장경철

2023.01.09 11:00

투자

2023 달라지는 부동산 제도·확 풀리는 규제…부동산 시장 숨통 트일까 下

Summary

 

2023년 경제정책 방향 부동산 분야 주요 내용

 

구분

주요 내용

다주택자 규제 완화

  • 규제지역 내 주택담보대출 허용(LTV 30%)
  • 3주택(조정지역 내 2주택) 구매 시 취득세 8%→4%로 완화
  • 분양권·입주권 양도 세율 완화(기본세율 최대 45%)
  • 다주택자 양도세 중과배제 시한 연장(2023년 5월→2024년 5월)

민간 등록임대제 활성화

  • 85㎡ 이하 아파트도 10년 장기등록 허용
  • 등록임대사업자 규제지역 내 LTV 추가 완화 추진
  • 새 아파트·오피스텔 분양받아 임대 시 취득세 감면
  • 종합부동산세 합산 배제·양도세 중과 배제 혜택 부활
  • 15년 장기 임대등록 도입, 추가 세제 혜택 부여

부동산규제·대출 규제 완화

  • 서울·과천·광명·하남 등 규제지역 2023년 초 해제 검토
  • 실거주 의무 완화 및 전매제한 완화
  • 생활 안정·임차보증금 반환 목적 주담대 완화
  • ‘특례보금자리론’ 1년 한시 도입, 9억 원 이하 주택 5년 한도 저리 대출

세입자 대책

  • 월세 세액공제(750만 원 한도) 대상 주택 기준 3억→4억 원 상향
  • 전·월세 대출 원리금 상환액 소득공제 한도 연간 300만→400만 원 확대
  • 전세사기 피해자 대상 최대 1억 6000만 원 저리 대출

주택공급 대책

  • 재건축 안전진단 기준 완화
  • 3기 신도시 등 공급 일정 조정해 ‘공급 속도’ 조절

 

정부는 12월 21일 내놓은 2023년도 경제정책 방향에서 다주택자에 대한 세제와 금융완화 대책에 대해 일각에서는 투기수요가 되살아날 가능성이 있고, 다주택자를 ‘양성’하는 결과를 가져올 수 있다는 우려도 제기하고 있다.

 

현재 다주택자는 규제지역 내 주택 구매 시 주택담보대출을 받을 수 없지만 2023년부터는 허용된다. 주택담보인정비율(LTV) 상한은 일괄 30%로 적용하되 민간 임대사업자로 등록할 경우 LTV를 30%에서 추가로 완화하는 방안이 추진된다.

취득세·양도세 등 부동산 ‘거래세’도 낮아진다. 현재는 1주택자가 서울 등 조정대상지역 내 주택을 추가 구매하거나 2주택자가 세 번째 주택을 구매할 때 8%의 취득세를 부과한다. 법인의 경우 4주택 이상(조정지역 내 3주택 이상) 구매 시 12%의 취득세가 부과되고 있는데 2023년부터는 취득세율이 개인 4%, 법인 6%로 각각 완화된다.

 

 

다주택자 징벌 '규제 3' 완화

구분

내용

취득세

구분

현행

개편

1주택, 조정대상지역 이외 2주택

1~3%

1~3%

조정대상지역 2주택

8%

1~3%(1주택자와 동일)

3주택

8%

4%

4주택(조정지역 3주택) 이상, 법인

12%

6%

양도세

다주택자 중과배제 1년 연장

단기 양도 세율 최고 77%→49.5%

LTV(담보인정비율)

다주택자 주택담보대출 LTV 0%→30%

(자료. 국토교통부)

 

다주택자 투기 우려 등으로 폐기 수순에 들어갔던 민간 등록임대제도도 부활한다. 매입임대의 경우 현재는 빌라·연립 등 비아파트만 장기 임대(10년) 등록이 가능하지만, 2023년부터 ‘85㎡ 이하 아파트’도 장기 임대 등록을 할 수 있다.

 

 

민간 임대사업자 제도 개편 사항

구분

현행

개편

등록 대상

단독, 다세대 등 신규 등록만 10년 허용

85㎡ 이하 아파트도 10년 임대등록 가능

최소 등록주택 수

1채 이상

2채 이상

세제 혜택

아파트 불가

아파트 포함

 (자료. 국토교통부(제도 개편은 법률 개정 필요))

 

이러한 조치는 다주택자의 주택 매입 수요를 유입시켜 누적되는 미분양을 해소하고 임대차시장 안정화를 도모하기 위한 목적으로 해석된다.

