제네시스박

2023.01.17 11:00

세금/절세

주택임대사업자, 등록해도 괜찮을까?

Summary

  • 이제 아파트도 신규 등록이 가능합니다! (‘23년 1분기 중)
  • 등록하면 어떤 혜택을 받을 수 있을까요?
  • 안타깝지만 이런 분들은 등록하지 마세요!

 

주택임대사업자는 말 그대로 ‘사업자’ 입니다. 국가에서 제공하는 제도 중 하나이며 이를 통해 사업 현황을 신고하고 그에 따라 발생한 소득에 대해 신고하고 세금을 납부합니다. 사업자에게 제공하는 혜택도 있지만 상대적으로 준수해야 할 의무 사항도 많습니다.

 

이렇게 권리와 의무가 혼재된 주택임대사업자 제도에서 조만간 아파트 신규등록이 가능해집니다. 지난 ‘20년 7·10 대책에서 아파트 등록을 막은 건데(집값 상승의 주범이라는 논리로 말이죠), 이제는 등록이 된다고 하니 ‘과연 등록해도 될까?’ 하는 생각이 듭니다. 오늘은 이에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

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‘23년 1분기 등록허용, 2분기 인센티브 복원 예정!

 

이 글을 작성하는 현재(‘23년 1월) 아직 구체적으로 나온 내용은 없습니다. 다만 정부 보도자료를 근거로, 올해 1분기에는 아파트 신규등록을 허용하고 2분기에는 인센티브를 복원한다는 계획입니다.  따라서 보수적으로 접근하시는 분들 입장에서는 굳이 일찍 등록하지 마시고, 구체적인 세제 혜택이 나온 후에 등록하는 것이 유리합니다.

 

 

목표하는 세제 혜택을 명확하게 할 것!

 

무엇보다 임대주택등록을 통해 어떤 세제 혜택을 받을 것인지를 먼저 정해야 합니다. 의무 임대 기간 내에 5% 이내 임대료 증액, 계약 내용 신고, 부기등기, 보증보험 가입 등 각종 공적 의무 사항을 준수해야 하기에 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 앞서 말씀드린 대로 주택임대사업자는 ‘사업자'이며 사업이라는 것은 기본적으로 수익성을 바탕으로 진행이 되기에 그러합니다.

 

주택을 취득, 보유, 양도하는 과정에서 각각의 단계가 있고 이때마다 관련 세제 혜택이 있는데요, 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

취득세, 신규이면서 전용 60 이하가 현실적!

 

취득세 중과가 완화되었지만, 여전히 3주택 이상부터는 중과가 적용됩니다. 만약 이에 대해 감면받고 싶다면 임대주택등록이 하나의 대안이 될 수 있습니다. 하지만 다 되는 것은 아니고, 1) 신규주택이면서(최초 등기), 2) 전용면적이 60㎡ 이하여야 합니다.

 

즉, 이미 기존에 있던 구축은 불가하며 전용면적이 60 ㎡를 초과하는 경우도 힘들다고 보시는 게 좋습니다. 물론 전용 60㎡초과 ~ 85㎡이하의 경우 50% 감면이 되기는 하나 ‘20호 이상 등록'을 해야 가능합니다. 즉 스무 채를 등록해야 한다는 것인데 개인이 하기에는 현 상황에서 거의 불가능합니다.

 

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(그림 1) 주택임대사업자 취득세 감면 요건, 정부 보도자료 인용

(자료. 제네시스박)

 

이 외에 가액요건(수도권 6억, 수도권 외 3억 이하)도 있으니 취득세 감면이 목적이라면 당연히 해당 내용을 충족하는지 꼼꼼하게 따져야 합니다.

 

 

재산세, 전용 85 이하이면 가능하나 2호 이상 등록!

 

재산세를 줄이고 싶다면 무엇보다 전용면적이 85㎡이하인지를 봐야 합니다. 하지만 2호 이상 등록을 해야 혜택이 가능한데, 앞으로는 모든 주택임대사업자를 대상으로 2호 이상 등록해야 세제 혜택이 가능하다고 하니 참고하면 될 것입니다. 다만 재산세 감면 혜택은 그렇게 크지 않습니다.

 

 

종부세 합산배제, 양도세 중과배제는 다소 복잡!

 

아마도 임대주택등록에 있어 가장 큰 목적이 바로 이 두 가지가 아닐까 합니다. 우선 공통사항으로 ‘임대개시 당시' 해당 주택의 기준시가가 6억 이하(수도권 외 3억 이하)여야 혜택이 가능합니다. 즉 이걸 만족 못 하면 제아무리 다른 요건을 충족했다 하더라도 혜택이 불가하다는 의미입니다.

 

다음으로 의무 임대 기간 10년 동안 임대료 증액 제한을 5% 이내로 준수해야 합니다. 만약 이를 초과할 경우 종부세는 당해 연도와 그다음 연도는 합산하며(즉 혜택이 없으며), 양도세 중과배제는 한 번만 어기더라도 혜택이 불가합니다. 여기에 과태료까지 물어야 하니 유의해야겠죠?

