제네시스박

2023.01.03 11:00

세금/절세

취득세, 종부세, 양도세 모두 중과 폐지. 여기에 규제지역 추가 해제 및 주택임대사업자 복원까지!

Summary

  • 2023 경제정책 방향 핵심 요약
  • 취득세 중과세율 일부 폐지로 모든 단계에서 중과 풀어
  • 규제지역 추가 해제, 다주택자 대출 완화, 주택임대사업자 복원 등 부동산 시장에 미칠 영향은?

 

지난 21일, 정부는 ‘2023 경제정책 방향'을 통해 그동안 말이 많았던 취득세 중과세율에 대해 개편한다고 밝혔습니다. 비단 이뿐만 나온 것이 아닙니다. 종부세 개편안도 확정이 되었고, 양도세 중과 유예 1년 더 연장, 여기에 규제지역 추가 해제도 있을 예정입니다. 무엇보다 다주택자 및 주택임대사업자 대출 완화 그리고 아파트 임대주택 등록도 복원한다고 합니다. 어떤 내용인지 핵심 요약과 함께 앞으로 부동산 시장에 미칠 영향을 살펴봅니다.

 

 

1. 2주택까지는 취득세 중과 폐지, 3주택 이상의 경우 중과세율에서 50% 세율 인하

 

얼마 전만 하더라도 정부는 ‘현 취득세 중과 폐지에 대해 논의된 바가 없다'라고 하였는데 그 말이 무색해지게 되었습니다. 아시다시피 현행 취득세 중과세율은 세대 기준으로 다주택일 경우 최대 12%까지 적용이 되는데요, 2주택까지는 취득세 중과제도를 폐지하고, 대신 3주택 이상만 적용을 합니다. 3주택 이상도 현행 중과세율에서 50%를 인하하기에 가령 12% → 6%, 8% → 4%의 취득세율이 적용됩니다.

 

증여 취득세율 역시 내려갑니다. 현재 조정지역에 위치하면서 공시가격 3억 원 이상이면 12%의 증여 취득세율이 적용되는데 이 역시 6%로 내려갑니다. 증여하기에 좀 더 용이하겠죠?

 

주택임대사업자 취득세 감면도 있는데, 이건 주택임대사업자 다른 내용과 함께 살펴봅니다.

 

시행 시기는 23년 2월에 지방세법을 개정하되, ‘22.12.21 이후 취득분(잔금, 혹은 증여)부터 소급 적용하기로 하였습니다. 최종 통과 여부도 지켜보셔야 하겠습니다.

 

 

1229_1.png

(그림 1) 취득세 중과 완화 방안, 보도자료 인용

(자료. 제네시스박)

 

 

2. 양도세 중과 배제는 1년 더 연장합니다. 그런데…!

 

당초 ‘23.5.9까지 한시적으로 운영하기로 했던 양도세 중과 배제는 1년 더 연장합니다. 그런데 정부 보도자료를 보면 ‘23년 7월 ‘세제개편안'을 통해 ‘근본적 개편안'을 마련한다고 합니다.

 

1229_2.png

(그림 2) 양도세 중과 배제 연장 및 근본적 개편안 마련, 보도자료 인용

(자료. 제네시스박)

 

매년 하는 개정세법 때 중과를 폐지하는 쪽으로 세제개편을 할 것으로 보입니다. 매도 계획에 참고 바랍니다.

 

 

3. 단기 양도 세율 ‘20년 이전 수준으로 환원

 

주택, 조합원입주권 그리고 분양권의 경우 2년 미만 단기세율을 없애고 1년 이상 보유 시 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 또한 1년 미만 단기 양도 시에는 70%가 아닌 45%의 단일세율을 적용합니다. 다만 시행 시기는 미정입니다. (보도자료 기준시, ‘23년 3분기로 나와 있습니다.)

 

1229_3.png

(그림 3) 단기 양도 세율 ‘20년 이전 수준으로 환원, 보도자료 인용

(자료. 제네시스박)

 

 

4. 규제지역 주택을 보유한 다주택자라도 일부 대출이 허용됩니다.

 

담보대출은 보통 가구당 1건이 나옵니다. 따라서 다주택자는 대출이 나오지 않았는데요, 다주택자라도 LTV 30% 내에서 대출이 허용될 예정입니다. 다만 DSR은 그대로이기에 일부만 적용이 가능할 것입니다. 그런데도 다주택자뿐만 아니라 실수요자 대출도 더 풀릴 예정이니 대출 규제 완화는 더욱 가속화될 것입니다. 문제는 높아진 금리에 따른 부담이겠죠? 해당 내용은 ‘23년 1분기 시행 예정입니다.

