장보혜 변호사

2023.02.01 11:00

법률

‘깡통전세’를 피하는 방법

Summary

  • ‘깡통전세’를 피하기 위해서는 반드시 사전에 시세 조사, 권리분석을 철저히 한 뒤 세금 체납 여부를 확인해야
  • 계약일 이후 잔금 지급 익일까지 근저당권을 추가로 설정하지 않는다는 특약을 추가할 것을 추천
  • 잔금 지급 전 등기부등본을 반드시 다시 확인하고 이사 후에는 당일 전입신고 및 확정일자를 받아야

 

최근 신문 기사에서 ‘깡통전세’ 피해사례를 자주 접하게 된다. ‘깡통전세’라 함은 시세보다 전셋값이 높거나 담보대출과 전세 보증금 합산액이 매매가를 상향하는 전세를 말하며, 이의 경우 임대인이 임대차보증금을 반환하지 못하여 임대차 목적물에 대한 경매가 진행된다면 임차인은 사실상 임차보증금을 반환받지 못할 것이다.

 

그렇다면 임차인은 이와 같은 ‘깡통전세’를 피하려면 어떻게 하여야 할까?

 

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우선, 계약 시 주의사항에 관해 살펴보자. 계약 전 시세 조사 및 권리분석을 정확히 한 뒤 임대인의 세금 체납 사실까지 확인해보아야 한다.

 

 

시세 조사

 

임차인은 공인중개사가 말하는 평균 시세만을 덜컥 믿으면 안 된다. 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB시세 등통해 실제 평균 시세를 확인해보아야 하고, 만약 임대차 목적물의 경매가 진행된다면 낙찰 금액은 시세의 70% 선에서 결정되므로 시세는 보수적으로 KB 시세의 70%로 생각을 하여야 할 것이다.

 

 

권리분석

 

임차인은 등기부등본을 열람(인터넷 등기소에서 열람 가능)하여 등기부등본 을구의 기재를 통해 선순위 근저당권이 있는지, 있다면 채권최고액은 얼마인지 확인하여야 한다.

 

 

임대인의 세금 체납 사실 확인

 

지금까지는 임대인의 세금 체납 사실을 확인하려면 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요구하여야 했으나, 2023. 4. 1.부터는 계약 체결 후 임대인에게 요청하지 않고도 임대차계약서를 첨부하면 전국 세무서를 방문하여 임대인의 세금 체납 사실을 확인할 수 있다.

 

 

전세 보증보험 가입 가능 여부 확인

 

만약 임대인이 임대차 보증금을 지급하지 못하는 경주택보증공사에서 보증금을 대신 지급하여 주는 보험으로서 전세 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하도록 한다.

 

 

계약일 이후 잔금일 익일까지 추가로 근저당권을 설정하지 않는다는 특약 추가

 

시세 및 권리관계 조사 후 계약을 체결하기로 하였더라도 계약서에 계약 당시의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지한다는 특약을 추가하여 계약일 이후 추가 근저당권이 설정되지 않도록 하여야 할 것이다.

 

임대인이 위 특약을 위반하여 근저당권을 추가로 설정하는 경우를 대비하여 미리 손해배상액의 예정 조항도 특약으로 추가해두는 것을 추천한다. 그렇다면 임대인이 근저당권을 계약일 이후 추가로 설정한 경우 계약을 무효로 하는 것 외에 손해 액수에 대한 별도의 입증 없이 예정된 손해배상액을 청구할 수 있을 것이다.

 

 

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이와 같은 과정을 거쳐 계약을 체결하고 잔금일이 되었다면, ① 잔금을 지급하기 직전 다시 한번 등기부등본을 확인하여 추가로 설정된 근저당권이 없는지 확인하여야 할 것이다.

 

또한 ② 이사를 한 당일 반드시 전입신고 및 확정일자를 받은 뒤 ③ 전세 보증보험도 가입하도록 하자.

 

이미 피해를 본 뒤 구제를 받는 것은 현실적으로 쉽지 않으므로 계약을 하기 전 위와 같은 사정을 꼼꼼히 확인하여 ‘깡통전세’를 피하는 것만이 ‘깡통전세’의 피해를 보지 않는 최선의 방법일 것이다.

 

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