제네시스박

2023.02.07 11:00

세금/절세

1주택 + 1입주권/분양권 역시 종전 주택 처분 기한 3년으로 연장! 단, 조심해야 하는 ‘이것'!

Summary

  • 1. 일시적 2주택 3년 처분에 이어 추가 세제 보완
  • 2. 1주택 있는 상태에서 분양권 혹은 조합원입주권 취득하고 해당 분양권, 입주권이 신축으로 준공되는 경우 종전 주택 처분 기한 2년에서 3년으로 연장
  • 3. 단, 세대 전원 전입 요건 있으니 유의해야

 

지난 시간 우리는 ‘일시적 2주택'을 모두 3년으로 통일한 내용을 살펴보았습니다. 즉, 취득 - 보유 - 양도 단계마다 약간씩 다른 일시적 2주택을 처분 기한을 3년으로 동일하게 함으로써 예측 가능성을 높였는데요(물론 그런데도 약간의 차이는 있다는 것이 핵심이었죠), 정부가 또 하나의 추가 보완책을 내놓음으로써 종전 주택 처분 기한은 이제 정말로 모두 ‘3년 내 처분'으로 바뀔 것 같습니다.

 

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(그림 1) 부동산 세제 보완방안. 2023.1.26. 정부 보도자료 인용

 

이 내용도 굉장히 갑작스레 나온 것이라 다소 당황스럽기도 했습니다만, 그래도 납세자에게 유리하게 바뀐 것은 다행이라 할 것입니다. 하지만 조심해야 하는 것도 있는데요, 우선 어떤 내용인지 먼저 살펴보고 유의해야 할 부분이 무엇인지 보도록 합니다.

 

 

1주택 + 1입주권 혹은 1주택 + 1분양권인 상황에 해당합니다!

 

특히 이때 분양권은 ‘21.1.1 이후 취득한 분양권에 한하는데요, 그 이전 그러니까 ‘20.12.31 이전에 취득한 분양권은 케이스마다 워낙 다양하여 이건 다음 부분에 다뤄보도록 하겠습니다. 다시 돌아와서, 아래 그림처럼 1주택 + 1입주권(혹은 분양권)인 경우에는 취득 후 ‘3년 이내' 종전 주택을 처분하면 되었습니다.

 

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(그림 2) 1주택 + 1입주권(혹은 분양권)인 경우, 정부 보도자료 인용

 

이건 사실 별다른 이슈가 없는 사항입니다. 그런데 입주가 늦어지거나 혹은 해당 입주권/분양권이 완공되면 그곳에 들어가서 거주해야 하는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 즉, 3년 내 처분을 했는데 아직 완공되지 않았다면 그때는 문제가 되겠죠? 따라서 우리 세법은 아래와 같은 ‘특례'를 두어 이를 보완하고 있습니다.

 

 

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(그림 3) 신규주택 완공 후 2년 이내 종전 주택 처분 특례, 정부 보도자료 인용

 

그림에서 보듯이 입주권, 분양권을 취득한 후 3년이 지나 신규주택으로 완공이 되면 그때는 완공 전 혹은 완공 후 2년 이내 종전 주택을 처분하고 완공된 주택에 전 세대원이 2년 이내 거주하여 계속하여 1년 이상 거주해야 합니다. 그림에는 2년 이내 전입 그리고 1년 이상 계속하여 거주 요건이 표시되지 않고 있는데요, 이 요건까지 있으니 주의가 필요합니다. 세부 조문은 소득세법 시행령 156조의2 4항(입주권) 그리고 156조의 3 3항(분양권)을 참고하시기를 바랍니다.

 

비슷한 것으로 아래와 같은 대체 주택 비과세 특례가 있는데요,

 

020204.png(그림 4) 대체 주택 특례 처분 기한 2년, 정부 보도자료 인용

 

이 경우 역시 종전 주택이 정비사업이 진행됨에 따라 이주한 후 거주할 대체 주택을 취득하면 해당 대체 주택에서 1년 이상 거주하고 종전 주택이 신규주택으로 완공이 되면 완공 전 혹은 완공 후 2년 이내 대체 주택을 처분해야 합니다. 다만 그림에는 없지만 이 경우에도 신규주택 완공 후 2년 이내 전 세대원이 전입하고 1년 이상 계속하여 거주해야 하니 유의 바랍니다. 자세한 내용은 소득세법 시행령 156조의 2 제5항에 있으니 세무사 상담 시 해당 조문을 알고 가시면 편리합니다.

 

 

완공 후 종전 주택 혹은 대체 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 바뀝니다. 하지만!

 

앞서 사례에서 보았듯이, 종전 주택 혹은 대체 주택을 처분하는 기한이 이 경우에는 2년이었지만 정부는 이를 모두 ‘3년'으로 통일하고자 합니다. 그동안 개정된 이력이 없었고 일시적 2주택 처분 기한을 3년으로 통일하였으니 이 경우도 동일하게 하여 예측 가능성을 높이게 하기 위함이라고 봅니다.

 

이건 매우 환영할만한 일이지만, 그렇다고 해서 종전 주택 처분만 하고 새로 완공되는 주택에 전입하지 않는다면 그때는 비과세가 물거품이 되기에 유의해야 합니다. 위에서 알려드린 조문을 보면 분명하게 완공 후 2년 이내 전입할 것을 밝히고 있습니다.

 

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(그림 5) 소득세법 시행령 156조의 3, 3항

 

이 내용은 1주택 상태에서 ‘21.1.1 이후 분양권을 취득한 경우로 종전 주택을 3년 내 처분하지 않은 경우입니다. 해당 분양권이 주택으로 완성된 후 2년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사할 것임을 분명히 밝히고 있습니다. 물론 취학, 근무상 형편 등 예외가 있긴 합니다만 엄격하게 해석하니 혹시 비슷한 경우에 있다면 사전에 세무 전문가와 상담 후 진행 바랍니다.

 

또한 마지막에 보면 ‘1년 이상 계속하여 거주할 것'이라고 표시되어 있기에 전입 후에는 가급적 1년을 계속해서 거주하시기를 바랍니다. 즉 도중에 전출은 하지 마시기를 바랍니다.

 

020206.png(그림 6) 향후 개정안, 정부 보도자료 인용

 

어떠신가요? 이상의 내용을 숙지하고 (그림 6)을 보니까 이제는 잘 이해되시죠? 보도자료도 잘 정리되어 있지만 특히 비과세의 경우에는 가급적 법조문 원문을 함께 체크해보시길 바랍니다.

 

다소 염려스러웠던 건, 언론 등에서 너무 ‘3년 내 처분'만 강조하다 보니 2년 내 전입 및 1년 이상 계속하여 거주를 놓칠까 봐 걱정되었습니다. 적어도 이 글을 보신 분들께서는 그러지 마시길 바라며, 도움이 되셨다면 주변에도 함께 알려주시면 더욱 좋겠습니다. 해당 내용은 시행령 개정 사항이라 특별한 이슈는 없이 잘 통과될 것이지만, 그래도 매도 전에는 반드시 최종 확인 후 진행 바랍니다. 그럼, 다음 시간에도 더 좋은 내용으로 함께 하겠습니다. 늘 감사드립니다. 

 

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