장경철

2022.12.26 11:00

투자

이 불황기에도 완판된 아파트…공통점 있었다

Summary

 

최근 아파트 청약시장 분석

구분

핵심 내용

청약시장 분위기

입지와 가격에 따른 단지별 초양극화, '묻지마 청약'이 사라지고 '묻지마 관망'이 대세, 주택 수요자들 내 집 마련 ‘옥석 가리기’ 돌입

완판 단지 공통점

  • 좋은 입지에 주변 시세 대비 저렴한 분양가(착한 분양가)면 청약 흥행
  • 입지가 조금 떨어져도 가격 이점이 크면 수요 쏠릴 수 있음
  • 우수한 입지(살기 좋은 인프라)라면 실수요자 위주로 높은 경쟁률 예상됨

향후 전망

  • 본격적인 집값 조정기를 맞아 지역, 분양가, 입지, 시세차익 등 여러 요인에 따라 수도권 내 분양 성적이 달라질 수 있음
  • 당분간은 청약 시장의 양극화 현상이 갈수록 뚜렷해질 것으로 보임
  • 또한, 주택 매수심리가 위축되면서 수요자들의 눈높이가 높아져 옥석가 리기가 더욱 뚜렷해지고, 실수요자 위주로 주택시장이 재편될 것이며 나 홀로 단지나 상대적으로 입지 여건 등이 좋지 않은 아파트 단지에서 미분양과 무순위 청약이 나올 가능성 높음

 

 

가파른 금리 인상과 집값 하락 기조가 이어지면서 청약시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 흥행이 예상됐던 단지들조차 경쟁률이 예상보다 저조하면서 내년 청약시장 전망도 어두워지고 있다.

 

내년 상반기까지 금리가 오르고, 덩달아 이자 부담이 커지면서 청약시장 침체가 더 깊어질 것이란 전망이 나오고 있다.

 

 

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‘청약 불패’로 여겨졌던 서울 주택시장에서도 미분양·미계약, 청약 미달 등 악재가 잇따르고 있다. 고금리 장기화로 대출이자 부담이 급증하면서 매수 심리가 크게 위축된 데 따른 결과다. 

 

특히 향후 청약시장의 바로미터로 여겨졌던 둔촌주공아파트(올림픽파크레온)와 장위자이레디언트가 잇따라 흥행에 실패하면서 부동산 한파는 더욱 지속될 가능성이 커졌다.

 

특히 단군 이래 최대 재건축이라는 둔촌주공 분양 성적표는 초라했다. '10만 청약통장' 전망까지 나왔지만 1순위 마감도 실패했으며 분양 대박 기대는 미계약 우려로 바뀌었다.

 

시장에서는 금리 인상이 끝나는 내년 상반기까지 강남 3구(서초·강남·송파)를 중심으로 청약시장의 양극화와 옥석 가리기가 심화할 것이란 전망도 나오고 있다.

 

 

2022년 전국 아파트 청약 경쟁률 상위 10

시도

시군구

아파트명

전체 경쟁률

일반공급 물량

총 청약자 수

서울

영등포구

센트레빌아스테리움영등포

199.74

57

1만 1,385명

경기

시흥시

e편한세상시흥장현퍼스트베뉴(B10)

189.94

67

1만 2,726명

경기

고양시 덕양구

e편한세상지축센텀가든

172.25

103

1만 7,742명

세종

세종시

엘리프세종(공공분양)6-3M4

164.04

84

1만 3,779명

경북

포항시 북구

포항자이오디션

124.02

101

1만 2,526명

부산

강서구

강서자이에코델타20BL(공공분양)

114.87

132

1만 5,163명

부산

동래구

사직하늘채리센티아

112.2

55

6,171명

경남

창원시 성산구

힐스테이트마크로엔

105.32

79

8,320명

대전

유성구

갑천트리플시티엘리프(2BL)

99.27

474

4만 7,055명

인천

서구

힐스테이트검단웰카운티(AA16)

80.12

575

4만 6,070명

(자료. 청약홈)

 

 

아파트 분양시장에서 할인 분양은 물론 분양 취소 사태까지 벌어지고 있지만 일부 청약 단지는 수 백대 1의 경쟁률을 보여 이목을 끌고 있다.

