이동현

2023.01.06 11:00

투자

2023년 새해, 부동산 유형별 투자전략

Summary

  • 아파트의 경우 무주택 실수요자라면 청약통장을 활용하되, 중도금 대출이 가능한지 여부를 확인해야 한다. 반면 상급지 갈아타기를 원하는 1주택 실수요자라면 급매물 내지 급급매물을 노리되, 향후 1주택자에게도 기회가 주어지는 청약제도 개편에도 관심을 가질만하다. 한편 다주택자의 경우 정부의 임대사업자등록 혜택의 복원을 지켜본 뒤 움직이는 편이 좋아 보인다.
  • 주거용 오피스텔(또는 생활형숙박시설)이나 지식산업센터(구, 아파트형공장)의 경우 고금리 시대를 맞이해 임대수익 창출을 주된 목적으로 접근한다면 그다지 매력적이지는 않다. 한편 매각차익을 노리는 경우라면 시세보다 10~20% 이상 할인된 신축을 노리되, 도보 5분 내 초역세권 입지 여부를 확인해야 한다.
  • 신도시급 택지개발지구 내 분양 상가의 경우 늘 고분양가 논란에 휩싸이는 경우가 태반이고, 적정가격이라고 하더라도 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하기에 신중한 접근이 요구된다.
  • 토지의 경우 환금성에 매우 취약한 부동산인 만큼 10년 이상의 장기투자를 염두하고 여윳돈으로 접근하길 권한다. 체크해야 할 핵심 사항으로는 현장답사가 선행되어야 한다는 점과 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 파악, 인허가 가능성 조사 등이 있다.

 

다사다난했던 2022년이 지나가고 밝아오는 2023년 새해를 맞아 투자자들은 어떻게 대처해야 할까? 부동산 유형별로 하나씩 살펴보자.

 

먼저 아파트의 경우 실수요자인지, 가수요자인지에 따라 투자전략을 달리할 필요가 있다. 만일 무주택 실수요자라면 청약통장을 활용해 시세보다 저렴하고 직주근접이 가능한 도심지 역세권을 노리되, 현금만으로 구입할 것이 아니라면 중도금 대출이 가능한지(현행 12억 원 이하 가능) 여부를 반드시 확인해야 한다. 실제로 근래 들어 아파트 분양 시 중도금 대출이 가능한 평형대에 수요가 몰리는 장면을 흔하게 목격할 수 있다.

 

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한편 이른바 ‘상급지 갈아타기’를 원하는 1주택 실수요자라면 급매물 내지 급급매물을 노리되, 2023년 새해에는 1주택자에게도 기회가 주어지는 청약제도 개편이 예정됨에 따라 당첨을 노려보는 것도 좋아 보인다. 반면 가수요자인 다주택자의 경우 상대적으로 투자에 더 신중을 기하되, 정부의 임대사업자등록 혜택의 완전한 복원을 지켜본 뒤 급매물 내지 급급매물을 노리고 움직이는 편이 좋아 보인다.

 

다음으로 주거용 오피스텔(또는 생활형숙박시설)이나 지식산업센터(구, 아파트형공장)의 경우 임대수익을 목적으로 하는지, 아니면 매각차익을 염두하고 있는지에 따라 조금 달리 접근할 필요가 있다. 만일 임대수익 창출을 주된 목적으로 접근한다면 그다지 매력적이지는 않다. 고금리 시대를 맞이해 임대수익은커녕 대출이자 감당도 버겁기 때문이다. 한편 매각차익을 노리는 경우라면 건축주의 자금난으로 시세보다 10~20% 이상 할인된 신축을 노리되, 향후 임대까지 고려해 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지하고 있는지를 확인해야 한다.

 

상가의 경우 실사용 목적이 아닌 임대수익을 목적으로 하는 경우는 그다지 매력적이지 않다. 서울 및 수도권의 도심지 상가 임대수익률이 연 3%대를 넘어서기 쉽지 않고, 당장은 코로나19 사태 및 경기 불황 여파로 제때 임대료를 지불할 수 있는 우량임차인을 구하기도 어렵기 때문이다. 특히 신도시 택지개발지구 내 신규 분양 상가의 경우 늘 고분양가 논란에 휩싸이는 경우가 태반이고, 적정가격이라고 하더라도 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하기에 보다 신중한 접근이 요구된다.

 

마지막으로 토지의 경우 환금성에 매우 취약한 부동산인 만큼 반드시 10년 이상의 장기투자를 염두하고 여윳돈으로 접근하길 권한다. 다만 솔깃하지만 검증되지 않은 부동산 개발정보를 제공하면서 투자를 권유하는 기획부동산업체를 통한 매입은 반드시 피해야 한다. 토지에 투자할 때 체크해야 할 핵심 사항으로는 현장답사가 선행되어야 한다는 점현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 파악, 인허가 가능성 조사 등이 필요하다는 점이다. 아울러 평소 정부 정책 및 인프라 개발정보(도로 및 철도 개설 등 건설정보)에도 많은 관심을 가져야 할 것이다.

 

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