제네시스박

2023.02.21 11:00

세금/절세

비과세 필수! ‘세대 분리’의 정석!

Summary

  • 세대 분리란?
  • 세대 분리의 2가지 요건!
  • 최근 사례 및 향후 유의점

 

‘양도세 비과세’는 가장 좋은 절세법 중 하나입니다. 말 그대로 ‘과세하지 아니한다'이므로 세금이 하나도 나오지 않는다. 과세당국이 과세권을 포기한, 굉장히 이례적인 것인데요. 그렇기에 신고 의무도 없습니다. 물론 비과세라도 가급적 신고를 하라고 저는 권하고 있으며, 양도가액 12억 초과인 경우에는 초과분에 대해 일정 부분 세금이 나옵니다.

 

그런데도 불구하고 양도세 비과세는 굉장히 좋은 절세법이지만 생각보다 이게 만만하지 않습니다. 이유는 ‘세대 분리' 때문입니다!

 

 

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양도세 비과세 판단 시 주택 수는 ‘세대 기준'으로 따집니다!

 

생각보다 많은 분이 양도세 비과세 판단 시 주택 수를 세대가 아닌 ‘개인'으로 확인하곤 합니다. ‘1세대’ 1주택 양도세 비과세에서 분명 그 기준은 ‘세대'입니다. 그렇다면 이때 세대란 어떤 것을 의미할까요?

 

소득세법에서 규정하는 ‘1세대’란, 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 함께하는 가족을 의미합니다. 즉 세대의 기본 단위는 본인과 배우자이기에 혼인하지 않은 자녀는 일단은 별도 세대를 구성하기가 힘들고 그 결과 세대 분리 역시 어렵습니다.

 

하지만 예외가 있는데요, 만 30세 이상이거나 ‘일정 소득'을 갖춰 별도 독립된 생계를 유지할 수 있는 능력을 갖추었다면 이 경우에는 배우자가 없어도 별도 세대를 구성할 수 있습니다. 그리고 이때의 일정 소득은 ‘중위소득의 40%’로, ‘22년도 기준 1인 가구일 때는 약 77만 원 정도가 나옵니다.

 

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(그림 1. ‘22년도 기준 중위소득, 출처.중앙생활보장위원회)

(자료. 제네시스 박)

 

따라서 아직 미혼이면서 20대 대학생인 자녀가 있는데 별도 소득이 없는 경우라면 세대를 구성할 수 없으니 당연히 세대 분리가 되지 않는 것입니다. 단순히 주민등록표만 분리했다고 하더라도 양도세 비과세 판단 시 세대 분리는 ‘실제 생계 여부'까지 따지는 것이므로 유의 바랍니다.

 

 

그렇다면 ‘가족'의 범위는 어디까지일까?

 

앞서 1세대 정의에 ‘가족'이 나오는데요, 이때 가족이란 본인과 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매를 의미합니다. 따라서,

 

- 부모, 조부모, 자녀, 손자녀, 장인, 장모, 시부모, 사위, 며느리는 당연히 가족에 포함되며

- 형제자매는 본인뿐만 아니라 배우자의 형제자매도 포함이 되는데, 형제자매의 배우자는 포함되지 않기에 남자라면 처남, 처제, 처형 / 여자라면 시아주버니, 시동생, 시누이는 가족에 포함되지만, 형수, 제수, 매형, 매제나 형부, 제부, 올케, 동서는 가족에 포함되지 않습니다.

 

좀 어렵죠? 저 역시 어렵습니다. 따라서 직계가족 및 가까운 친인척이라면 우선은 실제 생계와 주민등록표를 일치시키는 것이 중요합니다.

 

주민등록표는 분리되어 있더라도 실제 함께 생계를 유지한 가족이라면 ‘1세대'로 보는 것이고, 해당 1세대 구성원의 모든 주택을 보았는데 이게 1주택이 아닌 2주택 이상 다주택이라면 비과세가 불가능할 수 있어서입니다. 최근 그와 관련된 사례가 나와 이를 공유해 드립니다.

 

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(그림 2. 연합뉴스)

 

아마도 많이 보신 기사일 것입니다. 강남에 있는 집을 비과세인 줄 알고 매각하였는데, 다주택 자녀와 함께 살고 있어서 비과세는커녕 양도세 중과에 해당한다는 그런 내용입니다. 기사 내용 중 일부 텍스트를 인용하여 부가 설명을 드리겠습니다.