 

지난 18년 ‘9·13 대책'에서는 ‘18.9.14 이후 조정지역에서 신규 취득한 주택에 대해서는 종부세 합산배제와 양도세 중과배제 혜택을 주지 않았습니다. 하지만 이번에는 앞서 말한 요건을 갖추면 혜택이 가능하도록 인센티브 복원이 될 것입니다.

 

다만 최근 부동산 가격하락으로 공시가격은 점차 내려갈 것이며, 종부세 세제개편으로 종부세 부담은 기존보다 줄었는데, 무엇보다 조정대상지역 대거 해제로 향후 양도 시 비조정 지역이라면 굳이 임대주택을 등록하지 않더라도 양도세 중과는 해당하지 않습니다. 즉, 임대주택을 등록하는 큰 이유 중 하나가 종부세 합산배제와 양도세 중과배제인데, 굳이 10년 의무 임대를 할 이유가 있을지 잘 생각해 봐야 하는 것입니다. 

 

 

정부는 15년 의무 임대도 계획 중

 

정부는 혜택 요건을 완화하여 일부는 기준시가 9억 이하라도 인센티브를 제공할 예정이라 합니다. 다만 의무 임대 기간은 15년으로 늘린다는 계획입니다. 개인적으로, 아무리 혜택이 크다 하더라도 ‘너무 길다’ 라는 생각을 지울 수 없습니다.

 

중간에 정책이 또 어떻게 바뀔지 모르고 특히 분양권 상태에서 등록해서 입주장부터 등록임대주택 상태라면 매우 낮은 임대료 가격에서 10년 혹은 15년을 5%만 올리면서 유지해야 하는데, 당연히 정부 입장에서는 임대차 시장 안정을 위해 이런 사례가 많을수록 좋다고 생각하겠지만 과연 그에 걸맞은 인센티브가 제공되는지는 스스로 체크해보셔야 합니다.

 

참고로 위처럼 분양권 상태부터 등록한 경우는 취득세 감면이 목적이거나 혹은 ‘일단 등록'한 경우가 많았습니다. 주의가 필요하고요, 혹시 이 내용이 잘 이해가 되지 않는다면 앞서 설명한 내용을 다시 보시기를 바랍니다.

 

 

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이런 분들은 등록하지 마세요!

 

주택임대사업자 제도가 어려운 이유는 ‘민간임대주택에 관한 특별법(줄여서 민특법)’, ‘소득세법', ‘조세특례제한법(줄여서 조특법)’ 등을 모두 알아야 하기 때문입니다. 그런데 주무 부서가 국토교통부라 상대적으로 소득세법과 조특법에 대해서는 다소 약하다고(?) 할 수 있는데, 사업자가 가장 원하는 종부세, 양도세(비과세 포함) 관련 내용은 모두 해당 법에 있기에 엇박자가 나는 게 아닌가 생각합니다. 이런 분들은 아무리 아파트 등록이 가능하고 혜택이 복원된다고 하더라도 등록에 유의해주세요.

 

첫째, 임대주택 등록 목적이 불분명한 경우

 

즉, 어떤 세제 혜택을 받을지 본인이 스스로 명확하게 알지 못하고 일단 등록하면 좋다고 생각하는 경우입니다. 주변을 보니 이런 분들이 생각보다 많았으며 후회하는 경우가 많았습니다. 해지하면 되지 않냐구요? 등록 후 3개월 내는 가능하지만, 그 이후에는 1) 임차인 동의, 2) 거액의 과태료(3천 만 원 이하)를 부담해야 합니다.

 

둘째, 앞 내용이 이해되지 않는 경우

 

우선 앞 내용이 이해가 잘 안된다면 제 탓이 큽니다. 이에 대해서는 죄송하다는 말씀을 드리는데요, 설령 그렇더라도 ‘주택임대사업자 제도가 꽤 어렵구나’ 라는 정도는 아셨을 테니 등록을 신중하게 해주세요.

 

셋째, 기준시가 6억(수도권 외 3억) 초과하는 경우

 

이 경우는 어지간해서는 혜택을 받기가 힘듭니다. 그냥 등록하지 마세요.

 

넷째, 향후 5년 이내 매도하는 경우

 

의무 임대 기간이 최소 10년이기에 조만간 매도할 계획이라면 굳이 등록할 필요가 없습니다. 포괄 양수도 하면 되는 거 아니냐고요? 꼭 그런 건 아니니 유의하세요.

 

이 외에도 주택임대사업자 관련해서는 참 드릴 말씀이 많습니다. 저 역시 사업자이며 지난 5년간 어떤 식으로 변화가 되었는지를 직접 경험했기 때문입니다. 아무쪼록 최소 오늘 드리는 말씀 정도는 꼼꼼하게 잘 알아두시기를 바라며, 구체적인 내용이 나오면 또 말씀드릴 수 있게 하겠습니다. 감사합니다.

 

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