제네시스박

2023.01.24 11:00

세금/절세

그때그때 다른 ‘일시적 2주택', 3년으로 모두 통일한다!

Summary

  • 정부, 일시적 2주택 3년으로 통일
  • 23.1.12 이후 양도분부터 적용
  • 3년 기한은 신규주택 취득일부터이며 미세하게 다른 부분 놓치지 말아야

 

‘일시적 2주택' 특례는 부득이한 경우로 2주택이 되었을 때, 1주택으로 보아 그에 따른 혜택을 주겠다는 취지로 운영되어 왔습니다. 예를 들어 2주택 이상이면 양도세 비과세가 원칙은 불가하나, 이사 / 부모 봉양 / 혼인 / 상속 등 몇 가지 예외를 두어 1주택으로 보아 비과세를 가능하게 한 것입니다.

 

이후 취득세 역시 세대 기준 주택 수에 따라 중과세율이 적용되었으며(‘20년 8월), 이때 ‘취득세 일시적 2주택' 개념이 도입됩니다. 즉, 신규주택이 조정대상지역에 위치할 경우 종전 주택 조정지역 여부에 따라 일정 기한 내 처분을 하면 신규주택 취득세 중과를 면하게 해준 것입니다. 이때는 신규주택 조정 여부가 중요하며 ‘1년 후 취득' 조건은 없습니다. 

 

마찬가지로 ‘종부세 일시적 2주택'도 최근 시행이 되었습니다. 말 그대로 부득이하게 보유하는 것이고 양도세 비과세처럼 조만간 종전 주택을 처분할 예정인데 그걸 감안하지 않고 2주택 종부세를 부담하는 건 맞지 않다는 지적을 정부가 받아들인 것입니다. 이 경우 종전 주택 처분 기한은 조정 상관없이 무조건 ‘2년'이며 이 경우에도 ‘1년 후 취득' 요건은 없습니다. 

 

즉, 주택을 취득 - 보유 - 양도하는 모든 단계에 걸쳐서 ‘일시적 2주택' 개념이 적용되었다고 보시면 되는데, 미세하게 그 기준이 모두 다른 것입니다.

 

그런데 지난 1월 12일, 정부는 이에 대해 ‘일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한 연장'이라는 제목의 보도자료를 통해 향후 종전 주택 처분 기한을 ‘모두 3년'으로 연장하기로 합니다.

 

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(그림 1)  종전 주택 처분 기한, ‘23.1.12 이후 양도분부터 적용

(자료. 제네시스박)

 

이를 통해 종전주택 처분을 좀 더 용이하게 하고, 급매 등으로 인한 시장충격을 최소화하기 위한 조치로 이해하시면 되겠습니다.

 

관련하여 조금 더 구체적으로 살펴볼까요? 우선 취득세에 있어서는 일부 혜택을 볼 수 있는 경우가 있을 수 있겠습니다.

 

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(그림 2) 취득세 일시적 2주택 사례

(자료. 제네시스박)

 

(그림 2)처럼 신규주택이 조정지역에 있으므로 취득세 중과에 해당하고(물론 ‘22.12.21 이후이고 관련 지방세법이 개정된다면 2주택까지는 취득세 중과가 없습니다.), 신규주택 취득세 8%를 피하려면 종전 주택을 2년 안에 처분해야 합니다. 그런데 이 기한이 3년으로 늘어났기에 좀 더 여유가 생긴 것이고, 혹여 이미 취득세 8%를 납부한 경우라면 다시 한번 3년 기한을 잘 확인하셔서 종전 주택 처분을 한다면 취득세 환급도 가능할 것입니다.

 

또한 취득세 일시적 2주택에 있어서는 ‘1년 후 취득' 요건이 없다는 것도 체크해두세요!

 

종부세 역시 취득세처럼 ‘1년 후 취득' 요건이 없습니다. 그리고 종전 주택을 3년 내 처분하면 1주택자로 보아 기본공제 등 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 별도 신청을 해야 하고 기한 내 처분을 하지 못하면 이자 상당액 가산세까지 부담해야 할 수 있으니 신중하게 접근하시기를 바랍니다.

 

그에 반해 양도세 일시적 2주택은 종전 주택 취득 후 ‘1년 후 취득' 요건이 붙기에 주의가 필요합니다. 따라서 종전 주택과 신규주택 취득일이 1년이 채 되지 않는다면 취득세, 종부세 일시적 2주택을 활용해야 하는지를 먼저 보고, 필요하다면 종전 주택 매각을 그렇지 않다면 2주택 보유가 나을 수도 있습니다.

 

또한 최근 조정대상지역이 대거 해제되었지만 이미 신규주택 취득 당시, 신규주택과 종전 주택이 모두 조정대상지역이기에 양도세 일시적 2주택 처분 기한이 2년인 경우에는 이게 3년으로 늘어나는 것이니 필요한 경우라면 이를 활용해도 좋을 것입니다.

 

 

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(그림 3) 일시적 2주택 비교표

(자료. 제네시스박)

 

이상의 내용을 요약하면 (그림 3)과 같습니다. 만일 모든 혜택을 받고 싶다면 신규주택을 ‘1년 후 취득'하고 종전 주택은 3년 내 매각하면 됩니다.

 

다만 앞서 말씀드린 대로 종전 주택을 꼭 매각해야 하는지를 먼저 살펴보시기를 바랍니다. 때로는 2주택을 보유하는 것도 방법이 될 수 있기에 그러합니다. 그리고 일부만 가능하다면, 취득 - 보유 - 양도 각각의 단계에 있어서 어떤 혜택을 받는 것이 최선인지도 고려해보시기를 바랍니다. 이러한 이유로 자산관리는 끊임없이 고민해야 하고 하나의 정답만 있는 것은 아닙니다. 감사합니다. 

 

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