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Summary

 

2023년 계묘년(癸卯年) 대한민국 주택시장 현황

 

구분	핵심 내용
금리 앞에 장사 없네	-대표적인 주택시장인 아파트, 오피스텔 매매·전세 약세를 면치 못함 -올해 상반기 또는 하반기까지 추가 금리 인상도 예고된 만큼 당분간 주택시장은 약세 흐름을 보일 전망
공급 앞에 장사 없네	-탈서울의 대표적 지역으로 주목받았던 경기도 지역 아파트 매매 시장도 심상치 않음 -경기도 지역의 경우 공급 과잉 영향으로 지난해와 마찬가지로 올해에도 큰 폭의 하락세가 불가피할 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있음

 

2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았지만, 지난해부터 본격화된 부동산 시장의 한파는 당분간 계속될 것으로 전망된다. 올해에도 주택시장에는 두 가지 격언이 예외 없이 적용될 전망이다. ‘금리 앞에 장사 없고 공급 앞에도 장사 없다’는 것이다.

 

작년에 이어 올해도 가파른 하락세가 지속되고 있음을 고려할 때 올해 아파트 가격이 사실상 1998년 외환위기 이후 최대 폭 하락할 것이라는 전망이 나온다.

 

한국부동산원의 전국 주택 가격 동향 조사에 따르면 지난해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했는데 이는 부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다.

부동산 시장에서는 지난해 집값 하락 폭이 2008년 리먼 브러더스 사태 이후 경기 침체와 공급 과잉 부작용으로 집값이 하락했던 2012년을 넘어서 외환위기 이후 최대가 될 것으로 보고 있다. 2021년까지 급등했던 집값이 지난해 하락 전환한 것은 잇단 금리 인상과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 대출 규제 때문이다.

 

 

◆ ‘금리 앞에 장사 없네’, 아파트·오피스텔 동반 하락 중

현 정부 들어 규제지역 해제와 대출 등 일부 규제 완화도 시행했지만 가파른 금리 인상에는 속수무책이었다. 지난해 5월 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제도 시행했지만, 금리 부담으로 매수자들이 실종되며 역대급 거래 절벽이 이어졌다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 현재 기준으로 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 총 1만 1천161건으로, 2021년(4만 1천987건)의 약 4분의 1 수준으로 급감했다. 2006년 거래량 조사를 시작한 이래 연간 기준으로 역대 가장 적은 수치다.

지난해 주택 시장에선 매매뿐만 아니라 전세도 약세를 면치 못했다. 2020년 8월 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 3법 시행으로 2년 차가 되는 지난해 8월 이후 전세 대란이 일어날 것이라는 전문가들의 예상은 정반대가 됐다.

전국 아파트 전셋값은 지난해 11월까지 벌써 5.23% 하락했고 서울도 5.58% 내렸다. 역시 2003년 조사 이래 최대 하락이다. 금리 인상으로 전세자금 대출 금리가 연 6∼7%까지 치솟으면서 이자 부담이 커지자 갱신권을 사용한 재계약이 급증하고, 신규 계약은 급감했기 때문이다.

전망도 밝지 않다. 당분간 금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상되고 고물가·고금리·고환율 등 '3고(高) ' 현상에 따른 경제 침체 우려도 크며 올해에도 집값이 하락세를 이어갈 것으로 업계는 전망하고 있다.

 

오피스텔 시장도 고금리에 고전을 면치 못하고 있다. 최근 몇 년간 아파트값이 급등하며 대체재로 주목받던 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 시들해지는 모습이다. 금리 인상 등으로 전반적인 주택시장 분위기가 가라앉으면서 오피스텔 시장 분위기도 빠르게 식고 있다.

한국부동산원에 따르면 지난해 3분기 기준으로 오피스텔 매매가격은 직전 분기 대비 0.24% 하락했다. 서울의 오피스텔 매매가격은 0.01%, 인천과 경기는 각각 0.61%, 0.17% 떨어졌다. 이에 따라 수도권 매매가격은 0.16% 내린 것으로 조사됐다. 같은 기간 지방은 0.57% 하락한 것으로 나타났다.

오피스텔 전셋값도 전국적으로 0.09% 떨어졌다. 서울과 경기는 각각 0.12%, 0.02% 상승했지만, 인천이 0.49% 하락하며 수도권 오피스텔 전셋값은 0.01% 내렸다. 지방은 0.46% 떨어졌다.

