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Summary

2023년 새해 바뀌는 부동산 세법 바뀐 세법에 따른 내 집 마련 전략과 다주택자 절세전략 앞으로 관전 포인트는?

 

2023년 새해가 밝았습니다. 지난 한 해를 돌이켜보면 참으로 다사다난했던 시간이라 생각되는데요, 특히 부동산 시장은 더욱 그러한 것 같습니다. 지난 해에 이어 올해 역시 시장에는 많은 변화가 예상됩니다.

 

그중에서도 부동산 절세 관련 변화 점과 시사하는 바를 살펴봅니다(지난번에 말씀드린 ‘2023 경제정책 방향’ 설명에서 반복된 것은 짧게 말씀드리고 이를 활용하는 방안 중심으로 설명해보려 봅니다).

 

 

1. 증여는 이제 천천히, 단 6월 1일 전 시행 여부 고민할 것!

 

증여 취득세 관련하여 ‘시가 인정액' 도입과 이월과세 10년은 부담이 되지만, 부동산 가격 하락은 오히려 가격이 내려가기에 활용할 수 있는 요소가 됩니다. 이미 ‘23.1.1 이후가 되었으므로 시가 인정액 도입과 이월과세 10년은 돌이킬 수 없고, 차라리 조금 더 가격이 내려간다면 그때 증여를 하는 게 유리합니다.

 

다만 그 시기는 아무나 모른다는 것 그리고 보유세 부담이 된다면 가급적 6월 1일(보유세 과세기준일)이 되기 전에 증여하는 것이 유리합니다. 정부안대로 개정이 된다면 증여 취득세는 12%가 아닌 6%가 적용되며, 비조정 지역이거나 공시가 3억 원 미만은 기존 증여 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 

 

 

2. 양도세 중과는 거의 없어질 것!

 

양도세 중과 한시 유예는 1년 더 연장하여 ‘24년 5월 9일까지 적용될 예정입니다. 다만 7월 중 정부는 ‘세제개편안'을 통해 근본적인 개편을 하는데 이때 양도세 중과는 폐지가 될 가능성이 있습니다.

 

게다가 추가 규제지역 해제로 조정대상지역이 비조정대상지역으로 된다면 양도세 중과는 해당하지 않습니다. 흥미로운 건, 새해 1월 2일 한 언론사에서 서울 강남 3구와 송파를 제외하고는 모두 규제지역 해제가 될 거라고 발표하였는데, 정부가 곧바로 해명자료를 내놓고 정해진 게 없다고 발표하기에 이르렀습니다.

 

 

(그림 1) 보도 설명자료, 국토교통부

(자료. 제네시스박)

 

다만 우리는 불과 한 달 전에 정부의 ‘취득세 감면 검토 없다'에서 약 일주일 후 ‘취득세 중과세율 50% 완화'를 본 경험이 있습니다. 개인적인 의견을 전제로, 기사 내용만큼은 아니더라도 생각보다 많은 지역이 규제지역에서 해제될 수 있습니다.

 

이렇게 될 경우, 양도세 중과제도는 사실상 그 기능을 제대로 하지 못할 가능성이 높습니다. 이 말씀을 드린 이유는 혹시 임대주택등록을 고려 중이신 분 중, 양도세 중과배제 혜택을 받고자 하시는 분들은 임대주택 등록에 신중하셔야 한다는 것입니다.

 

 

3. 단기 양도 세율 ‘20년 수준으로 환원은 ‘24년 이후 양도분이 될 것으로 예상!

 

많은 분께서 관심을 갖고 문의하셨던 ‘단기 양도 세율 환원' 관련해서는 ‘24년 이후 양도분부터 적용이 될 것으로 보입니다. 지난 칼럼에서 보도자료 기준, ‘23년 3분기 예정이라고 말씀드렸는데요 이 말은 임시국회가 아닌 정기국회를 통해 추진할 것임을 암시합니다.

 

그도 그럴 것이, 세율은 시행령이 아닌 법조문에 있는 것으로, 국회 통과가 필수입니다. 정부는 7월 세제개편안을 통해 다주택자 양도세 중과 폐지, 단기 양도 세율 환원 등을 골자로 하는 양도세 개편안을 내고 이를 정기국회에 통과시킨 후 ‘24년 이후 양도분부터 적용할 가능성이 높다고 생각합니다.

 

가령, ‘23년 1월 취득한 주택이라도 양도일 기준으로 단기 세율 여부를 판단하기에, 만약 정부안대로 세법 개정이 된다면 ‘24년 1월 이후 1년 이상 보유 후 양도 시 기본세율 적용이 되고, 설령 1년 미만이라도 70%가 아닌 45% 양도 세율이 적용될 수 있을 것입니다.

 

또한, 금번 세제개편안을 통해 작년에 미처 하지 못한 종부세 중과세율 역시 폐지하거나 더 완화하는 쪽으로 갈 것으로 예상합니다. 물론 더 지켜봐야겠죠?

 

 

 

4. 바뀐 세법, 어떻게 활용하면 좋을까?

 

우선 무주택자 혹은 1주택자라면 여력이 되는 한도 내에서 최대한 괜찮은 물건을 내 집 마련으로 고민해보시는 것이 필요합니다. 이때 필요한 건 ‘가격 모니터링' 그리고 ‘공동명의' 이 두 가지만 기억하시면 됩니다.

 

공동명의는 너무 쉽고, 중요한 건 가격 모니터링입니다. 마음에 드는 단지를 몇 군데 추리시고(많을수록 좋으나 우선은 10개 정도), 해당 단지 가격을 매주 혹은 매월 체크해보시기를 바랍니다.

 

당연히 목표하는 가격 범위 대가 있어야겠죠? 그리고 이때 활용할 수 있는 건 ‘보금자리론' 대출이니 그 역시 잘 활용해보시면 좋겠습니다(DSR 제외, 최대 5억까지 가능).

 

일시적 2주택자의 경우, 이미 취득을 한 상태이므로 바뀐 세법이 소급 적용되진 않습니다. 따라서 예정대로 종전 주택을 매도하여 혜택을 보든지 아니면 2채 모두를 끌고 가든지 선택해야 합니다. 입지, 투자 가치, 보유세 부담 여력 등을 고려하시어 의사결정 하시는 게 필요합니다.

 

3주택 이상 다주택자의 경우, 정부가 주는 메시지는 1) 팔거나, 2) 증여하거나, 아니면 3) 임대주택으로 등록하라 입니다. 여러분은 어떤 걸 선택하실까요? 보유세 부담 여부를 먼저 체크하시고, 이후에는 해당 물건의 투자가치, 자산 포트폴리오 전략 등을 잘 고려하셔야겠습니다.

 

무엇보다 처한 상황이 모두 다르기에 이에 대해서는 대처 방안이 제각각일 것으로 보입니다. 올해에는 절세뿐만 아니라 이에 대한 자산관리 이야기도 더 많이 해보도록 하겠습니다. 구독자 여러분, 새해 복 많이 받으시고 하시는 일 모두 이루시길 바랍니다. 감사합니다.