채상욱

2023.02.06 11:00

정책

역전세 파고가 심해지는 서울

Summary

  • 최근 서울 전셋값 하락률이 주간 1%를 상회할 정도로 확대
  • 최근 매매가 안정세와 대비, 전세가 하락은 역전세를 예고
  • 역전세 피크는 올 6월부터 본격화, 시장 변동성 격화될 수도

 

2022년 하반기 부동산 시장은 금리의 위력을 제대로 실감한 한 해였습니다. 11월경 시중은행 금리상승의 정점을 경험하고 난 후, 시장금리는 다소간의 하락을 보이면서 다행히 대출 차주의 부담을 경감시키고 있는 형국입니다. 다만, 이 과정에서 한국 가계는 2022년 연간으로 -8.7조 원의 대출 순수 감소할 정도로 수요가 위축되었습니다.

 

통상 대출은 주택을 구입하거나 전세로 들어갈 때 빌리게 되는데, 통계작성 이후 최초로 가계대출이 마이너스가 되었다고 생각하시면 됩니다. 그간 한국은 대출 증가가 적은 연도에는 연 60조 원, 많은 연도에는 연 130조 원을 빌렸는데 2022년에 -8.7조 원은 얼마나 위축되었는지를 한 번에 보여주는 숫자라고 하겠습니다.

 

 

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시장금리가 내려가고, 일부 저가 낙폭 과잉 단지들에서 실거래가 나오기 시작하면서 거래량이 다시 소폭 반등하고 있는 것이 2023년 흐름입니다. 그렇다면 지금 반등을 한 것일까요? 그러기에는 아직 넘어야 할 산이 하나 있는데요, 바로 ‘역전세’의 산입니다.

 

역전세 이미 알고 있는 분들도 많으시겠지만, 역전세의 파고는 2023년 하반기로 갈수록 세지기 때문에, 올해 내내 부동산 시장의 화두는 역전세가 될 수밖에 없으며, 역전세가 풀리지 않는다면 진정한 반등도 나오기가 어려울 가능성이 큽니다.

 

2020년 8월부터 2021년 12월까지가 전세 대란기라고 불립니다. 이 기간이 코로나19 유동성 확장기와 연결되고, 이 두 개 연도에 우리나라 가계는 각각 126조 원씩 두 번 빌려서 총 252조 원을 대출받아서 주택 등을 구입하는 데 썼고, 또 전세대출도 이 2개 연도에 폭증하면서 2021년 누적으로 190조 원을 넘었습니다.

 

전세 매매 모두 유동성이 풀리면서 초강세를 시현했는데, 특히 전세도 그랬습니다. 통상 수도권 3억 원대 전세들이 5~6억 원을 상회했고, 서울의 6억 원대 전세가 10억 원으로 올라간 것이 이 기간입니다. 그러다 보니 같은 기간, 매매가와 전세가의 갭이 줄어들면서 갭투자 및 실수요투자가 동시에 발생했고, 매매가도 초강세로 전환한 것입니다.

 

그런데 임대차계약은 2년 주기로 신규 혹은 갱신계약 되므로, 2020.8월~2021.12월로부터 2년을 더한 2022.8~2023.12월이 바로 전세 계약을 새로 해야 하는 기간입니다.

 

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그리고, 이 기간에 새로 계약하는 임대차계약은 전세가가 종전 전세가보다 낮을 확률이 매우 높고, 특히 2021년 전세 계약이 갱신되는 2023년 갱신 건들은 다시 6억 전세가 3억으로, 10억 전세가 6억으로 내려가는 역전세에 놓이게 된 것입니다. 아직, 이런 계약들이 본격화되는 시점은 현재가 아니라, 올해 여름을 전후해서인데 이 기간이 아마도 역전세 클라이맥스가 아닐까 합니다.

 

통상 임대인이 임차료를 높여오던 것이 수십 년간의 관행이었으나, 2019년에 한 차례 역전세가 있었긴 했습니다. 이때 역전세의 위험을 경험한 노련한 투자자들은 역전세 대비책을 들어놨겠으나, 그렇지 않은 경우 역전세 파고를 넘기가 쉽지 않아 보입니다.

 

임차인 입장에서도 받지 못할까 봐 전전긍긍할 것이기에, 임대차 계약이 2년 되는 시점은 사회적으로도 상당한 소란이 있을 수밖에 없습니다. 현재 주변의 임대인들을 보면, 올해 전세를 새롭게 세팅하는 것에 상당한 부담 및 대비를 하고 있죠.

 

이런 상황에서 정부의 정책도 똘똘한 2채로 귀결되는 것도 부담이죠. 이들은 주택 수를 줄여야 하는 입장이니 올해 상반기에는 정말 상당한 변화가 있을 가능성도 열어둬야 할 것입니다.

 

2023년 새해, 시작은 좋은 분위기로 시작했습니다. 그럴 근거도 있고요. 다만, 2023년의 쟁점은 아직 시작을 안 한 상태라는 점에서, 다소 보수적인 시장 대응을 유지해도 좋을 것 같습니다.

 

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