 

이들 단지들의 공통점을 살펴보니 입지도 좋지만 주변 시세보다 분양가가 저렴한 곳이라는 점이다. 얼마 전까지 '선당후곰'(우선 당첨된 후에 고민하라)에서 옥석 가리기가 본격화되는 모습이다.

 

청약홈에 따르면 대전 유성구 원신흥동 '갑천2트리풀시티엘리프'는 지난 11월에 청약 접수 결과 총 474가구 모집에 4만 7,055명이 접수해 경쟁률 99.7대 1을 기록했으며 전 타입 모두 1순위 마감됐다. 올해 12월 12일 기준 올해 대전 지역 청약 단지 중 가장 높은 경쟁률이며 최고 경쟁률은 230.88대1(전용 84A 타입)에 달했다.

 

이 단지는 대전 시민들의 선호도가 높은 유성구 도안신도시 내에 위치하며 왼쪽으로는 산과 천, 남쪽으로는 호수 공원을 품고 있다. 인근에 초·중·고등학교가 모두 있는 원스톱 학세권 입지다. 무엇보다 공공분양 단지로 분양가상한제가 적용돼 전용 84㎡ 분양가는 4억 6,000억 원대다. 같은 달 분양한 대전시 서구 용문동 둔천 더샵 엘리프와 비교하면 같은 평형 기준으로 1억 7,000만 원이 저렴했다.

 

같은 지역이라도 분양가에 따라 청약 성적은 엇갈렸다. 인천의 경우 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 저렴한 검단 신도시 아파트는 1순위 마감 행진을 이어갔지만 다른 지역은 미달 사태가 지속되었다.

 

시장 침체가 심화된 9월 '검단신도시 우미린 클래스원'은 평균 25.66대 1의 경쟁률을 보이면서 1순위 마감에 성공했다. 전용 84㎡ 분양가는 4억 1,000만~7,000만 원대다. 인근 2021년 신축 단지인 검단신도시 푸르지오더베뉴 전용 84㎡ 실거래가가 8억 원대, 호가가 6억~9억 원대인 것과 비교하면 최소 2억 원 이상 낮은 가격이다.

 

반면 10월에 분양한 인천시 연수구 동춘동 '연수 월드메르디앙 어반포레'와 중구 운남동 ' 영종 제일풍경채 디오션'은 모두 미달했다. 연수 월드메르디앙 어반포레는 130가구 모집에 40건 신청에 그쳤다. 이 단지의 분양가는 전용 60㎡이 4억 원대, 전용 74㎡는 5억 원대다. 영종 제일풍경채 디오션 전용 84㎡의 분양가는 4억 원 중후반대로 인근 e편한세상 영종하늘도시 전용 84㎡의 실거래가(3억 원 후반대)보다 높았다.

 

 

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합리적인 분양가와 브랜드·대단지 아파트가 만나면 청약 흥행을 몰고 왔다. 부산시 부산진구 양정동 '양정자이더샵SK뷰'는 지난 10월 진행한 1순위 청약에서 3만 1,793명이 접수해 평균 경쟁률 58.88대 1, 최고 167.19대 1을 기록했다. 122가구가 무순위 청약으로 나왔으나 지난달 16일 모든 가구가 완판됐다.

 

이 단지는 GS건설, 포스코건설, SK에코플랜트 3사 컨소시엄으로 짓는 총 2,276가구 규모의 대단지다. 전용 84㎡ 분양가가 6억 원대로 인근 연산 롯데캐슬 골드포레 전용 84㎡의 실거래가격이 7억~8억 원대인 것에 비하면 저렴하다.

 

부산 부동산 시장이 다른 지역에 비해 낙폭이 크지 않고 신규 주택에 대한 수요가 높았던 것도 조기 완판의 요인으로 꼽힌다.

 

아파트 청약시장이 지난해 '묻지 마' 분위기였다면 올해 '선별 청약'으로 바뀌었는데 청약에서 우선순위는 가격이었다. 입지가 조금 떨어져도 가격 이점이 크면 수요가 쏠릴 수 있고 같은 지역 내에서도 가격 경쟁력 여부에 따라 청약 성적은 분명하게 나뉘게 된다.

