장경철

2023.02.06 11:00

투자

부동산 하락장, 2023년 계묘년 내 집 마련 어떻게 해야 할까

Summary

 

주택 보유 상황별 전략

 

구분

 

핵심 내용

무주택

-청약, 급매, 경매 등 가성비 따져봐야

-저점 매수 전략은 경계해야

-시세 동일하다면 청약 추천

1주택자

-상급지로 갈아탈 기회

-신축 미분양도 눈여겨봐야

-기존 주택 처분 먼저 진행

다주택자

-처분 또는 등록임대가 현명

-미래가치 없는 주택 처분 추천

-85㎡ 이하 아파트 등록임대 전략도 검토

 

 

최근 부동산 시장을 보면, 주택 구매 수요자들의 고민이 깊어질 것 같다. 집을 구하고자 하니 집값이 더 내려갈 것만 같고, 그렇다고 무작정 집값이 내려가길 기다리고자 하니, 정확히 집값의 최저점을 알 수도 없어서다.

 

그런데도 무섭게 오르는 대출이자, 무섭게 추락하는 집값. 누군가는 패닉에 빠졌지만, 누군가에는 기회가 될 수 있다는 점은 항상 염두에 두었으면 한다. 이번 기회에 지금과 같은 부동산 하락기에 내 집 마련을 하려는 무주택자나 갈아타기를 시도하는 1주택 등은 어떻게 해야 할지를 따져 보는 시간을 갖기로 하겠다.

 

관련 업계에서는 올해 부동산 시장이 무주택 실수요자에게는 기회의 장이 될 것으로 내다봤다. 매수자 우위 상황에서 내 집 마련에 나설 수 있는 절호의 타이밍이어서다. 무주택자뿐만 아니라 1주택자도 기존주택이 팔리기만 하면 상급지로 갈아탈 수 있는 시기다. 다만 다주택자에게는 추가 매수보다 처분이나 등록임대를 권한다.

 

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무주택자 매수자 우위에서 내 집 마련해야'청약' 가장 추천

 

지난해 금리 인상과 함께 시작된 집값 하락세가 적어도 올 상반기까지는 이어질 것으로 전망된다. 매수세가 잔뜩 위축된 상황이지만 이럴 때일수록 무주택자라면 내 집 마련에 나설 '적기'라는 게 업계의 공통된 의견이다.

수요자는 매수자 우위 시장에서 어떤 선택을 해두지 않으면 공급자 우위 시장에서는 끌려다니게 되기 때문에 하락기가 매수자 입장에서는 가장 좋은 시기라는 것이다.

△청약 △급매 매수 △경매 입찰 △미분양 매입 등 선택지는 다양하지만 자격 조건만 갖추고 있다면 청약에 나서는 것을 가장 추천한다. 특별공급 대상이 되거나 당첨 가능성이 높다면 청약이 가장 합리적인 선택으로 보인다.

 

지금은 시세가 동일하다고 해도 3년 후 입주하기 때문에 그 기간의 물가 상승분 등 프리미엄이 발생하기 때문이다. 주택가격 대비 자기 자금 비율 및 상환할 수 있는 수준에서의 대출 비율이 중요하며 청약과 시중의 급매물, 경매 가운데 가성비를 따져볼 필요가 있겠다.

그러나 무주택자들에게 '저점 매수' 전략은 오히려 독이 될 수 있다고 업계에서는 우려하고 있는데 최저점에서 매수하려고 기다리다가 예상치 못한 반등으로 시기를 놓치게 될 수 있다는 것이다.

지금까지 의사결정을 못 한 무주택자가 시장 저점을 잡아 실거주와 수익 창출을 동시에 얻기는 어렵기 때문에 요새는 가격 조정이 눈에 보이니 본인의 자금 여력에 맞는다면 집을 장만하는 게 좋겠다.

 

주택투자는 향후 3년을 내다보고 의사결정을 해야지, 주식처럼 '오늘 사서 6개월 후 올라야 한다'는 생각이면 결정을 못 할 것이기 때문이다.

 

 

1주택자 갈아타기는 기존 집 처분 먼저, 다주택자=처분 또는 등록임대


1주택자에게도 올해는 집을 넓히거나 상급지로 이동할 수 있는 타이밍이 될 것이란 관측이 우세하다. 기존 주택과 이동하는 주택 간의 가격 차이가 가장 작아졌을 때가 매수 적기라는 의미다. 다만 거래가 워낙 없는 상황인 만큼 기존주택을 먼저 처분하고 옮겨갈 주택을 매수해야 한다.

