장경철

2023.01.23 11:00

투자

2023년 하반기 금리 하락세 전망…미래 먹거리 둥지 ‘테크노밸리’ 수혜 단지 노려볼까

Summary

 

수도권 주요 테크노밸리 조성 현황

 

사업명

핵심 내용

양주 테크노밸리

-경기 양주시 마전동 일대 21만 8,000㎡ 부지 조성

-2024년까지 1,104억 원을 투입해 추진, 조성 시 1조 8,686억 원의 생산 유발효과와 4천373명의 고용 유발효과 등 예상

일산 테크노밸리

-대화동 일대 약 87만㎡(26만 평) 부지에 약 8,500억 원을 투입해 개발

-개발 완료 시 고용 유발 효과만 13만 명에 달하는 경기 북부권의 최대 야심작으로 통함

광명·시흥 테크노밸리

-광명 가학동과 시흥 무지내동, 논곡동 일대 49만 3천여㎡에 조성되는 첨단산업 핵심 거점이며 오는 2024년까지 약 4천500억 원의 예산이 투입

-조성 시 2조 5천억 원이 넘는 경제적 효과와 4만 명 이상의 일자리가 창출될 예정

운정 테크노밸리

-운정 테크노밸리는 파주시 연다산동 일원에 첨단·지식 기반 중심 산업단지를 2026년까지 조성하도록 할 계획임

-파주 도시관광공사와 민간 사업자가 특수목적법인을 설립해 약 47만 3천㎡ 규모로 90여 업체가 입주하면 직간접으로 4천600여 명의 고용 창출과 9천여억 원의 경제 파급효과가 기대됨

계양 테크노밸리

-사업시행자인 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사(iH)가 총 333만㎡ 규모 부지에 공공주택 9,000호 등 주택 약 1만 7,000호를 공급하고, 여의도공원 4배 규모의 공원·녹지(94만㎡)를 5개의 선형공원 형태로 조성할 계획임

-판교 테크노밸리 1.6배 규모(69만㎡)의 자족 용지에는 인천 D.N.A.혁신밸리, 마곡·상암DMC와 연계된 ICT·디지털 콘텐츠 등 첨단산업을 유치해 양질의 일자리를 창출한다는 계획임

 

지난해 부동산 시장은 침체기의 시작을 알렸다는 평가가 나오고 있다. 금리 인상으로 대출 이자 부담이 증가하자 거래가 실종됐고 하루가 다르게 집값은 내려가기 시작했다. 이에 따라 일부 지역에서는 깡통 전세와 역전세 등의 문제가 발생하기도 했다.

 

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집값 하락으로 급매물이 거래되자 일부 대단지에서는 동네 집값을 해친다는 이유로 급매물 거래자에게 보복성 발언과 행동을 하는 등 사회적인 문제로까지 대두되기도 했다. 단순한 부동산 시장의 하락을 넘어 전체적인 경기의 흐름이 어려워지면서 어두운 전망이 이어져 나오고 있다.


 
그러면 올해 전망이 어떨까. 금리·대출·입주 물량 주목해야 한다. 먼저 금리 변수가 있겠다. 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 수요를 이끌 뿐만 아니라, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 하게 된다.


 
따라서 급격한 금리 인상은 부동산 시장을 강세장에서 약세장으로, 한발 더 나아가 침체의 늪으로까지 빠지게 만든 주된 요인으로 말해도 과언이 아닐 정도로 치명적이다. 문제는 전 세계 금리 시장에 절대적으로 영향을 미치는 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 자국 내 인플레이션을 잡기 위해 당분간 금리 인상을 이어갈 예정이라고 천명했고, 한국은행 역시 여기에 동조해 움직일 가능성이 높기 때문이다.


 
다만 미국 내 인플레이션이 조금씩 안정을 찾고 있고, 정부 역시 국내 부동산 시장 침체가 경기 불황을 확산시킬까 노심초사하고 있는 만큼 2023년 하반기에는 금리 동결 내지 인하로 방향을 틀지 않을까 전망된다.
 


따라서 금리가 급등세를 멈추고 동결 내지 하락세로 전환된다면 부동산 시장 역시 서서히 반등을 모색하리라 예상된다.


 
다음으로 대출과 세금 규제 변수가 있다. 전통적으로 이들은 부동산 수요를 자극할 수 있는 강력한 변수로 꼽힌다. 정부 입장에서 보면, 부동산 시장 과열되면 대출 규제를 강화해 시장으로 자금이 유입되는 것을 줄일 수 있지만, 부동산 시장 냉각되면 대출 규제를 완화해 시장을 활성화할 수 있다.
 