 

1229_4.png

(그림 4) 규제지역 다주택자에 대한 대출 규제 완화, 보도자료 인용

(자료. 제네시스박)

 

 

5. 드디어 아파트도 임대주택 등록이 가능합니다. 하지만…!

 

등록임대 복원 관련하여 아파트 역시 신규등록이 가능합니다. ‘23년 1분기 등록이 허용될 전망이고, 구체적인 세제 혜택은 2분기가 되어야 나올 것 같습니다. 다만 몇 가지 이슈가 있으니 무조건 등록하진 마시고, 관련 내용을 꼼꼼하게 살핀 후 득실을 따져야 할 것입니다. 핵심적인 내용 몇 가지를 살펴봅니다.

 

(1) 취득세 감면

신규주택이면서 전용 60m2 이하여야 합니다. 물론 전용 60초과 ~ 85이하도 가능하지만 20호 등록을 해야 하기에 주의가 필요하며, 이미 구축인 경우는 취득세 감면 혜택이 없습니다.

 

(2) 재산세 감면

전용 85이하이면서 2호 이상 등록해야 합니다. 전용 85초과하거나 1호만 등록하면 재산세 감면 혜택이 없습니다.

 

(3) 종부세 합산배제

‘18.9.14 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 경우에는 혜택이 없었습니다. 하지만 이번에 복원을 할 것으로 보입니다. 물론 임대개시 당시 기준시가 6억 이하(수도권 외 3억 이하), 5% 이내 임대료 증액 등 여러 가지 준수사항이 있습니다. 그것도 10년 동안 말이죠. 유의 바랍니다.

 

(4) 양도세 중과배제

위 종부세 합산배제와 동일합니다. 다만 한 가지 다른 점은 의무 사항을 못 지켰더라도 양도 당시 만약 비조정이라면 어차피 중과는 해당하지 않는다는 것입니다. 앞서 ‘23년 7월 세제개편시 정부는 ‘근본적 개편'을 마련한다고 하였으니 잘 고민해보시기를 바랍니다.

 

(5) 자동 말소 폐지

의무 임대 기간 종료 후 자동 말소 제도를 폐지합니다. 따라서 본인이 따로 말소하지 않는 이상 요건이 맞는다면 재산세, 종부세 등에서 혜택이 가능할 것입니다. 다만, 이미 말소가 된 경우에는 별다른 구제방안이 없는 점은 다소 아쉽습니다.

 

(6) 15년 임대주택 신설

앞서 보았지만, 세제 혜택을 받으려면 임대개시 당시 기준시가 요건이 중요합니다. 이 기준을 더 넓힌 임대주택을 새롭게 마련하였는데 수도권은 기준시가 9억 이하, 수도권 외는 6억 이하입니다. 다만 의무 임대 기간은 15년으로 늘어납니다.

 

(7) 2호 이상 등록 필수

세제 혜택과 공적 의무를 고려, 최소 2호 이상은 등록해야 세제 혜택 등이 가능합니다. 가령 실거주 1채가 있고 여기에서 추가로 주택임대사업을 하고자 한다면 2채를 더 구입하여 하나는 실거주, 나머지 2채는 임대주택으로 등록해야 합니다. 신축이 아니라면 취득세 중과에 해당하니 득실을 잘 따져 봐야 합니다.

 

이 외에도 사실 여러 가지를 봐야 하는데요, 주택임대사업자 관련해서는 별도 칼럼으로 살펴보도록 합니다.

 

1229_5.png

(그림 5) 등록임대주택 세제지원 인센티브 비교표, 보도자료 인용

(자료. 제네시스박)

 

 

지금까지 2023 경제정책 방향에서 나온 주요 내용들을 살펴보았습니다.

 

이에 대해 관심이 많았던 만큼, 12월에 빠른 조치를 취하고 발표한 것은 긍정적입니다. 개인적으로 취득세 중과세율 완화는 빨라야 올해 상반기에나 발표가 날 것으로 예상했으니 말입니다(물론 실제 법 개정은 올해 상반기입니다).

 

다주택자 대출 규제 완화도 꼭 필요한 사람들에게는 어느 정도 도움이 될 것으로 보입니다. 물론 잘 활용해야겠지만요.

 

다만, 주택임대사업자 제도는 아주 아쉽습니다. 무엇보다 의무 임대 기간이 여전히 10년이라는 점은 부담입니다. 중간에 또 어떻게 바뀔지 모른다는 생각이 아마도 많으실 것입니다. 이미 그러한 경험을 한 차례 겪어서일 텐데요, 그만큼 정책의 일관성은 매우 중요한 것입니다.

 

여기에, 실제 진행 여부 그리고 시기도 중요하니 계속해서 관심 두고 봐주시기를 바랍니다. 저 역시 새로운 내용이 나오면 빠르게 전달해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.