 

청약시장은 1주택자가 갈아타기용 청약을 시도할 것이라는 분석이다. 정부가 청약시장을 살리기 위해 수도권과 광역시 등 규제지역에 적용했던 1주택자의 처분조건부 분양 조건도 폐지해서다.

 

그동안 당첨자는 입주 후 종전 집을 2년 이내에 처분하겠다는 서약을 받고 분양받았지만, 이 규제가 없어지면서 1주택자의 갈아타기 청약이 늘어날 수 있다는 것이다.

 

 

수도권

공공택지 또는 규제지역

과밀억제권역

기타

3년⁕

1년

6개월

비수도권

공공택지 또는 규제지역

광역시(도시지역)

기타

1년

6개월

없음

전매제한 기간 개선안

⁕3년: 소유권 이전 등기 시 3년 충족으로 간주, 등기 기간이 3년을 초과할 경우 3년으로 함

 

최대 10년이었던 수도권 전매제한 기간도 1~3년으로 적용된다. 서울 대부분 지역은 과밀 억제 구역으로 1년 전매제한, 강남 3구와 용산구는 3년의 전매제한을 적용받는다.

 

올해 주택시장 상황을 고려할 때 현재 보유하고 있는 곳보다 상급지로 갈아타는 것이 자산관리에 유리해 보인다. 외곽이 1억 원 빠질 때 중심권은 5억 원씩 빠지기 때문에 기존보다 적은 자금으로 갈아탈 수 있는 시기가 올 것이며 노원 집을 팔고 종로로 옮기기가 용이해진다는 얘기다.

다주택자들에게는 추가 매수보다는 처분을 권한다. 다만, 다주택자는 복잡한 규제로 인해 개인별 처한 상황이 워낙 다양한 만큼 일관된 전략을 추천하기는 어렵기 때문이다.

처분 또는 등록임대가 현명하며 주택 추가 구입과 관련한 단기 실익은 많지 않아 보이기 때문이며 미래가치가 있는 주택은 보유하되 없는 주택은 처분하는 게 유리하다.

다주택자 양도세 중과 한시 유예가 2024년 5월 9일까지 연장되면서 처분 시기를 선택할 수 있게 됐으며 전용 85㎡ 이하 아파트는 등록임대 전략도 검토가 가능하다.

 

 

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"1주택자 선매도 후매수 원칙, 올해에도 지켜라

 

올해 부동산 경기 또한 부정적인 전망 가운데 1주택자들의 갈아타기를 위해서는 '선(先)매도 후(後)매수' 전략은 여전히 지켜야 하는 필수 덕목이다.

공실이 아닌 전세를 놓고 있다면 더더욱 매도부터 진행하고 나서 매수에 나서야 한다고 조언하고 싶다. 부동산 침체기에는 전셋값 하락 등으로 소위 '전세 끼고 매수하는' 갭투자가 쉽지 않아, 전세 낀 주택은 매수자들에게 꺼려지는 물건이기 때문이다.

 

양도세 비과세 처분 기한 연장

⁕일시적 1주택자가 입주권·분양권 취득한 경우 양도세 비과세 특례 처분 기한 연장

-기본기한:입주권·분양권 취득일부터 3년

-특례기한:주택완공 후 2년→3년

⁕1주택자가 재건축재개발 기간 대체 주택 취득 시

신규 주택 완공 후 2년 이내→3년 이내

(자료. 기획재정부)



일시적 1가구 2주택의 양도소득세 비과세 기간이 최근 법 개정으로 3년으로 늘었지만, 주택 구매 심리의 위축으로 새집을 사고 기존 집이 팔리기까지 오랜 시간이 걸린다. 내 집을 판 돈으로 다른 집을 사야 하는데 내 집이 안 팔리면 자금 문제가 꼬일 수밖에 없다.

최근 불패 지역인 서울 강남 3구에서도 급급매가 나오는 상황인 가운데 내 집이 팔리지 않았다면 조급하게 급급매라고 매수하지 말라는 것이다.