이와 관련, 최근 정부의 정책 기조는 부동산 시장의 안정적 회복(연착륙)을 기대하면서 규제 완화로 방향을 굳힌 듯하다. 그동안 규제의 대상인 다주택자에게도 취득세 및 양도소득세 중과 족쇄를 풀어주고, 임대사업자 등록 시 혜택 복원 및 주택담보대출까지 허용할 방침이다. 다만 고금리 여파가 해소되지 않는 한 시장의 빠른 회복은 절대 쉽지 않아 보인다.


 
마지막으로 입주 물량 변수가 있다. 통상 재화의 가격은 공급과 수요가 만나는 점에서 형성된다. 주택 시장의 경우 공급량은 분양 물량과 입주 물량으로 나뉘는데, 이 중 아파트 가격에 실질적으로 영향을 미치는 것은 당연코 입주 물량이다.


 
지난 수년간 지역구분 없이 아파트 가격이 급등하면서 상대적으로 택지가 풍부했던 지방 및 수도권 외곽을 중심으로 건설사들의 분양 물량이 급증했고, 분양 시점에서 2~3년이 지나면 입주 물량은 가시화된다. ‘과잉 공급의 앞에 장사 없다’라는 부동산 격언이 있다. 입주 물량이 일시에 몰리면 역전세난으로 전셋값이 급락하고, 이로 인한 아파트 가격은 하락은 필수적이다.

 

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올 하반기에 금리 하락세 전망이 나오면서 시장 회복에 대한 기대감도 나오고 있다. 부동산 시장이 회복되면 미래 먹거리의 둥지인 테크노밸리 수혜 단지가 주목받을 전망이다. 테크노밸리 입주 기업의 고용 창출 효과로 주택 수요가 증가하며 높은 집값 상승세를 나타내고 있기 때문이다.

 

업계에 따르면 테크노밸리는 오·폐수와 매연 등을 연상시키는 일반적인 산업단지와 달리, IT·바이오 등 첨단업종 기업 및 연구소들이 주로 입주한다는 특징을 지니고 있다. 최근에는 수도권은 물론 지방 곳곳에서 지자체들의 사업 추진도 활발히 이뤄지고 있다. 수많은 일자리 생산에 따라 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미치기 때문이다.

 

부동산 시장에 미치는 영향도 크다. 테크노밸리 입주기업 특성상 비상 및 교대근무가 잦아 직장과 가까운 곳에 내 집을 마련하는 경향이 강해 주택 수요가 이전보다 늘어나기 때문이다. 또한 상대적으로 경제 여건을 갖춘 업무종사자들을 주 수요층으로 두고 있는 점도 주요 원인이다. 이밖에 유동 인구 증가로 주변 상권과 각종 편의시설의 개발이 빠르게 진행될 확률이 높아진다.

 

따라서 부동산시장에서 테크노밸리에 대한 가치가 높아지면서 테크노밸리가 들어서는 지역 내 부동산이 주목받고 있다. 



테크노밸리는 IT, 바이오, 반도체 등 첨단 기술을 핵심으로 한 고도의 지식 집약적 첨단산업단지를 말한다. 테크노밸리와 가까운 주택의 경우 테크노밸리에서 근무하는 직장인을 중심으로 한 두꺼운 배후 수요층을 형성해 높은 집값을 형성할 수 있으며, 지식산업센터와 같은 업무시설은 테크노밸리 내 기업들과 시너지 및 집적효과를 직접적으로 누릴 수 있어 기업수요가 풍부하다. 

 

시기

분양가(기준층)/시세

2006년 착공

3억 9050만 원~4억 400만 원

2016년 완공

7억 3000만 원

2022년

15억 7천만 원

판교 제1테크노밸리 조성 시점에 따른 집값 추이

※예:풍성신미주(현 봇들1단지 판교 신미주)

 

대표적인 곳이 경기 성남 판교신도시다. 판교신도시 내에는 한국의 실리콘밸리라 불리는 판교 테크노밸리가 있다. 2021년 기준 이곳에 입주한 기업은 카카오, 넥슨 등 총 1,697개 사로 이들 기업의 연 매출액은 109조여 원이다. 임직원 수는 약 7만 2,000명이며 이 중 주택시장 주 수요층인 30대와 40대가 전체의 72.1%를 차지하고 있다.


