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Summary

일시적 2주택 제도 취지 이해 취득-보유-양도 단계, 모두 다른 일시적 2주택 조건 세 가지 경우 모두 혜택을 받기 위한 조건은?

 

‘일시적 2주택'은, 부득이한 경우에 2주택이 되었을 때 1주택으로 보아 그에 상응하는 혜택을 주는 제도입니다. 즉, 부득이하게 어쩔 수 없이 2주택이 된 경우이니, 이때에는 몇 가지 요건을 충족하면 1주택에서 받을 수 있는 혜택을 주겠다는 의도입니다.

 

 

가장 대표적인 것은 ‘양도세 일시적 2주택 비과세'입니다!

 

원래 비과세란 ‘과세하지 아니한다'라는 경우로, 세대 기준 1주택인 경우로 한정하여 혜택을 주는 제도였습니다. 이미 오래전부터 우리 세법은 2주택 이상은 투기수요로 보아 다주택인 경우에는 비과세라는 혜택을 주지 않았는데요, 이사 등 대체 주택을 어쩔 수 없이 취득한 경우에는 ‘이 경우에도 비과세 혜택을 주지 않아야 할까?’라는 현실적인 문제에 부딪힌 것입니다.

 

따라서 여러분들이 아시는 것처럼,

• 종전주택(A) 취득 후 ‘1년 이상 지나서' 신규주택(B) 취득하고
• 신규주택(B) 취득 후 ‘3년 이내' 종전주택(A)을 매각하되
• 매각하는 종전주택(A)은 ‘2년 이상 보유' 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘다면 종전주택(A) 비과세가 가능합니다.

 

여기에서 조금만 응용하자면 다음 세 가지 정도가 있을 것입니다. (아래 세 가지를 자주 실수한다는 의미)

 

첫째, 종전주택 취득 당시 조정대상지역이었다면?

→ 이 경우는 2년 보유가 아닌 ‘2년 거주'를 해야 합니다. 해당 지역이 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 마찬가지입니다.

 

둘째, 신규주택 취득 당시 신규-종전주택 모두 조정대상지역에 있었다면?

→ 이때에는, 종전주택 처분 기한은 3년이 아닌 2년, 1년 등으로 줄어들 수가 있습니다만, ‘22.5.10 시행령 개정 그리고 올해 2월 시행령 개정으로 인해 이 경우에도 기존과 동일하게 ‘3년 이내 처분'으로 바뀔 예정입니다. 다만 ‘23.1.12 이후 양도분부터 적용이 되니 유의 바랍니다. 시행령 개정이라 특별한 이슈는 없을 것 같지만, 그래도 최종 확인 후 매도하시길 권합니다.

 

셋째, 신규주택 취득 당시 신규-종전주택 모두 조정대상지역이라도 신규주택 전입 요건이 사라졌다는데?

→ 그렇긴 하지만 당장 전입 요건을 안 해도 된다는 것이지, 향후 신규주택을 비과세 하려면 ‘2년 거주'는 필수입니다. 취득 당시 조정대상지역이었기 때문입니다. 당연히 이후 조정에서 비조정으로 해제가 되었더라도 2년 거주 요건은 사라지지 않습니다.

 

 

취득세 중과가 도입되면서 취득세 역시 ‘일시적 2주택' 개념이 등장합니다!

 

그런데 ‘20년 8월 지방세법이 개정되면서 취득세 중과가 나오게 되고 이 경우에도 부득이하게 일시적으로 2주택인 된 경우는 중과가 아닌 일반세율 적용을 위해 일시적 2주택 개념이 등장합니다.

 

당연히 양도세 일시적 2주택과는 다소 다른데요, 중요한 건 ‘취득 당시'를 기준으로 일시적 2주택 개념을 적용한다는 것입니다. 즉 취득 당시 신규주택이 조정대상지역에 있다면 적용되는 것이지, 종전주택이 조정/비조정은 상관이 없습니다. 양도세 일시적 2주택의 경우 종전주택이 비조정이라면 처분 기한이 여전히 3년인 것과 대조적입니다.

 

다만 취득세 일시적 2주택 역시 마찬가지로 ‘23.1.12 이후 처분분부터는 종전주택 처분 기한이 3년으로 늘어납니다. 따라서, 이미 처분 기한을 놓쳐서 신규주택 8%를 납부하였다면 1)다시 한번 종전주택 처분 기한이 남아있는지 살펴보시고,  2)처분하더라도 괜찮은 주택이라면 해당 기한 내에 처분하는 것도 방법이 되겠습니다.