 

(기사 원문 1)

2012년 서울 서초구 아파트 1채를 사들인 A씨는 2014년 같은 지역의 주택을 임차해 아들과 함께 살기 시작했다.

→ 보시는 것처럼 아들과 함께 거주하였습니다. 아들은 당연히 가족에 해당하기에 동일 세대 포함임을 우리는 앞서 배웠습니다. 계속 봅니다.

 

(기사 원문 2)

2015년부터 자기 명의의 오피스텔을 갖고 있던 A씨 아들은 2018년 10월 서울 서초구의 또 다른 오피스텔을 매수하고 12월 (해당 오피스텔에) 전입신고를 했다.

→ 기사에는 나와 있지 않지만, 해당 오피스텔은 주거용으로 사용되었고 그렇다면 비과세 판단 시 주택 수 포함입니다. 그렇다면 해당 세대에는 1) 서초구 아파트, 2) 2015년 취득한 A씨 아들의 오피스텔, 3) 2018년 추가 취득한 A씨 아들의 오피스텔, 이렇게 적어도 3채가 됩니다.

 

(기사 원문 3)

이후 A씨는 2019년 3월 서초구 아파트를 팔고 소유권이전등기 작업을 마쳤다. 아들과 세대 분리가 된 만큼 자신은 ‘1세대 1주택자'라고 보고 이에 부합하는 양도소득세 약 1억 9천만 원을 납부했다.

→ A씨는 주민등록표 분리를 하면 세대 분리라고 생각을 했던 것 같습니다. 과연 그럴까요? 참고로 비과세라도 1억 9천만 원의 세금이 나온 것은 당시 양도세 비과세 기준인 9억 원(현재는 12억)을 훌쩍 넘어서서이기 때문입니다.

 

(기사 원문 4)

하지만 서울지방국세청은 A씨가 ‘1세대 3주택자'라면 약 8억 원을 납부하라고 지시했다. A씨가 아파트를 팔 당시 아들과 같은 주택에서 살았다는 이유에서다. 아들이 보유한 오피스텔 2채도 A씨 세대 소유물로 본 것이다.

→ 과세당국은 A씨 생각과 달랐습니다. 자녀는 가족에 해당하고 해당 주택(서초 아파트) 양도 당시 실제 생계를 유지하고 있었기에 해당 오피스텔 역시 그 ‘세대'에 속한다고 본 것입니다. 여기에서 중요한 것은 A씨 개인이 아니라 ‘세대'입니다. 그 결과 1세대 3주택이 되었기에 당연히 1세대 1주택 비과세는 물 건너간 것이고, 당시 양도세 중과에 해당하여(서초구는 조정대상지역) 3주택 중과라면 1) 장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2) 기본세율에 20%(지금은 30%이나 중과 한시 유예)가 가산되어 1억 9천이 아닌 약 8억 원이라는 거액의 세금이 나오게 된 것입니다.

 

우리가 이 사례에서 배워야 하는 건 명확합니다.

 

첫째, 양도세 비과세는 그렇게 만만하지 않다는 것입니다.

둘째, 비과세 판단 시 주택 수는 개인이 아닌 ‘세대 기준' 이라는 점입니다.

셋째, 세대에는 가족의 범위가 들어가는 것이고, 이때 판단은 1) 외형(주민등록표)은 물론 2) 실질(실제 생계여부), 두 가지 모두를 보아야 한다는 점입니다.

 

사례의 A씨였다면, 최소한 해당 아파트를 양도하기 전에 자녀와 주민등록표 분리는 물론(이미 했습니다.), 실제 생계 여부를 달리 해야 했습니다. 즉, 자녀가 전입된 주소(오피스텔)로 가서 실제 따로 살았어야 했는데 그 부분을 놓친 것이 너무 안타깝습니다.

 

이 글을 보신 여러분들 역시 앞으로는 ‘자녀와 세대 분리 했어요'라는 말을 너무 쉽게 하지 마시기 바랍니다. 세대 분리는 두 가지, 주민등록표와 실제 생계 분리, 이 두 가지를 지켜야 한다는 걸 꼭 기억하시기를 바랍니다. 감사합니다. 

 

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