채상욱

2023.02.20 11:00

정책

1월의 반등 분위기 후 다시 냉각되는 부동산 시장, 원인은?

Summary

  • 매매시장은 1월의 회복세를 뒤로하고 2월부터 재차 약세로 전환
  • 전세가 하락은 2월 중순 기준 전국 -4.55%, 수도권 -6.29%, 서울 -6.08%로 매우 높아
  • 역전세 속 임대인 부담 완화를 위한 대출 완화 시행 예정, 미봉책에 불과.

 

‘23.1월은 1·3 대책의 발표와 함께 주택시장에 다소 온기가 나타났던 시기라고 할 수 있을 것 같습니다. 부동산원이 발표하는 주간 매매지수는 ‘23.1.2일 기준 -0.65%에서 -0.52%, -0.49%, -0.42%를 지나 ‘23.1.30에는 -0.38% 등을 기록하면서 낙폭을 줄였기 때문입니다.

 

1월의 단기적 하락세 축소는 ‘22.9월부터 본격화된 정책모기지에 힘입은 영향, 또 1·3 대책을 포함해서 다양한 부양책이 잇따라 발표된 데 따른 영향으로 볼 수 있습니다. 특히 정책모기지의 경우 도입 4개월 만에 8.5조 원을 사용할 정도로 가계에 필수적인 대출상품이 되었습니다. 안심전환대출과 보금자리론 등을 통칭한 이 정책모기지는 ‘22.12월에는 한 달에만 4.8조 원 정도가 사용이 되면서 6억 원 이하 주택들에 대한 반등 실거래의 원천으로 작동하기도 했습니다.

 

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그런데 2월 들어서 다시 시장의 분위기는 냉각되기 시작했습니다. ‘23.2.6 기준 부동산원 매매지수는 주간 -0.49%로 하락 폭을 재차 확대하는 분위기입니다. 서울 역시 마찬가지로 1.2일에는 -0.67%, 이후 -0.45%, -0.35%, -0.31%, -0.25%에서 2월 다시 -0.31%로 하락 폭이 재차 확대되는 분위기입니다.

 

이러한 배경에는 전셋값의 하락이 자리 잡고 있습니다. ‘23년 현재까지 매매가의 경우 전국 -2.91%, 수도권 -3.49%, 서울은 -2.32%의 하락률이지만, 전세의 경우 ‘23년 전국 -4.55%, 수도권 -6.29%, 서울도 -6.08%로 상당한 수준의 전세가 하락을 보여주고 있습니다.

 

전셋값이 낮아지는 것은 가계가 정책모기지를 통해서 전세를 상환하는 것으로도 알 수 있는데, ‘23.1월 기준 가계는 전세만 1.8조 상환을 했으며 이는 단일 월 기준 가장 큰 금액에 해당합니다.

 

이런 전세가 하락은 최저금리-높은 전셋값의 ‘20.8~’21.11월의 기간에 +2년을 더한 ‘22.8~’23.11월의 역전세 기간에 맞물린 점도 크며, 추가로 최근의 여러 전세 사기 사건들을 통해서 시작된 시장의 전세 비선호도 영향을 주고 있는 것으로 사료됩니다. 아울러, 전월세전환율이 전세 대출금리와 여전히 비교해서 경쟁력이 있다는 것 역시 전세가 하락률이 가파른 원인으로 볼 수 있습니다.

 

결국 ‘23년에는 역전세가 심화하는 연도로 볼 수 있으며, 이 기간에 문제가 되는 것은 결국 여러 임대차 중 전세를 공급한 다주택자라고 할 수 있을 것입니다. 그래서 정부는 2.10일 추가대책을 발표해서 다주택자와 주택임대사업자들처럼 올해 전세대란을 맞이해야 하는 차주들을 대상으로 대출을 추가로 허용하는 대책도 발표하였습니다.

 

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이처럼, 현재 발표되는 금융 대책들은 시장에서 약한 고리가 발생할 부분들을 사전에 체크하고 정책을 낸다는 것을 조금만 깊게 들여다보면 알 수 있는 부분이라 할 것입니다. 다만, 그만큼 시장은 이를 자체적으로 소화할 체력을 갖고 있지 못하다는 반증이라고도 할 수 있을 것입니다.

 

안타깝지만 선제적이더라도 미봉책에 그칠 가능성이 큰 것이, 이들 역시 DSR을 포함해서 부채를 추가로 낼 여력이 적기 때문입니다.

 

‘23년 주택시장은 이제 겨우 2개월 차를 맞이한 상태인데, 연초의 여러 지표는 사상 최대의 하락을 기표하고 있을 정도라는 점에서 우려가 큽니다. 올 한해 자산시장의 변동성이 커질 가능성이 큰 만큼, 적절히 대응하시기를 주문해봅니다.

 

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