 

내 집을 사겠다는 수요를 먼저 확인한 후, 매도 계약금과 매수 계약금을 동시에 진행하는 전략이 유효하다는 설명이다. 예를 들어 오전 11시에 매도 계약금을 받았다면 당일 오후 5시 매수 계약금을 지급하는 것이다.

이렇게 자금조달 전략을 세우지 않으면 일이 꼬여 양도세를 줄이기 위해 새로 산 집을 다시 되팔아야 하는 설상가상의 상황까지 직면할 수 있다는 것이다.

공인중개업소들도 매수 문의에 대해 "집부터 팔았냐, 기존 집에 대한 문제는 없는지"부터 확인한다고 한다. 집을 팔지 않고 매수 문의를 하는 매수자들을 일단 거르기 위함이다 현재 나오는 물건들은 급매 위주라, 잔금 기간이 길지 않다는 특징이 있다.

 

급매는 그야말로 집을 하루라도 빨리 처분하기 위해 기존 시세보다 많게는 15% 이상 낮은 수준으로 내놓는 것을 말한다. 중개업소들도 매수자가 문제가 없어야 급매를 빨리 처리할 수 있는데, 그렇지 않으면 매수자와 매도자 사이에서 곤욕을 치룰 수 있어서다.

 

최근 입주 물량이 늘어남에 따라 전세 세입자도 구하기 어렵기 때문에 전월세 보증금으로 잔금을 처리하려는 방식을 더더욱 지양한다는 전언이다.

 

 

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올해 ‘내 집 마련’이 목표라면, 2023년부터 바뀌는 대출 제도에도 주목해야 한다. 높은 금리 부담을 줄이기 위해 실수요자에 대한 금융 혜택은 확대되고, 대출 규제는 조금씩 풀리는 분위기로 바뀌고 있다.

새해 최소 전반기까지는 ‘고금리’ 기조가 이어질 것으로 보이면서 정부가 1분기 출시 예고한 ‘특례보금자리론’에 대한 관심이 뜨겁다. 특례보금자리론은 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 정책모기지를 말한다.

 

신규 주택구매자는 물론 변동금리 주담대를 고정금리로 갈아타려는 차주, 임차보증금 반환 목적 주담대(보전용) 모두 이용할 수 있는데 차주들의 금리 부담을 줄이기 위해 1년간 한시로 운영될 예정이다.

주택금융공사는 대출 금리를 일반형 연 4.25%∼4.55%, 우대형 연 4.15%∼4.45%로 정했다. 기존 보금자리론과 마찬가지로 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 LTV(주택담보대출비율) 70%, DTI(총부채상환비율) 60%가 적용될 것으로 보여 소득이 적은 서민들에게 더욱 많은 기회가 돌아갈 것으로 예상된다.

종합부동산세도 올해 6월부터 개편된다. 종부세 기본 공제금액은 6억 원에서 9억 원으로 상향되는데, 1가구 1주택자의 경우 12억 원까지는 종부세를 내지 않아도 된다. 또 조정대상지역 2주택자 종부세 중과도 없어져, 최고 6%에 달했던 중과세율 대신에 일반 세율을 적용받는다.

대출규제도 대폭 완화된다. 올해 1분기 중 다주택자도 부동산 규제지역에서 집을 살 때 주택담보대출(이하 주담대)를 받을 수 있게 된다. 지난 2018년 9·13 대책에서 다주택자의 주담대를 전면 금지한 것을 5년 만에 복원하는 것이다. 이에 따라 서울, 경기 과천, 성남(분당·수정) 등 규제지역 다주택자들은 집값의 30%까지(LTV 30%) 주담대를 받을 수 있게 된다.

생활 안정, 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화돼 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제 적용받는다. 생활안정자금 목적의 주담대에 적용됐던 2억 원의 대출한도가 폐지된다. 15억이 넘는 고가아파트 보유자가 임차보증금을 돌려줄 목적으로 주담대를 받을 때 2억 원으로 제한됐던 한도도 사라진다.

 

다만 올해부턴 증여로 인한 취득세 부담은 늘어날 전망이다. 집값이 내려가면서 그 틈을 타 증여의 비중이 많이 늘어났다. 그동안 과세 기준이 실거래가보다 낮은 시가 표준액이었지만, 올해부터는 실거래가를 기준으로 과세하게 되면서 부담해야 할 취득세가 늘어나게 된다.

 

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