 

이점이 있는 사업 단지를 선별해서 청약하는 지금 시장이 정상적이기 때문에 내년에도 기본형건축비 인상 등 분양가가 오를 요인이 더 많기 때문에 시세보다 저렴한 분양가 상한제가 적용되는 단지의 인기는 여전하리라 전망된다.

 

미분양의 무덤이라는 명칭이 붙은 대구 아파트 시장에서도 양극화 현상이 일어나고 있다.

 

지난 9월, 국토교통부는 주거정책심의위원회를 열어 대구 모든 지역이 규제 해제됐다. 이러한 결과에 업계에서는 그동안 지방 광역시 위주로 많은 규제가 쏟아졌던 것만큼 분위기가 전환될 것을 예상했다.

 

하지만 결과는 달랐다. 한국부동산원에 따르면 올해(1월~10월) 대구에서 분양한 단지는 30여 개였지만 그렇다 할 청약 성과를 내지 못했다. 올해 상반기에는 분양한 10개 단지 모두 미분양됐으며 하반기까지 1대 1 이상의 청약 성적을 보기가 쉽지 않았다.

 

줄곧 이어진 냉기 속에서 훈기를 보인 단지가 속속 등장했다. 지난 8월 대구 북구 읍내동에서 분양한 ‘화성파크드림 구수산 공원’은 2일간 청약 접수를 실시한 결과 총 1,510건이 접수돼 최고 4.67대 1의 청약 경쟁률로 순위 내 마감됐다. 또한 10월 서구 내당동에서 GS건설이 선보인 ‘두류역자이’는 1순위 최고 경쟁률이 11.2대 1을 기록, 올해 대구 지역 최고 경쟁률을 보였다.

 

해당 단지들은 민간 특례 공원사업, 1군 브랜드 등 우수한 입지와 상품 요소에 실수요자들이 몰린 것으로 풀이된다.

 

이에 대해 대구 아파트 시장이 혹한기에 있다고는 하지만 ‘화성파크드림 구수산 공원’, ‘두류역자이’의 청약 결과가 보여 주듯, 될 곳은 된다는 것을 보여줬으며 동시에 대구 아파트 시장에 아직 실수요가 살아있음을 말해 주고 있으며 현재 두 단지 모두, 완판 초읽기에 들어간 것으로 알려졌다.

 

 

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이처럼 주택 수요자들이 내 집 마련 ‘옥석 가리기’에 나서고 있다. 어려운 시장 상황에서 알짜 단지를 선별해 청약 통장을 사용하는 것이다.

높은 경쟁률을 기록하고, 청약통장 접수가 많이 된 단지들의 공통점 ‘우수한 입지’다. 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 수요자들이 투자보다는 실거주 목적으로 청약에 나서다 보니 입지를 우선시 생각하게 되는 것이다.

입지가 좋은 아파트는 부동산 시장 회복기에 가격 상승이 높다고 말한다. 살기 좋은 인프라가 갖춰진 아파트는 수요가 끊이질 않아 하방 강직성은 낮고 상승세는 가파르기 때문이다.

부동산 시장 분위기와 상관없이 입지 좋은 지역은 수요가 꾸준하며 청약 시장이 이를 증명하고 있으며 호황기일 때는 묻지 마 청약이 있었다면 이제는 우수한 입지를 중심으로 옥석 가리기에 나서야 할 때라고 전했다.

 

착한 분양가는 곧 흥행이라는 공식이 생기면서 아파트 분양시장이 될 곳만 된다는 것이다.

 

한때 이른바 '로또 청약'으로 불리며 광풍이 불었던 청약 시장이 기준금리 인상 등의 영향으로 꽁꽁 얼어붙은 가운데 '옥석 가리기' 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있는 셈이다.

 

올해 청약 시장 경쟁률은 지난해 대비 큰 폭으로 떨어졌으나, 분양가와 브랜드, 입지 여건 등에 따라 희비가 달라지고 있다는 것이다.

 

착한 분양가를 앞세워 분양에 나선 단지에는 청약 수요가 몰렸지만, 청약 불패 지역으로 꼽혔던 서울에서 여러 차례 무순위 청약을 진행하고도 미달 사태가 빚어지고 있다.

