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Summary

임차인이 사망하였다면 임차인(피상속인)의 상속인에게 임차인의 지위가 상속되게 됩니다. 그렇다면 누가 임차인의 지위를 승계할까요? 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자(동거인)가 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(주택임대차보호법 제9조 제1항) 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(주택임대차보호법 제9조 제2항)

 

임차인이 임대차 기간 도중에 사망한 경우 어떻게 해야 할까요? 계약 종료 시 임대차보증금은 누구에게 반환하여야 할까요?

 

1. 임차인이 사망하면 즉시 임대차계약이 해지되나요?

 

임차인이 사망한다고 해서 즉시 임대차계약이 해지되는 것은 아니고, 임차인의 사망으로 임대인이나 임차인에게 계약을 해지할 수 있는 권리(법정해지권)가 발생하지도 않습니다. 임차인이 사망하였다면 임차인(피상속인)의 상속인에게 임차인의 지위가 상속되게 됩니다.

 

그렇다면 누가 임차인의 지위를 승계할까요?

 

 

2. 그렇다면 임차인의 지위는 누가 승계하나요?

 

일반적인 상속재산에 대한 상속은 민법 제1,000조 내지 1,004조에서 정하고 있으며, 1) 피상속인의 직계비속, 2) 피상속인의 직계존속, 3) 피상속의 형제자매, 4) 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족 등의 순서로 상속인이 됩니다. (피배우자의 배우자는 피상속인의 직계존비속과는 같은 순위가 되고, 직계존비속이 없으면 단독상속인이 됩니다.)

 

하지만, 주택임대차의 경우에는 일반적인 상속재산과는 달리 정하고 있어 주의가 필요합니다. 주택임대차보호법 제9조에서는 주택임차권의 승계를 따로 정하고 있습니다.

 

 

주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계)  ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대 의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리 의무를 승계한 자에게 귀속된다.

 

 

먼저, 사망한 임차인에게 상속인이 있는지 확인하여야 하고, 그 상속인이 임차인과 동거하였는지 확인하여야 합니다.

 

• 사망한 임차인이 상속인과 동거(가정 공동생활)하고 있는 경우

사망한 임차인이 상속인과 동거(가정 공동생활)하고 있는 경우에는 앞서 설명해 드린 민법 제1,000조 내지 1,004조에 따라 임대차계약의 임차인 지위가 상속인에게 승계됩니다. 사망한 임차인과 사실상의 혼인 관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없습니다.

 

• 사망한 임차인에게 상속인이 없는 경우

임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자(동거인)가 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(주택임대차보호법 제9조 제1항).

 

• 사망한 임차인이 상속인과 동거(가정 공동생활)하고 있지 않은 경우

임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다(주택임대차보호법 제9조 제2항).

 

3. 임차인 입장에서

 

일찍 사별하고 자식들과 따로 사는 노인 중에는 상속 문제 때문에 결혼(법률혼)하지 않고 사실혼 관계만을 유지하는 경우가 간혹 있습니다. 그런데, 자신이 소유하는 집에 거주하는 경우에는 그 집이 자식들에게만 상속되지만, 고가의 임대차보증금을 내고 임차하는 주택에서 거주하는 경우에는 그 임대차보증금이 자식들에게만 상속되는 것이 아니라 자식들과 사실혼 배우자에게 공동으로 상속됩니다.

 

사후에 뜻하지 않은 분란을 막기 위해 이 점 주의하시기를 바랍니다.