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Summary

⅓ 국토부 업무보고에서 청약 관련 대책 쏟아내  무주택, 1주택, 다주택자 전부 청약 가능, 세대원도 청약 가능  과도한 청약시장 활성화 부작용도 있을 것

 

1/3일 국토부 업무보고가 공개되면서 시장은 잠시 술렁였습니다. 업무보고에는 국토부의 청약시장에 대한 규제 완화 및 부양정책들이 시장 예상을 상회하는 수준에 포함되어 있었기 때문입니다.

 

먼저, 미분양의 경우, ‘22.11월 기준 전국 5.8만 호에 이를 정도로 미분양 증가 속도가 가파르게 상승하면서, 미분양이 우리 경제의 위기로 증폭될 수 있다는 우려가 시장에 빠르게 퍼지고 있었습니다.

 

특히, 일반적인 주택담보대출을 보유한 시중은행들과 달리, 신규 분양시장에는 증권사와 보험사 등을 필두로, 부동산 PF라고 불리는 부동산금융이 대거 존재하고 있고, 이들 PF 금융의 경우, 미분양 문제가 매우 중대한 문제로 퍼질 수 있었기 때문입니다.

 

정부의 청약시장 활성화 정책의 큰 골자는, 무주택자도, 1주택자도, 다주택자도 모두 청약시장을 두드릴 수 있게 한다는 것입니다. 또 세대주뿐 아니라, 세대원 역시 청약을 받을 수 있도록 하고요, 청약 후 받아야 하는 중도금대출에 대한 한도도 없애는 내용이 포함되어 있습니다.

 

 

 

먼저, 청약 신청의 경우에 종전에는 실수요자 위주의 청약제도로 이어져 오다가, ‘22년 10.26,10.27대책을 통해서, 청약제도의 전면 개편을 통해서, 종전 가점제 중심(민영주택 투기과열지구 국민주택규모 가점제 100%)에서, 추첨제를 확대하는 방향으로 개정했습니다. 추첨제의 확대는 기본적으로 가점이 낮은 사람들에게도 청약을 확대하는 결과로 이어질 수 있습니다.

 

이것만으로 부족해서, ⅓ 업무보고에서는 1주택자가 청약에 당첨되는 경우, 종전 주택을 처분해야 하나, 이 규정을 삭제했습니다. 따라서, 1주택자 역시 청약에 적극적으로 참여할 수 있도록 했습니다. 이는 청약 당첨 후 보유주택 처분이, 기존주택 매매시장에 악영향을 미칠 수 있다는 점이 고려되었고요,

 

마지막으로 미분양의 경우, 종전에는 당해 지역에서만 미분양 주택의 재공급, 즉 무순위 청약을 할 수 있었으나, 지난 10월 개정을 통해서 당해 지역에서 광역지역으로 변경되었었고, 이제는 무주택자 뿐 아니라 유주택자 역시 광역지역에서 무순위 청약을 할 수 있게 되었습니다.

 

가령, 경기도 의왕시 분양단지에서 미분양이 났다면, 그 미분양을 해소하기 위해서 의왕시에서만 모집하던 것에서, 규제 완화로 광역에서 모집할 수 있게 되었다가, 이번 개정을 통해서 경기도의  유주택자 역시 무순위 청약을 할 수 있게 되었다는 것입니다.

 

청약당첨자의 분양주택 중도금 대출도, 종전에는 9억 원 이하 주택만 HUG의 보증을 받을 수 있다가, 10월 개정으로 12억 이하 주택으로 받는 대상이 확대되었고, 이번 개정으로 가액에 무관하게 중도금을 받을 수 있으며, 아울러 1인당 제한인 5억 한도도 사라졌기 때문에, 여러 채의 분양을 동시에 받더라도 문제가 없게 되었습니다.

 

중도금 대출의 경우 원래부터 DSR에 미포함되었던 만큼, 이런 대출 규제는 상당한 완화책이라 할 것입니다.

 

 

이처럼, 정부는 미분양과의 전쟁 중이고, 전쟁인 만큼 모든 수단을 발휘해서 시장을 살리려 노력하고 있습니다. 청약 대상자의 경우에도 규제지역에서는 세대주여야 1순위가 되지만, 규제지역 해제 시에는 세대원도 1순위가 되므로, 이제는 세대원이면 되고, 무주택이 아니어도 되고, 1주택도 되고 다주택도 되며, 여러 청약을 받아도 대출이 나오고(갚는 것은 별개), 종전 주택을 처분하지 않아도 되는 시대가 됐습니다.

 

이런 부양책에도 불구하고, 분양가 관련 규제 완화로 분양가가 올라가고, 이에 따라서 미분양이 더욱 증가할 수 있다는 점이 전문가들의 우려인데요. 실제 9월 규제지역 해제 후 지방 미분양이 더 늘었고, 12월 수도권 규제 해제 후 미분양이 더 늘어나는 것으로 보고 있기 때문에, 이번 규제 완화가 미분양 확대라는 역설로 이어질까 우려가 큽니다.

 

또 신규 분양주택에 과도한 혜택을 몰아줌으로써, 기존주택시장의 수요가 신규시장으로 넘어가서, 기존주택시장의 하락세를 가속할 부분도 우려스러운 부분입니다. 모쪼록 정부가 여러 가지 정책을 잇달아 연속해서 내는 이유는, 시장의 소프트랜딩이 목표일 텐데, 그 목표를 달성할 수 있을지는 여러 변수가 존재하는 상황이죠.

 

다만, 이런 부양책들 속에서, 시장은 서서히 영향을 받기도 하므로, 정책의 변화에 대해서 늘 관심을 가지고 기회를 찾으려는 노력을 기울이셔야 할 때라는 점도 명확해지는 것 같습니다. 2023년은 살리려는 정부, 기다리려는 시장 간의 줄다리기가 있을 한 해가 될 것 같습니다.