에는 5년간 양도세를 전액 면제하고, 수도권 과밀억제권역은 5년간 양도세 60%를 감면한다.

다주택자에 해당하더라도 장기보유특별공제를 적용하며, 세율을 적용함에서는 단기 양도에 해당하거나 다주택자에 해당하더라도 일반 누진세율을 적용한다.

또한, 해당 지방 미분양주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 및 다주택 중과 시 주택 수를 계산하면서 주택 수로 보지 아니한다.

3

98조의4

비거주자의 주택취득에 대한 양도소득세의 과세특례

 

미분양주택

2009. 5. 21. 조특법 98조의3을 개정하여 거주자뿐만 아니라 비거주자도 미분양주택에 대한 과세특례를 적용받을 수 있도록 하였다.

2. 미분양주택 이외

2009. 5. 21. 신설하여 비거주자의 경우 미분양주택 외의 주택을 취득하여 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 10%의 양도소득세액을 감면한다.

4

98조의5

수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

조특법 98조의3 미분양주택 취득자에 대한 과세특례의 연장 조치로 수도권 밖의 미분양주택에 대하여 2010. 5. 14.부터 2011. 4. 30.까지 취득하는 미분양주택에 대하여 분양 가격 인하율에 따라 양도소득세 감면을 적용하는 특례

5

98조의6

준공 후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

2011. 3. 29. 현재 준공 후 미분양된 주택을 2011. 12. 31.까지 최초로 매매계약을 체결하여 취득하여 5년 이상 임대한 후 양도하거나, 사업 주체가 준공 후 미분양주택을 2011. 12. 31.까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택을 최초로 매매계약을 체결하여 취득한 주택을 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 50%를 감면한다.

6

98조의7

미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

2012. 9. 24. 현재 미분양주택으로서 취득가액이 9억 원 이하인 주택을 2012. 9. 24.부터 2012. 12. 31.까지 해당 사업 주체 등과 최초로 매매계약을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 100% 감면한다.

또한, 1세대 1주택 비과세 및 중과세율을 적용할 때 해당 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는다.

7

98조의8

준공 후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

준공 후 미분양주택을 해소하고 임대주택 활성화를 지원하기 위하여 2014. 12. 23. 신설되어 2015. 1. 1. 이후 양도분부터 적용하는 것으로, 거주자가 2014. 12. 31. 현재 준공 후 미분양주택을 사업 주체 등과 2015. 1. 1.부터 2015. 12. 31.까지 최초로 매매계약을 체결하고, 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자등록을 하고 2015. 12. 31. 이전에 임대계약을 체결하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액의 50%를 해당 주택의 양도소득세 과세 대상 소득금액에서 공제한다.

또한, 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 해당 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는다.

8

99조의2

신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

2013. 4. 1. ~ 2013. 12. 31.기간 신축주택·미분양주택·1세대 1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세 100%를 감면한다.

또한, 해당 주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하면서 거주자의 주택에 포함되지 않고, 중과세를 배제한다.

 

위 조특법 정책 제도에 대해서는 간단히 개요만 작성하였으므로 상세 내용과 사후관리 등은 해당 법-시행령-시행규칙을 살펴보면 제도에 대해서 더욱 자세히 알 수 있다.

 

CK_ti332a7101_l.jpg

 

핵심은 당시 시점에 조특법 정책이 시차를 두고 지속해서 나왔다는 점이다. 당시에는 미분양주택의 해소에 어려움이 있었기 때문에 기한을 정하여 지속해서 주택 구매 시 세제 혜택을 주었기 때문에 2023년의 상황에 맞추어 유사 세제 혜택이 나올 가능성이 있다.

 

 

해당 조세 지원 정책은 언제 즈음 나오게 될까?

 

결국은 시장의 심각성을 정부가 어떻게 인식하느냐의 차이에서 주택시장 완화 정책이 나올 것이다. 필자가 주목하고 있는 시점은 매년 7월 쯤에 나오는 ‘세제 개편안’ 발표라고 볼 수 있다. 하반기가 시작하는 시점에 2024년을 대비하는 조세정책에 대한 세제 개편안에 관련 유사 정책을 반영한다면 이와 유사한 정책들이 2024년부터는 시장 활성화를 위해 시작될 수 있다는 점을 지금 주택을 구매하려는 실수요층은 꼭 관심을 가지고 지켜보도록 하자.

 

2017년부터 시작한 주택 중과세는 이제 점점 역사의 뒤안길로 가고 있고, 이제는 주택시장 활성화 대책 관련 세금 공부를 해야 할 때이다. 이를 통해 실거주와 주거이전을 목적으로 주택 구매를 하려는 많은 분에게 내 집 마련 적기를 제대로 잡길 바란다.

 

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.