주택임대사업자제도는 임대인에게 세제 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상에 상한선을 둬 세입자를 보호하기 위한 취지로 마련되었다. 문재인 정부 출범 첫해에 세입자의 주거 불안 해소를 목적으로 임대사업자 혜택을 확대했다.

 

하지만 이후 이 제도가 다주택자의 투기를 부추겨 집값을 상승시키는 원인으로 지목돼 세제 혜택을 줄이고, 아파트를 신규 임대 등록 대상에서 제외했다.

정부는 중소형 아파트에 대한 임대 등록을 허용하고 세제 혜택도 복원할 방침으로 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 등록 임대주택에 대해서는 규제지역에 상관없이 양도세 중과와 종합부동산세 합산을 배제한다. 만약 의무 임대 기간을 15년으로 하면 수도권은 9억 원 이하, 비수도권은 6억 원 이하 등록 임대주택까지 세제 혜택 대상이 된다.

 

신규 아파트를 매입하는 임대사업자는 취득세 감면 혜택도 받을 수 있게 된다. 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡ 이하는 50%의 취득세 감면이 이뤄진다. 다만 감면 대상은 취득가액 기준 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하 주택이다.

이번 개편안에는 앞서 문제로 지적된 투기 수요에 대한 방지책도 담겼다. 정부는 주택 유형에 구분 없이 2호 이상 임대주택으로 등록하는 경우에만 임대사업자 신규 등록이 가능하도록 요건을 강화하기로 했다.

정부는 조만간 민간 임대주택에 관한 특별법 개정안을 발의해 제도 개편에 나선다는 계획이다.

 

등록임대 세제 혜택도 복원된다. 새 아파트나 오피스텔을 분양받아 매입임대로 등록하면 60㎡ 이하는 취득세의 85~100%를, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 50%의 취득세를 각각 감면해준다.

 

 

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취득세 감면 혜택은 수도권에서 취득가액(분양가) 6억 원 이하, 비수도권에서 3억 원 이하일 경우에만 주어진다.

매입임대주택 등록 시 종합부동산세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 혜택도 부활한다. 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택을 구매해 매입임대로 등록하면 종부세 과세 대상에서 제외하고 매매 때 양도세 중과도 하지 않는다. 같은 조건에서 법인이 매입해 임대로 등록하면 법인세 추가 과세(양도 차익의 20%포인트)도 하지 않는다.

 

이러한 조치에 대한 시장 반응은 어떨까. 다주택자들을 임대사업자로 유도해서 추락하고 있는 부동산시장을 연착륙시키겠다는 의도인데, 정작 다주택자들 반응은 '냉담'하다. 혜택은 적고 규제는 많다는 것이다.

 

또한, 다주택자들은 추가로 주택을 매수하기에는 취득세 장벽이 여전히 높다는 반응이다. 정부는 조정지역 내 2주택은 8%, 조정지역 내 3주택 이상은 12%였던 취득세를 3주택 이상 4%, 4주택 이상(조정지역 내 3주택) 6%로 절반으로 낮췄다. 취득세 중과를 없앤 것이 아니라 '완화'한 것이다.

 

그러나 다주택자들은 요즘처럼 하락기에 6% 취득세를 내고 임대사업 등록을 할 사람이 어디 있겠느냐는 반응이다.

 

임대사업자 중에는 원룸이나 투룸 다세대를 임대하는 사람이 많은데 다세대는 주택 1채로 보는 다가구와 달리 개별 실을 1주택으로 본다. 임대사업자들은 다세대도 취득세를 계산할 때 1주택으로 봐달라고 요청해왔으나, 이번 취득세 중과는 여전히 주택 수 기준으로 돼 있어 다세대 원룸을 여러 채 가지면 취득세 중과를 맞아야 하는 상황이다.

 

임대사업자에 대한 대출이 여전히 막혀 있는 것도 문제로 지적된다. 전세가가 떨어지면서 심각해진 역전세난에 임대사업자들은 직격탄을 맞고 있다. 정부는 2020년 전 지역에서 임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지했다. 임대사업자들은 대출이 안 나와 전세보증금 반환에 애먹고 있다.

 

임대사업자 혜택은 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제다. 그러나 이를 받으려면 최소 8년 이상(혹은 15년 이상) 임대 기간을 지켜야 한다.