판교 제1테크노밸리가 착공된 2006년 판교신도시에 공급된 '풍성신미주(현 봇들1단지판교신미주)'는 1순위 청약 평균 경쟁률이 50대 1에 달했다. 전용 82.79㎡(33A형)는 최고 2,073대 1을 기록했다. 이 단지 33A형 시세가 조사된 2015년 3월 평균 시세는 6억 9,000만 원이다.

 

분양가가 기준층 기준 3억 9,050만 원에서 4억 400만 원 선이었던 것과 비교하면 2009년 2월 입주 후 6년간 3억 원 정도 올랐다. 판교 제1테크노밸리가 완공된 2016년에는 시세가 7억 3,000만 원으로 상승했으며 지난해 8월에는 15억 7,000만 원의 시세를 형성하고 있는데 분양가와 비교하면 15년 만에 약 4배 상승했다.

 

테크노밸리가 조성되는 지역은 교통, 교육, 편의시설 등의 인프라도 잘 마련돼 있어 주거 선호도가 높아 집값 상승도 꾸준한 편이고 올 하반기 청약을 통해 내 집 마련을 고려하는 수요자라면 테크노밸리가 들어서는 지역 내 단지를 고려해 보는 것도 좋은 방법이라고 업계에서는 조언하고 있다.

 

판교뿐만 아니라 동탄, 청주, 서산 등 테크노밸리가 조성된 지역에서도 상황은 마찬가지다. 이들 지역에서도 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 지식산업센터 등 다양한 형태의 부동산들이 분양될 때마다 풍부한 수요 덕분에 높은 분양률을 보인다. 

 

 

마지막으로 수도권에 조성 중인 주요 테크노밸리에 대해 알아보자.

 

◆양주 테크노밸리=경기 양주시 마전동 일대 21만 8,000㎡ 부지에서 첨단 산업단지 ‘경기 양주 테크노밸리’가 조성된다.

 

양주시에 따르면 양주 테크노밸리 조성사업은 지난해 보상 협의와 함께 공사 발주를 한 뒤 3월부터 공사를 시작한다. 앞서 지난해 8월에는 이 사업의 보상 계획이 공고됐다. 이 사업은 경기도와 양주시, 경기주택도시공사(GH)가 공동으로 2024년까지 1,104억 원을 투입해 추진한다.

 

양주 테크노밸리는 기존 도시형산업, 뿌리산업, 기계산업 등에 서비스 융합과 데이터 기반 혁신을 접목해 전통 제조업의 구조 고도화를 꾀하고 디자인·IT(정보기술) 융합으로 스마트 생활소비재산업을 육성하는 역할을 하게 된다.



양주시는 테크노밸리가 조성되면 모두 1조 8,686억 원의 생산 유발효과와 4천373명의 고용 유발효과 등 상당한 경제적 파급효과를 낼 것으로 기대한다.

 

 

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◆일산 테크노밸리=일산 테크노밸리 사업이 본궤도에 올랐다. 판교 테크노밸리의 약 1.4배 규모인 일산 테크노밸리는 작년 초 지장물 철거공사를 시작으로 본격적 단지 조성에 들어갔다. 작년 여름에는 바이오·미디어 집중 유치전략 수립용역도 착수했다.

 

대화동 일대 약 87만㎡(26만 평) 부지에 약 8,500억 원을 투입해 개발하는 이 사업은 미디어·콘텐츠, 바이오·메디컬, 첨단 제조 분야 혁신기업 등을 유치해 미래 신산업의 거점으로 키운다는 게 고양시의 목표다.

 

고양 일산 테크노밸리 프로젝트는 ‘평화 경제 중심도시’라는 슬로건 아래 장항동, 대화동 일대에서 진행 중인 일산테크노밸리, 킨텍스 제3전시장, 한류월드, 장항지구 등 4대 프로젝트를 묶은 개념이다. 개발 완료 시 고용 유발 효과만 13만 명에 달하는 경기 북부권의 최대 야심작으로 통한다.

 

일산 테크노밸리는 제1·2자 유로, 수도권 제1 순환 고속도로가 인접하고 있어 접근성이 뛰어난 것으로 평가된다. 지난 11월 9일 인천2호선 고양 연장사업도 국토교통부 투자심사를 통과했고 2024년 개통 예정인 GTX-A 노선도 순조롭게 진행되고 있어 경기 북부 최고의 입지를 갖출 것으로 시는 기대하고 있다.

