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Summary

규제 완화가 시작되는 지금이 기회인가? 주택임대사업자들이 제대로 된 역할을 할 수 있게 돌려놓아라!! 잃어버렸던 정부의 신뢰를 회복하기 위해선?

 

"조만간 주택임대사업자 혜택 정상화 및 규제 완화를 해준다고 하는데 과연 어떤 수준일지…예전에 당했던 기억이 있으니 아무리 투자자들이라고 해도 섣불리 시장에 다시 참가하기는 쉽지 않을 듯합니다.”

 

“우리는 예전을 기억합니다. 줬다 뺏어간 것도 기억하지만, 규제가 거의 없다시피 했던 시절을 알기에 지금처럼 찔끔찔끔 눈치 보면서 규제를 풀어주는 걸로는 만족하지 못하죠! 규제가 있든 없든 어쨌든 금융 리스크는 안고 가야 하기에 정부에서는 최대한 다른 리스크를 없애주는 것이 시장 활성화에 도움이 될 것입니다.”

 

함께 사업을 고민하고 미래를 대비하는 모임의 단톡방에서 부동산 규제 완화 소식이 나올 때마다 나누던 이야기들입니다. 부동산 투자를 이전부터 해왔던 사람들, 늦었지만 기회는 온다 생각하고 지속해 공부해온 사람들, 그리고 지금이 기회라고 생각하고 투자를 시작할 타이밍을 재고 있는 사람들 모두 정부의 부동산 규제 완화 카드만 보고 있습니다.

 

 저는 지난 부동산 규제 중 가장 좋지 않게 평가하는 것은 주택시장 활성화를 위해 혜택을 주었다가 정권이 바뀌었다는 이유 하나로 줬던 혜택을 뺏어간 것으로 생각합니다. 정부의 지침에 따라 국민들에게 거주 공간을 제공하기 위해서 자긍심을 가지고 사업을 시작했지만, 주택임대사업자들에게 돌아온 것은 적폐라는 화살뿐이었습니다.

 

우리와 같은 임대사업자의 역할이 무엇인지 깊이 생각해 볼 필요가 있습니다. 일반임대사업자는 보통 상업용 부동산을 매수하여 장사 및 사업할 공간이 필요한 고객들에게 공간을 내어줍니다.

 

그리고 주택임대사업자는 거주할 공간이 없거나, 특별한 사유로 주거할 공간이 추가로 필요한 고객들에게 본인이 매수한 주택 공간을 내어 줍니다. 공간이 있어야 하는 사람들에게 적재적소에 부동산을 제공하기 위해서 사업을 하는 사업가입니다.

 

 

 

 

하지만 어느 순간부터 주택임대사업자들의 사업적 역할을 제대로 하지 못하고 있습니다. 엄격한 규제로 인해 기존 아파트 주택임대사업자는 말소가 되었고, 고객들의 니즈가 크지도 않은 빌라나 오피스텔을 취급하는 주택임대사업자만 남았습니다.

 

그렇다고 고객의 니즈가 많은 아파트를 정부에서 적극적으로 제공해준 것도 아니었습니다. 물론 임대아파트 및 소형 건물들을 국가에서 개조하여 국민들에게 제공하기도 했지만, 국민들이 진정으로 원하는 수준(고객 만족)으로 제공되지 못했다는 평가를 받는 게 사실입니다.

 

그동안 주택임대사업자는 고객(임차인) 만족을 위해 자신의 자본과 시간을 투자하며 노력하였습니다. 판매자들이 시장조사를 통하여 잘 팔리는 상품을 발굴하듯이 주택임대사업자도 고객들이 살고 싶어 하는 주택을 누구보다 먼저 선점하여 시장에 내놓기 위해 노력합니다.

 

그러기 위해 전국을 누비면서 더 좋은 주택을 발굴하고 프리미엄을 지불해서라도 주택을 매수합니다. 혹시나 고객들에게 어필이 잘되지 않을 것 같으면 인테리어라는 투자를 하여 더 좋은 주택으로 만들어 다시 시장의 평가를 받기도 합니다.