반면 전국 오피스텔 월세는 0.47% 올랐다. 서울이 0.41%, 경기는 0.84%, 인천은 0.22%의 상승세를 나타냈다. 지방은 0.13% 오른 것으로 집계됐다. 2021년까지만 해도 오피스텔은 아파트 가격의 급등에 따른 반사이익을 거뒀다. 규제 문턱이 상대적으로 낮아 내 집 마련 수요가 아파트 대신 오피스텔로 눈길을 돌리면서다.

업계에선 기준금리가 가파르게 오른 데다 올해 상반기 또는 하반기까지 추가 금리 인상도 예고된 만큼 당분간 오피스텔 시장은 약세 흐름을 보일 것으로 내다본다. 아파트값이 내림세를 이어가는 가운데 상대적으로 환금성이 떨어지는 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 더 빨리 사그라질 거란 전망이다.

 

 

◆ ‘공급 앞에 장사 없네’, 경기도 핫플레이스 미분양 급증하나?

 

금리 인상 등으로 서울 아파트 매매가격에 대한 부담감이 커지자 탈서울의 대표적 지역으로 주목받았던 경기도 지역 아파트 매매 시장도 심상치 않다. 아파트 입주 물량이 수요량을 초과함에 따라 경기도 지역의 아파트 가격이 올해에도 가파르게 하락할 것으로 전망된다.

부동산R114에 따르면 2023년 1월 전국에 아파트 총 3만 5,211가구(임대 포함)가 입주할 예정이다. 이 가운데 1만 6,246가구가 경기도에 입주하는데 전체 물량의 46%에 달한다. 이어 충남(4,124가구), 부산(3,489가구) 순으로 많다. 반면 서울은 761가구로 2%에 불과하다.

입주 기간을 2021년부터 2022년까지 넓혀도 경기도 쏠림 현상은 마찬가지다. 빅데이터 기반 아파트 정보 사이트인 ‘부동산지인’ 자료에 따르면 2021년, 2022년 서울의 입주 물량은 수요량보다 적거나 적정 수준이다. 반면, 경기도는 넘쳐나고 있다.

2021년 말 대비 지난해 11월 둘째 주의 아파트 매매가를 살펴보면, 전국 아파트 매매가는 3.64% 떨어졌다. 같은 기간 서울은 -3.61%로 비교적 선방했다. 하지만 경기도는 -5.09%로 전국 아파트 매매가 변동률보다 1.45%P 더 하락했는데 경기도 입주 물량이 과잉 상태임을 말해주는 수치다. 

올해 수요량과 입주 물량을 보면, 서울의 수요량이 입주 물량보다 2.1만 가구 부족한 상태지만 경기도는 입주 물량이 33.2만 가구로 수요량 26.1만 가구보다 7.1만 가구 초과할 것으로 전망된다. 

지속적인 금리 인상과 매수 심리 위축이 맞물리는 올해 부동산 매매 시장도 안갯속 장세가 예상된다. 서울은 공급 부족으로 큰 폭의 하락세는 보이지 않겠지만 경기도가 문제다. 공급 과잉 영향으로 지난해와 마찬가지로 큰 폭의 하락세가 불가피할 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다.  

 

 

2021년부터 2023년까지 지역별 아파트 수요/입주 물량

 

구분(지역)	2021년			2022년			2023년
	수요량	입주량	범례	수요량	입주량	범례	수요량	입주량	범례
전국	26.1만	33.5만	초과	26만	32.9만	초과	26.1만	33.2만	초과
서울	4.8만	5.3만	적정	4.8만	3만	부족	4.8만	2.7만	부족
경기	6.8만	12만	과잉	6.8만	10.9만	과잉	6.8만	9.7만	과잉

2021년부터 2023년까지 지역별 아파트 수요/입주 물량

(단위:가구, 자료.부동산지인)

 

최근 공급물량의 급증으로 ‘미분양의 무덤’으로 전락할 대표적인 지역으로 경기도 광명과 평택 등이 있다.

 

먼저 그간 미분양 청정지역이었던 경기 광명시 신규 아파트 1순위 청약에서 대거 미달이 발생하고 있다. 광명시에선 지난해 7000세대 외에도 올해 1만 5,000여 가구 분양이 예고돼있어 남은 단지들의 분양 일정에도 비상이 걸렸다.

 

최근 한국부동산원 청약홈에 따르면 광명 '철산 자이 더 헤리티지' 1순위 청약 경쟁률은 0.97대 1에 그쳤다. 청약 수요가 모집 가구 수에도 미치지 못한 것이다. 지난해 12월 26일 진행된 특별공급 742가구 모집에서도 701명밖에 신청하지 않아 대거 미달됐다. 철산 자이 더 헤리티지는 철산주공 8·9단지를 재건축해 건설하는 아파트로 그간 광명뉴타운에서 있었던 20여 개 재개발·재건축 중 입지가 가장 우수하다고 평가받아 온 단지다.

