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Summary

매매시장은 1월의 회복세를 뒤로하고 2월부터 재차 약세로 전환 전세가 하락은 2월 중순 기준 전국 -4.55%, 수도권 -6.29%, 서울 -6.08%로 매우 높아 역전세 속 임대인 부담 완화를 위한 대출 완화 시행 예정, 미봉책에 불과.

 

‘23.1월은 1·3 대책의 발표와 함께 주택시장에 다소 온기가 나타났던 시기라고 할 수 있을 것 같습니다. 부동산원이 발표하는 주간 매매지수는 ‘23.1.2일 기준 -0.65%에서 -0.52%, -0.49%, -0.42%를 지나 ‘23.1.30에는 -0.38% 등을 기록하면서 낙폭을 줄였기 때문입니다.

 

1월의 단기적 하락세 축소는 ‘22.9월부터 본격화된 정책모기지에 힘입은 영향, 또 1·3 대책을 포함해서 다양한 부양책이 잇따라 발표된 데 따른 영향으로 볼 수 있습니다. 특히 정책모기지의 경우 도입 4개월 만에 8.5조 원을 사용할 정도로 가계에 필수적인 대출상품이 되었습니다. 안심전환대출과 보금자리론 등을 통칭한 이 정책모기지는 ‘22.12월에는 한 달에만 4.8조 원 정도가 사용이 되면서 6억 원 이하 주택들에 대한 반등 실거래의 원천으로 작동하기도 했습니다.

 

 

그런데 2월 들어서 다시 시장의 분위기는 냉각되기 시작했습니다. ‘23.2.6 기준 부동산원 매매지수는 주간 -0.49%로 하락 폭을 재차 확대하는 분위기입니다. 서울 역시 마찬가지로 1.2일에는 -0.67%, 이후 -0.45%, -0.35%, -0.31%, -0.25%에서 2월 다시 -0.31%로 하락 폭이 재차 확대되는 분위기입니다.

 

이러한 배경에는 전셋값의 하락이 자리 잡고 있습니다. ‘23년 현재까지 매매가의 경우 전국 -2.91%, 수도권 -3.49%, 서울은 -2.32%의 하락률이지만, 전세의 경우 ‘23년 전국 -4.55%, 수도권 -6.29%, 서울도 -6.08%로 상당한 수준의 전세가 하락을 보여주고 있습니다.

 

전셋값이 낮아지는 것은 가계가 정책모기지를 통해서 전세를 상환하는 것으로도 알 수 있는데, ‘23.1월 기준 가계는 전세만 1.8조 상환을 했으며 이는 단일 월 기준 가장 큰 금액에 해당합니다.

 

이런 전세가 하락은 최저금리-높은 전셋값의 ‘20.8~’21.11월의 기간에 +2년을 더한 ‘22.8~’23.11월의 역전세 기간에 맞물린 점도 크며, 추가로 최근의 여러 전세 사기 사건들을 통해서 시작된 시장의 전세 비선호도 영향을 주고 있는 것으로 사료됩니다. 아울러, 전월세전환율이 전세 대출금리와 여전히 비교해서 경쟁력이 있다는 것 역시 전세가 하락률이 가파른 원인으로 볼 수 있습니다.

 

결국 ‘23년에는 역전세가 심화하는 연도로 볼 수 있으며, 이 기간에 문제가 되는 것은 결국 여러 임대차 중 전세를 공급한 다주택자라고 할 수 있을 것입니다. 그래서 정부는 2.10일 추가대책을 발표해서 다주택자와 주택임대사업자들처럼 올해 전세대란을 맞이해야 하는 차주들을 대상으로 대출을 추가로 허용하는 대책도 발표하였습니다.

 

이처럼, 현재 발표되는 금융 대책들은 시장에서 약한 고리가 발생할 부분들을 사전에 체크하고 정책을 낸다는 것을 조금만 깊게 들여다보면 알 수 있는 부분이라 할 것입니다. 다만, 그만큼 시장은 이를 자체적으로 소화할 체력을 갖고 있지 못하다는 반증이라고도 할 수 있을 것입니다.

 

안타깝지만 선제적이더라도 미봉책에 그칠 가능성이 큰 것이, 이들 역시 DSR을 포함해서 부채를 추가로 낼 여력이 적기 때문입니다.

 

‘23년 주택시장은 이제 겨우 2개월 차를 맞이한 상태인데, 연초의 여러 지표는 사상 최대의 하락을 기표하고 있을 정도라는 점에서 우려가 큽니다. 올 한해 자산시장의 변동성이 커질 가능성이 큰 만큼, 적절히 대응하시기를 주문해봅니다.