채상욱

2023.01.23 11:00

정책

가계대출에 나타나는 저가 주택의 반등 요인

Summary

  • 2022년 매매가격 하락세는 4분기에 80% 이상이 집중, 새해에는 낙폭을 줄이고 있음
  • 2022년 가계대출 통계상 신용대출 상환, 집단 대출/전세/정책금융은 적극 활용하며 일반주담대는 상환 중
  • 정책금융 효과로 매수세가 살아날 것으로 기대되는 2023년, 단 공공의존도 높아 정책 회수 시 공백 효과가 커질 수 있다는 점을 체크해야 할 것

 

 

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22년 주택시장은 부동산원을 기준으로 연간 -4.68% 하락했습니다. 이 중 12월에만 -1.98%, 11월 -1.37%, 10월 -0.77% 등 4분기에만 연간 하락 폭의 80%에 해당하는 가액의 조정이 있었습니다. 그만큼 험난한 4분기를 지내온 것이, 어쩌면 과도하게 상승한 주택의 가격기능을 재확인한 것이 2022년 부동산 시장이라고 하겠습니다.

 

 

23년에도 새해부터 하락세가 이어지고 있습니다. 다만, 온도 차이는 있는데요, 23년부터는 하락 폭이 점차 줄기 시작해서, 22년 12월 마지막 주에  -0.7%, 이후 -0.6%, -0.5% 등 낙폭을 줄이고 있습니다. 낙폭이 감소하는 배경에는 여러 가지 이유가 있는데, 먼저 정부가 지속해 발표 한 부동산 정책들이 서서히 작동하기 시작하는 점이 큽니다.

 

무엇보다 지표상으로는 -4.68%지만, 주택가격 하락 폭이 큰 수도권이나 지방 등의 경우에는 실거래가 기준으로 고점 대비 -30~40% 수준의 하락을 기표한 단지들이 있어서, 이들 주택을 대상으로 하는 저가 매수세가 나타나리라 추측할 수 있을 것입니다.

 

 

이런 면에서 금융감독원이 발표하는 가계대출 데이터는 그 어느 때보다 중요한데요, 현재 가계대출 데이터는 ‘22년 연간 기준으로는 -8.7조 원으로 2000년대 이후 사상 최초로 마이너스 대출 증가율을 기록했습니다.

 

‘21년 10월에 시작했던 가계부채 관리 방안은, 당초 가계대출 증가율을 장기적 목표치인 4%(연간 약 80조 원 수준)로 증가하도록 대출 증가율을 줄이겠다는 것이었는데, 우리의 다이내믹스는 이 지표를 80조 원이 아니라, -8.7조 원으로 만든 것입니다. 즉, 대출 증가율 둔화가 아니라 순 감소하는데 이르는 것입니다.

 

가계대출 중 주택담보대출, 전세대출, 신용대출은 각각 부문마다 가계가 어느 부문에 대출을 일으키고 돈을 쓰는지를 알 수 있는 부분인데, 신용대출을 포함한 기타 대출의 경우는 연간으로 22.8조 원 이상을 상환하였습니다. 카카오뱅크를 포함한 고금리 신용대출을 적극적으로 상환한 것이 지표로 나타납니다.

 

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반대로 주택담보대출의 경우, 담보대출 중 중도금대출인 집단 대출은 9.4조 원 증가했고, 정책모기지는 8.5조 원 증가했으며, 전세 대출도 8.4조 원 증가했지만, 일반 기존 주담대는 6.3조 원 감소했습니다. 즉, 시장은 또 가계는 정책모기지를 받으면서 저가 주택을 구입하거나, 혹은 전세 대출을 받고 전세로 가면서, 일반 주담대는 상환하는 모습이 현재 우리나라 가계들의 모습임을 알 수 있습니다.

 

4분기만 보면 좀 더 드라마틱한데요, 정부의 정책모기지 효과가 나타난 것도 4분기부터이기 때문입니다. 정부의 금융처방책이 작동한 것이 4분기 중 특히 12월부터라 할 수 있고, 그래서 그 효과가 가격으로도 나타나는 것이 아닐지 조심스레 추측해봅니다.

 

2023년에는 특례보금자리론이라는 상품이 또 기다리고 있습니다. 이 상품은 9억 이하 주택을 소득의 한도 없이 빌릴 수 있고, 종전 주택의 임차인을 퇴거하는 데도 사용할 수 있도록 하는 무주택/1주택 가구를 대상으로는 소위 만능 대출이 됩니다. 이 정책 대출이 시행되면서부터는 다시금 주택 대출의 추이가 더 중요해질 것 같습니다. 그만큼 시장에 온기가 퍼질 것 같고요.

 

중요한 것은, 시장은 현재 매우 공공의존도를 높이고 있다는 점입니다. 시중은행 주담대는 6.3조원 상환하면서 정책모기지를 8.5조 원 사용한다는 것만 보더라도 확인이 되죠. 이 의미는 정책금융이 사라지면 시장에 수요 충격이 올 수 있다는 것이기도 하는 만큼, 확실히 유념해서 지켜볼 지표이기도 한 것 같습니다.

 

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