 

 

◆광명·시흥 테크노밸리=경기 광명·시흥 테크노밸리가 수도권 최대 산업 클러스터를 목표로 본격 조성된다. 2조 5천억 원이 넘는 경제적 효과와 4만 명 이상의 일자리가 창출될 거라는 장밋빛 전망이 나오고 있다.

 

광명·시흥 테크노밸리 내 조성되는 도시첨단산업단지가 지난해 3월 28일 첫 삽을 떴다. 도시첨단산업단지는 광명 가학동과 시흥 무지내동, 논곡동 일대 49만 3천여㎡에 조성되는 첨단산업 핵심 거점이다. 오는 2024년까지 약 4천500억 원의 예산이 투입된다.



산단에는 제조업 고도화를 위한 지식기반 서비스업과 첨단 제조업 등 미래 유망산업, 기계·자동차부품 등 지역기반산업 관련 기업이 들어선다. 광명시와 시흥시는 4차 산업을 선도하는 강소기업과 중견기업을 산단에 유치한다는 계획이다.

 

광명·시흥 테크노밸리는 현재 도시첨단산업단지와 일반산업단지, 유통단지, 주거단지 등 4개 구역으로 나뉘어 추진되고 있다. 일반산단과 스마트 유통단지는 지난해 6월과 7월 각각 공사에 돌입했으며, 이번 첨단 산단을 끝으로 주거단지만 남게 됐다.



테크노밸리가 조성되면 2조 5천억 원이 넘는 경제적 효과와 4만 명 이상의 일자리가 창출될 예정이다. 여기에 수도권이라는 지리적 이점과 서해안 고속도로, 신안산선 등 인접한 광역교통망 등으로 기업 투자 유치, 일자리 창출에 유리하다는 점을 감안하면 앞으로의 기대효과는 더 커질 전망이다.

 

 

◆운정 테크노밸리=운정 테크노밸리는 파주시 연다산동 일원에 첨단·지식 기반 중심 산업단지를 2026년까지 조성하도록 할 계획이다.

 

운정 테크노밸리는 파주 도시관광공사와 민간 사업자가 특수목적법인을 설립해 연다산동 일원에 약 47만 3천㎡ 규모로 90여 업체가 입주하면 직간접으로 4천600여 명의 고용 창출과 9천여억 원의 경제 파급효과가 나타날 것으로 기대한다.

 

파주 메디컬클러스터는 교하신도시와 운정3지구가 인접한 서패동 일대 45만㎡ 부지에 총사업비 6,520억 원을 투입해 종합의료시설(대학병원), 혁신 의료 연구 단지, 바이오 융복합 단지 등을 조성하는 사업이다. 이를 통해 대학병원 확보는 물론 1만 개 이상의 일자리 창출이 가능하다.

 

수도권광역급행철도(GTX-A)와 자유로, 제2자유로, 서울~문산 고속도로, 제2 순환 고속도로 등 교통 접근성이 우수해 운정·덕이·일산·가좌지구 등 배후도시 및 인근 사업지구와의 시너지 효과도 뛰어날 것으로 전망된다.

 

 

◆계양 테크노밸리=계양 테크노밸리는 수도권 주택시장 안정을 도모하기 위해 정부가 계획한 3기 신도시 5곳 중 한 곳으로 2019년 10월 공공주택지구로 지정됐으며, 2026년 상반기 첫 입주를 목표로 3기 신도시 가운데 가장 먼저 착공한다.


사업시행자인 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사(iH)가 총 333만㎡ 규모 부지에 공공주택 9,000호 등 주택 약 1만 7,000호를 공급하고, 여의도공원 4배 규모의 공원·녹지(94만㎡)를 5개의 선형공원 형태로 조성할 계획이다.

 

국토부는 계양 테크노밸리 내에서 전략적 개발이 필요한 지역은 창의적인 공간 활용이 가능하도록 특별계획 구역으로 지정해 민간의 아이디어를 적용할 예정이며, 특히 간선급행버스체계(S-BRT) 등이 구축되는 중심 거점지역은 주거·상업·자족 시설과 녹지가 어우러진 복합단지로 조성한다고 밝혔다.



아울러 판교 테크노밸리 1.6배 규모(69만㎡)의 자족 용지에는 인천 D.N.A.혁신밸리, 마곡·상암DMC와 연계된 ICT·디지털 콘텐츠 등 첨단산업을 유치해 양질의 일자리를 창출한다는 계획이다.

 

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