같은 시기 청약을 시작한 '호반써밋 그랜드 에비뉴'의 1순위 경쟁률도 0.63대 1을 기록하며 미달됐다. 앞서 이 단지의 특별공급은 경쟁률이 4.44대 1에 달해 선방했다고 평가받았지만 1순위 청약 결과는 참패였다.

 

이들 단지는 분양가 상한제를 적용받아 분양가가 저렴하고 모든 평형 분양가가 12억 원 이하여서 중도금 대출이 가능했지만, 청약시장 한파를 이겨내기엔 역부족이었다. 투자 수요가 몰릴 것으로 예상된 전용면적 59㎡에서 가장 많은 미달이 발생했고, 84㎡와 114㎡ 평형 평균 경쟁률도 2대 1수준에 그쳤다.

이런 가운데 광명에는 2023년에도 총 1만 5,432가구 분양이 예정돼있다. 분양 예정된 단지는 총 5개 단지로 모두 1,000가구 이상이다. △광명 1R(3,585가구) △광명 2R(3,344가구) △광명 4R(1,957가구) △광명 5R(2,878가구) △철산 10·11(1,490가구) 등이 있다.

 

업계에선 철산 자이 더 헤리티지·호반써밋 그랜드 에비뉴 두 단지의 청약 참패가 이들 단지 분양 전망에도 악영향을 줄 것으로 보고 있다.

광명 KTX 역을 중심으로 집값이 하락이 이어지고 있는 점도 부담이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 19일 기준 경기 광명 아파트 매매가격은 지난해 1월 첫째 주 대비 14% 하락했다. 이는 세종, 경기 수원 영통에 이어 전국서 3번째로 높은 하락률이다.

 

이 여파로 KTX광명역 역세권에 있는 일직동 '유-플래닛 태영데시앙' 전용 84㎡는 지난해 4월엔 14억 9,990만 원까지 거래됐지만, 지난해 11월 9억 9,000만 원에 팔렸다. 인근 '광명역 푸르지오' 전용 84㎡도 지난해 13억 원 이상에 거래됐지만, 지난해 11월 9억 200만 원에 실거래됐다.

광명뉴타운은 지난 2007년 총 23개 재개발·재건축 구역으로 이뤄져 있었지만, 리먼 사태 이후 절반인 10여 개 구역이 뉴타운 지정 구역에서 해제됐던 전례가 있다. 사업성 저하가 이어지면서 재개발 자체를 포기한 현장이 우후죽순 발생했기 때문이다.

 

업계에선 지금의 광명 부동산 시장 상황이 지난 리먼 사태 때와 유사한 점이 많다고 보고 있다.

광명 지역 청약 경쟁률이 무너지면서 내년 서울 아파트 청약도 안전하지 못할 가능성이 커졌으며 광명 타 재개발 단지에선 급매물·실망 매물이 쏟아져 사업 자체를 흔들게 될 가능성이 있다고 업계는 전했다.

 

다음으로 삼성전자 평택 캠퍼스 투자로 혜택을 받았으며 경기도 남부 주택시장을 이끌었던 경기도 평택 주택시장이 수요 부진에 물량 폭탄까지 겹치며 '미분양의 무덤'으로 전락할 위기에 놓였다.

 

삼성의 도시로 불리는 평택은 서울 접근성이 떨어지는 약점에도 '수도권광역급행철도(GTX), 신도시 조성 등의 잇따른 개발 호재에 힘입어 경기도 내 '핫플레이스'로 자리했다. 하지만 신규 공급이 지속해 이뤄진 데다 금리 인상에 주택 매수심리가 하락하자 '미분양 폭탄'이란 역풍을 맞고 있다.

 

 

경기도 미분양 아파트는 지난해 10월 5,080가구에서 11월에는 1,957가구(38.5%)가 급증하며 7,000가구를 넘어섰다. 이중 평택 미분양은 한 달 새 1,269가구 증가해 2,011가구로 껑충 뛰었다. 경기도에서 가장 많은 미분양 규모이자 전체의 28.5%를 차지하는 규모다.

 

미분양 아파트 추이는 정당계약 이후 3개월이 지난 사업장을 대상으로 해당 지자체가 파악하고 있다. 통상적으로 지자체 담당자가 사업장에 유·무선으로 전화를 걸어 현황을 조사하는 방식이다.