 

청약 경쟁률도 뚝 떨어졌다. 부동산R114 자료에 따르면 올해(1~8월) 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 10.41대 1로, 지난해 19.79대 1과 비교해 큰 폭으로 하락했다. 1순위 경쟁률도 지난해 19.32대 1에서 올해 10.06대 1로 떨어졌다.

 

연이은 금리 인상으로 금융 부담이 커지고, 주택 매수 수요가 감소하면서 청약 시장의 옥석 가리기가 본격화하고 있다는 분석이다.

 

본격적인 집값 조정기를 맞아 지역, 분양가, 입지, 시세차익 등 여러 요인에 따라 수도권 내 분양 성적이 달라질 수 있다는 얘기다.

 

한국부동산원에 따르면 지난 10월 청약에 나선 경기 수원시 팔달구 교동 '힐스테이트 푸르지오 수원'의 무순위 청약 6가구에 1,865개의 청약통장이 몰렸다. 전용면적별로 ▲49㎡ 2가구 121대 1 ▲59㎡ A 2가구 233대 1 ▲59㎡ B 1가구 146대 1 ▲74㎡ 1,010대 1 등이었다.

 

업계에선 힐스테이트 푸르지오 수원의 청약 흥행 성공 요인 역시 저렴한 분양가를 꼽는다.

 

분양가가 전용 59㎡ 4억 7,700만 원, 전용 74㎡ 5억 200만~5억 3,700만 원 수준으로 3년 전과 비슷한 가격으로 책정됐다. 또 전용면적 74㎡도 분양가가 5억 3,000만 원대로, 맞은편 매교역 푸르지오 SK뷰 전용면적 74㎡가 지난 8월 7억 원에 팔린 것을 감안하면 2억 원가량 낮은 수준이다.

 

반면 서울에서 최근 분양한 아파트 단지들 가운데 여러 차례 무순위 청약을 진행하고도 분양에 실패한 단지들이 잇따르고 있다.

 

한국부동산원 청약홈에 따르면 '천왕역 모아엘가 트레뷰'는 지난 10월 4일 총 140가구 중 129가구에 대한 무순위 청약에 나섰으나, 101가구가 미달했다. 이 단지는 지난 8월 말 첫 분양에 나섰고, 1순위 해당 지역 청약에서 일반공급 134가구 중 114명만 청약해 평균 경쟁률 0.85대 1에 그쳤다. 이후 당첨자 대부분 계약을 포기하면서 129가구가 다시 무순위 청약으로 나왔으나, 분양에 실패했다.

 

또 ▲칸타빌 수유팰리스 ▲신림스카이아파트 ▲신독산 솔리힐 뉴포레 등 무순위 청약 공고에 나섰지만, 흥행이 저조하다. 신림스카이아파트는 벌써 10번째 무순위 청약에 나섰고, 고분양가 논란을 빚은 ‘칸타빌 수유팰리스’는 분양가 10~15% 할인과 입주자 관리비 대납 등 내걸고 지난달 20일 7번째 무순위 청약을 진행했으나, 5가구가 미달했다.

 

올해 무순위 청약 건수가 급증했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1월부터 9월15일(공고일 기준)까지 서울 지역 아파트 무순위 청약 건수가 총 39건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(7건) 대비 5배가 넘는 것이다.

 

향후에는 어떨까. 당분간은 청약 시장의 양극화 현상이 갈수록 뚜렷해질 것으로 보인다. 잇단 금리 인상으로 금융 부담이 커지면서 주택 매수세가 위축됐고, 이에 따라 분양 시장도 꽁꽁 얼어붙고 있으며 서울과 수도권 지역이라도 분양가와 입지 여건 등에 따라 분양 성적이 달라질 수 있겠다.

 

또한, 주택 매수심리가 위축되면서 수요자들의 눈높이가 높아져 옥석 가리기가 더욱 뚜렷해지고, 실수요자 위주로 주택시장이 재편될 것이며 나 홀로 단지나 상대적으로 입지 여건 등이 좋지 않은 아파트 단지에서 미분양과 무순위 청약이 나올 가능성이 크겠다.

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