 

반면, 임대 기간에 지켜야 하는 의무는 많다. 계약 때마다 직전 금액의 5%를 초과해서 임대료를 올릴 수 없으며 계약 변경과 최초 등록 등 변동이 있을 때마다 신고해야 하며 부기 등기 의무도 있다. 임대사업자로 등록하면 소유권등기에 '임대주택'이라는 부기 등기해야 하며 이를 어기면 과태료가 500만 원이다. 또한 전세 보증보험에도 가입해야 한다.

 

지난 11월 정부의 규제지역 해제 조치에서 제외됐던 서울, 하남, 성남 등도 조만간 투기지구 및 조정지역에서 해제하기로 했다.

생활 안정·임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화돼 주택 구매 시 LTV와 동일하게 적용된다. 임차보증금 반환 목적으로 주담대를 받을 경우 9억 원 초과 주택은 현재 ‘3개월 내 전입’ 의무가 있지만 새해부터는 폐지된다. 15억 원을 초과하는 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대 한도(현행 2억 원)도 폐지된다.

다주택자 규제 완화 및 지원 규모에 비해 세입자 지원대책은 많지 않다. 현재 90%인 주택금융공사의 전세자금 대출보증 비율을 100%로 상향하는 등의 방안을 통해 고정금리 전세자금 대출 상품이 확대되도록 유도할 방침이다. 월세 세액공제(750만 원 한도) 대상 주택 기준은 현행 3억 원에서 4억 원으로 상향되고, 전·월세 대출 원리금 상환액 소득공제 한도도 연간 300만 원에서 400만 원으로 확대된다.

전세 사기 피해 임차인 대상 주택도시기금 초저리 자금 대출은 2023년 1월부터 시행된다. 가구당 1억 6000만 원까지, 연 1% 수준의 이자로 최장 10년간 대출이 가능하다.

이런 조치들이 급속히 냉각된 부동산 시장에 어느 정도 훈풍을 불어넣을 것이지만 관건은 '금리'와 '경기'라는 분석이다. 2023년에 현재 연 3.25%인 기준금리가 더 오를 것이 확실하고, 경기 침체 또한 예상되기 때문이다.

 

 

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이번 발표에서 주목할 만한 것은 세금과 임대사업 관련 내용이다. 시장에선 거래량을 되살릴 수 있는 주요 방안이 될 것으로 기대하고 있다.

다주택자 취득세 인하는 다주택자에게도 취득단계의 진입장벽이 낮아지는 만큼 수요가 더 생긴다는 것을 의미한다. 주택가격의 낙폭을 줄이는 효과가 있겠지만 지방세법 국회 통과 여부가 변수가 될 것으로 보인다는 지적이다.

또한, 현재 부동산 시장이 워낙 막혀있다 보니 대출과 금융 혜택 등 연착륙을 유도하는 규제완화책을 내놓은 것이라며 일부 급매물도 소화되면서 시장에 실거래를 유도해 서울이나 수도권 외곽의 관심이 늘어나고, 총부채원리금상환비율(DSR)에서 자유로운 특례보금자리론 등을 통해서는 저가 매물도 관심을 받게 될 것으로 보고 있다.

그러나 장기적인 거래나 분양시장 활성화로 이어지기는 힘들어 보인다는 분석도 있다. 금리 인상 기조가 변하지 않는 한 바닥에 붙어버린 매수 심리가 살아나기는 쉽지 않을 것이라는 진단이다.

 

2022년(1~10월) 전국 아파트 매매 거래량은 26만 2,000건으로 집계됐다. 연말에도 거래가 많지 않기 때문에 역대 최저 거래량일 뿐만 아니라 처음으로 50만 건 미만을 기록할 것으로 보인다.

마지막으로 정부의 정책과 규제 완화에 대한 평가를 하면 그동안 불명확하게 언급했던 내용들을 구체적으로 내놓아 부동산 시장의 불확실성 해소에는 어느 정도 도움이 되겠지만 금리 부담이 매우 큰 상태로 2023년에 더 오른다면 규제 완화 효과가 반감될 수 있다.

 

얼어붙은 부동산 시장을 단기간에 활성화하에는 한계가 있을 것으로 보이며 고금리 여파와 경기 침체 우려 등으로 매수 심리가 회복되기까지는 일정한 시간이 걸릴 것으로 보인다.

 

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