 

여기에는 임대사업자들의 자신의 사업을 위한 피나는 노력과 공이 들어가 있습니다. 그 보답으로 주택의 가격이 상승할 수도 있습니다. 이러한 사업의 소득을 불로소득으로 취급하게 되면 주택임대사업자의 행위는 사업을 영위하는 것이 아니라 봉사활동이라고 해야 할 것입니다. 하지만 한동안 우리 주택임대사업자들은 집값을 올리는 ‘적폐’ 세력이 되어 소몰이처럼 한 곳에 모아두고 각종 규제를 차례차례 맞아야 했습니다.

 

얼마 전 정부가 주택임대사업자에 대해 발표하였습니다. 자세한 내용은 인사이트 게시판에 다른 전문가분들이 잘 정리해놓았기에 참고하시면 될 것입니다. 그 내용을 보면 아파트 임대사업자를 부활시키고 다양한 혜택을 다시 돌려주겠다고 합니다. 하지만 여기서 저는 문제를 제기하고 싶습니다.

 

제목에서 말했듯이 투자자 및 임대사업자들은 역대급 규제 완화를 원하는 것이지 찔끔찔끔 혜택을 주는 것에 만족하지 못합니다. 지금처럼 정말 어려운 상황에서도 부동산 시장 활성화를 위해 리스크를 감수하고 주택임대시장 활성화를 위해 자신의 자본과 시간을 투자할 수 있을 만큼의 당근이 필요하다는 것입니다.

 

노무현 대통령님 시절, 지금과 비슷한 강도 높은 부동산 규제로 인해 부동산 시장이 매우 침체되었던 상황이 있었습니다. 이에 바톤을 넘겨받은 이명박 대통령님은 역대급이라고 불릴 만큼 부동산 규제를 완화하고 주택시장에서 거래가 활성화되기를 기대했습니다. 양도세 완화, 취득세 감면, 금융 규제 완화 등 이전 규제를 상당히 풀어 시장의 활성화 기대에 부응했습니다.

 

그 후 박근혜 대통령님 시절에는 더욱더 완화하여 일정 기간 주택을 구입하면 양도세 5년간 면제 및 LTV/DTI까지 추가 완화하여 많은 다시금 투자자들이 시장에 참여할 수 있게 만들었습니다. 물론 부동산 규제로부터 상당히 자유로워진 탓에 투기성 매매 및 사기 행각이 두드러지게 나타나긴 했지만, 시장의 순기능 뒷면에 나타난 역기능이라 판단됩니다.

 

 

 

 

지금은 부동산 규제를 간 보듯이 조금씩 완화한다고 해결될 수준이 아니라고 판단됩니다. 일반 시민들은 물론 부동산 시장에 참가해 있는 투자자들마저도 매수 심리가 굳어 있기에 이것을 풀기 위한 강력한 완화 조치가 필요한 것 같습니다. 부동산 규제 이전 수준으로 확 풀 정도가 되어야 사라졌던 정부에 대한 신뢰가 조금이나마 회복되어 움직일 수 있지 않을까요?

 

예를 들면, 특정 기간동안 1가구 1주택자 주택 또는 미분양 신규 분양권 매수 시 5년간 양도세 면제(박근혜 대통령님 시절), 주택임대사업자 등록 및 10년 임대 시 양도세 100% 감면 및 재산세/종부세 감면과 같은 실질적인 규제 완화 및 혜택이 절실한 시점입니다.

 

 오늘은 부동산 활성화를 기대하는 입장에서 현재 규제 상황에 대한 제 생각을 말씀드렸습니다. 특히 주택임대사업자 혜택에 대한 부분에 민감하게 반응했는데요. 개인적으로 투자를 진행하면서 주택임대사업자의 순기능 믿었기에 지금처럼 꼬여 있는 규제를 풀어버리고 주택시장에도 정당한 사업을 할 수 있는 정상적인 부동산 시장으로 회귀 될 수 있기를 기원해 봅니다.