 

일각에서는 표면적으로 집계된 물량보다 미분양이 더 많을 것으로 보고 있다. 분양 사업자가 미분양이 쌓이는 것을 우려해 수치를 낮춰 보고하는 경향이 있어서다. 미분양 숫자를 정확하게 공개하지 않더라도 이를 강제할 법적 근거가 없다.

 

평택 내 미분양이 확산한 주요 이유는 분양 아파트의 청약 성적이 부진했기 때문이다. 투자심리 위축에 내 집을 마련하겠다는 수요가 빠르게 이탈한 상황에서 아파트 공급이 지속해 늘어나자 청약자 모집에 실패한 단지가 쏟아져 나왔다.

 

지난해 분양에 나선 주요 단지는 ▲평택 화양 휴먼빌 퍼스트시티 ▲평택청북 세종 헤르메스 ▲e편한세상 평택 라씨엘로(2-1BL) ▲e편한세상 평택 하이센트(4BL) ▲평택 석정공원 화성파크드림 ▲포레나 평택화양 ▲평택 고덕국제신도시 디에트르 리비에르 등 8곳이다. 이중 청약자를 모두 채운 단지는 3곳, 나머지 5곳은 대거 청약 미달 사태를 맞았다.

 

한화건설이 화양지구 도시개발사업 7-2BL에 짓는 '포레나 평택 화양'은 959가구 모집에 지원자가 584명에 불과했다. 중도금 무이자와 1차 계약금 정액제 등 금융 혜택을 제공해 흥행몰이 나섰으나 기대에 미치지 못하는 성적을 거뒀다. 현재 선착순 계약으로 미분양 털기에 나서고 있으며 DL건설이 평택 화양지구 2-1BL에 짓는 'e편한세상 평택 라씨엘로'는 953가구 모집에 352명이 신청해 청약 경쟁률 0.36대 1로 부진했다.

 

화성산업이 시공하는 '평택 석정공원 화성파크드림'도 1,198가구 분양에 지원자가 879명에 그쳐 미분양 아파트로 남았다.

 

이와 함께 지역 시세보다 빠르게 오르는 분양가도 문제로 지적된다. 평택은 서울 출퇴근이 사실상 어려운 지역이라 수원이나 동탄과 같은 남부 수도권 수요들이 거주하는 비율이 높다. 하지만 그런데도 분양가는 서울 근교 신도시 수준까지 뛰어오른 상태라 평택의 투자가치를 더 떨어뜨리는 요소로 꼽히고 있다.

물론 평택 부동산 시장은 기대와 불안이 공존하는 분위기다. 대출금리 인상, 거래 부진, 투자심리 위축 등으로 당분간 시세 부진이 불가피하지만, 장기적으로 개발 호재가 많아 가치가 높아질 것이란 기대감도 남아 있다.

 

하지만 당장 미분양 확산을 막기는 어려워 보인다. 작년에 이어 올해에도 고덕신도시, 화양지구 등에서 1만 가구 규모의 신규 분양이 예정돼 있어서다.

 

주택담보대출 금리가 7%에 육박하고 추가적인 집값 하락이 예상되면서 주택 수요자 급감한 상태다. 주택거래가 줄어드는 반면 공급이 늘어나면 약세장이 불가피하다는 것이다. 미분양 아파트가 늘어나면 전반적으로 매도호가가 낮아져 주변 집값에도 악영향을 미친다.

 

경기도 광명, 평택 등은 전반적으로 매수세가 끊긴 상황에서 공급물량이 많다 보니 집값 약세가 불가피한 상황이며 광명시는 '미분양 청정구역'임에도 매수심리가 위축 상황에 신규 물량까지 대량으로 공급된다면 광명이라도 미분양 사태를 피할 수 없을 것이란 관측이 높다.

 

광명시의 올해 규제지역에서 해제된다면 지금보다는 나아질 수 있겠으나, 인구와 비교해 신규 공급분이 워낙 많은데다 집값 하락세도 이어지고 있어 청약이 흥행하기는 어려울 것으로 보이며 평택시의 경우 삼성전자 반도체 공장 투자, GTX 개발 호재 등으로 지난해 아파트값이 평균 1%대 하락에 그칠 정도로 하방 지지선이 탄탄한 모습을 보이고 있고 대출금리 안정화, 투자심리 개선, 인구 유입 등이 본격화하면 지역 가치가 재평가될 여지가 있겠다.