 

물론 시행령 최종 개정을 확인하시고, 추가로 관할 지자체에(세무서가 아닙니다.) 한 번 더 문의하신 후에 매도하시면 더욱 좋겠습니다.

 

이제 여기에서 아래 두 가지 ‘활용 팁'을 드리도록 하겠습니다. 혹시 해당이 된다면 적극 활용하셔서 불필요한 세금 지출을 줄여보시면 좋겠습니다.

첫째, 취득세 일시적 2주택은 ‘1년 후' 요건이 없습니다.

→ 따라서 종전주택과 신규주택을 1년 이내 연달아 취득하였더라도 가능합니다. 물론 이 경우 종전주택 양도세 비과세는 불가합니다.

 

둘째, 신규주택 취득 후 3번, 4번…등 추가 주택을 매수하였더라도 취득세 일시적 2주택은 가능합니다.

→ 이건 ‘취득 당시'를 기준으로 보아서입니다. 즉, 신규주택(2번)을 취득하고 3번, 4번 이렇게 총 4주택이 되었다 하더라도 신규주택 취득일로부터 3년 이내(시행령 개정 혹은 종전주택 비조정 가정) 처분을 한다면 신규주택 취득세율은 기본세율 적용이 가능합니다. 물론 3번, 4번 추가 취득한 주택은 취득세율 중과가 될 것이며 종전주택(1번) 양도세 비과세는 불가합니다.

 

 

종부세 일시적 2주택은 가장 마지막에 도입이 됩니다!

 

양도세, 취득세 대비 종부세 일시적 2주택은 가장 마지막에 도입이 됩니다. 이 역시 종부세 중과세율 때문에 쟁점이 되었던 건인데요, 지금은 그렇지 않지만 불과 작년까지만 하더라도 조정 2주택은 종부세 중과세율 적용으로 세 부담이 꽤 컸습니다.

 

특히 이 중에는 ‘조만간 종전주택을 처분할 예정인데, 양도세 비과세 / 취득세 중과세율 면제는 가능한데, 왜 종부세는 여전히 중과세율 적용인가?’라고 문제 제기가 많았던 것이 사실입니다.

 

이에 정부는 다소 늦었지만, 종부세 일시적 2주택을 도입하면서 신규주택 취득일로부터 종전주택을 2년 이내 처분하는 것으로 개정하였습니다. 단, 이때 처분 기한 역시 시행령 개정으로  2년에서 3년으로 연장이 될 예정입니다.

 

종부세 일시적 2주택은 9월 특례 신청 시 신청만 하면 됩니다. 그렇게 되면 종부세 주택 수를 1주택으로 보아 혜택을 주는데(기본공제 12억 적용 등), 다만 종부세 과표에는 여전히 2주택 모두 포함이 되며, 기한 내 처분을 못하는 경우에는 이자 상당액 가산세까지 붙게 되니 유의 바랍니다.

 

 

취득세 - 종부세 - 양도세 모두 혜택을 받고 싶다면?

 

(그림 1) 일시적 2주택 정리표

(자료. 제네시스 박)

 

위 그림은 일시적 2주택 정리표입니다.

 

‘1년 후 취득 요건'은 양도세 일시적 2주택에만 있습니다. 그리고 종전주택 처분 기한은 모두 3년으로 변경될 예정입니다. 그로 인한 혜택은 다음과 같습니다.

• 취득세의 경우 신규주택 기본세율 적용
• 종부세의 경우 종부세 주택 수 제외로 1주택 기본공제 등 적용
• 양도세의 경우 종전주택 양도세 비과세 가능

 

그렇다면 이 혜택을 모두 받으려면 어떻게 해야 할까요? 두 가지만 기억하시면 됩니다.

 

1. 종전주택 취득하고 ‘1년 후' 신규주택 취득할 것

2. 신규주택 취득하고 ‘3년 이내' 종전주택 매각할 것

 

이렇게 하면 신규주택 취득세율도 기본세율, 종부세 역시 1주택으로 보아 세 부담, 그리고 종전주택은 양도세 비과세가 가능합니다.

 

물론, 정부가 추진하는 지방세법이 개정되고 ‘22.12.21. 이후 신규주택을 취득한 경우라면 2주택이 되더라도 신규주택 취득세율은 기본세율이 가능합니다. 하지만 이건 관련 세법을 개정해야 하기에 국회 입법이 필수입니다. 이보다는 실현 가능성이 더 높은 시행령 개정을 통해 자산관리 전략을 세우시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.