장경철

2023.01.02 11:00

투자

2023 달라지는 부동산 제도·확 풀리는 규제…부동산 시장 숨통 트일까 上

Summary

 

계묘년(癸卯年) 달라지는 부동산 제도

구분

시행 시기

세재

부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경

1월

증여취득 취득세 ‘시가 인정액’ 적용

양도소득세 이월과세 5년→10년 기간 확대

월세 세액공제율 및 주택 임차 차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향

종합부동산세 기본공제 금액 상향

6월

2주택자 종합부동산세 중과 배제

종합부동산세 세 부담 상한률 일원화

생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화

상반기

금융

청년 맞춤형 전세 특례 보증 한도 확대

1월

미분양 주택 PF대출(프로젝트 파이낸싱) 보증 지원 강화

생활 안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화

상반기

주택담보대출 채무조정 대상 확대

서민 실수요자 주거 안정을 위한 ‘특례보금자리론’ 출시

청약

중소기업 장기근속자 특별공급 가점 기준 조정

1월

무순위 청약 거주지역 요건 폐지

공공분양 미혼 청년 특별공급 도입

상반기

민간 분양 면적에 따라 청약가점제 개편

제도

공인중개사 손해배상 보장한도 상향(1억 원→2억 원)

1월

보유 중인 해외부동산 자료 미제출 시 과태료 부과

재건축 안전진단 제도 개선

전세 사기 피해 방지 ‘자가 진단 안심 전세’ 앱 출시

주택임대차 신고제도 계도기간 종료

6월

지역 건축 안전센터 의무 지역 확대

아파트 관리비 공개 대상 50세대 이상 공동주택으로 확대

상반기

서울시 제로에너지건축물 의무화

연중

임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화

임차보증금, 경·공매 시 당해 세보다 우선 변제

 

2022년 부동산 시장은 그야말로 '역대급 변화'의 한 해였다. 2021년까지 집값은 폭등했고, 연초까지만 해도 하락세를 점치는 시각은 많지 않았다. 하지만 이어지는 금리 인상과 아파트 가격의 하락으로 최악의 거래절벽이 동반하며 폭락 가능성마저 제기되었다.

 

상황이 이처럼 흐르면서 정부의 규제 완화도 상상 이상으로 빠르게 진행됐다. 세금·재건축·대출·청약 등 분야를 가리지 않고 규제가 속속 풀리고 있다. 2023년 부동산 시장에 적지 않은 변화가 일어날 것으로 전망되는 이유다.

 

부동산 시장 분위기가 워낙 좋지 않다 보니 어떤 환경 변화가 있어도 수요자들의 반응은 냉랭하기만 하다.

 

하지만 과거를 돌이켜보면 최악의 시기가 '바닥'인 경우가 많았다. 2010년대 초반 부동산 침체기에도 정부의 대대적인 규제 완화가 마무리된 후 2~3년이 지나 집값이 반등한 이력이 있다.

 

2023년 계묘년(癸卯年) 주택 시장엔 어떤 변화가 있을까. 달라지는 부동산 제도와 확 풀리는 부동산 규제가 시장에 미칠 영향을 정리해 보기로 하자.

 

 

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2023년부터 양도·취득세 등 세금부터 청약까지 부동산 제도가 전방위적으로 개편된다. 정부는 대대적 규제 완화를 냉각된 시장에 활기를 불어넣는다는 계획이다. 

 

업계 따르면 2023년 1월부터 부동산 취득세 과세표준이 달라져 유상취득, 원시취득(건물 신축해 취득)의 경우 실거래가로 취득세를 납부하게 되어 부담이 커지게 된다.

 

양도소득세 이월과세 적용 기간도 기존 5년에서 10년으로 확대돼 절세 요건이 까다로워진다.


분양 수요를 늘리고 미분양 해소를 위해 해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약(줍줍)의 거주지역 요건이 폐지된다. 

 

이에 따라 2023년 1월부터 무주택자면 누구나 청약에 참여할 수 있다. 또 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안, 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대된다. 

 

재건축 안전진단 문턱을 낮추는 방안도 추진된다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치는 50%에서 30%로 줄고, 주거환경과 설비 노후 비중은 30%로 높아진다. 조건부 재건축 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)는 지자체 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행된다. 

 

6월부터는 종부세 기본 공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향되고 1세대 1주택자의 경우 현행 11억 원에서 12억 원으로 조정된다. 기본공제 금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 풀이된다. 

 

2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세된다. 과세표준 12억 원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.

 

종합부동산세 세 부담 상환률은 일원화된다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나 상한률을 일괄적으로 150%로 낮춘다.


대출 규제도 완화된다. 2023년 상반기부터 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용하던 별도의 2억 원 대출한도를 없애고 기존 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 안에서 대출을 관리할 수 있다. 

 

서민과 실수요자 주거 안정을 위한 특례보금자리론도 출시돼 9억 원 이하 주택 구매 시 연 4%대 금리로 5억 원까지 대출받을 수 있게 될 전망이다.

 

미혼 청년의 내 집 마련을 위한 기회도 대폭 확대될 예정이다. 공공분양 청약 시 신혼부부나 생애 최초 주택 구매자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 미혼 청년에게도 주어진다. 청년·서민 주거 안정을 위한 공공분양 50만 호 공급계획에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 ‘나눔형(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)’과 ‘선택형(임대 후 분양)’에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다.

 

대상자는 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억 6000만 원 이하인 청년층이다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9.7억 원)에 해당되는 경우 청약 자격이 제한될 수 있다.

 

이외도 민간 분양 면적에 따라 청약가점제 개편과 생애 첫 주택 구매자 취득세 감면 요건 완화, 주택담보대출 채무조정 대상 확대 등 규제 완화에 속도를 내고 시장 안정을 도모할 방침이다.

 

2023년 주택시장 연착륙과 임대차 시장 안정을 위한 부동산 정책을 정부가 연말에 무더기로 내놓았다.

 

기획재정부가 발표한 '2023년 연간경제정책 방향'에 담긴 부동산 시장 연착륙 방안의 핵심을 살펴보면 ▲다주택자 취득세 중과 완화양도세 중과 배제 연장주택·분양권·입주권 단기 양도세 완화전매제한 완화주택임대사업 재개 등으로 요약할 수 있다.

이번 조치에 빠진 규제지역을 추가로 풀고 분양가상한제도도 2023년 초에 개정한다는 방침이다.

 

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