장보혜 변호사

2022.12.21 11:00

법률

상가임대차계약에서 임차인의 계약갱신요구권 포기 특약의 효력

Summary

  • 임차인의 계약갱신요구권에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조는 강행규정이므 로 이를 위반하는 약정은 원칙적으로 무효
  • 다만 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때는 효력이 인정될 가능성 있음

 

 

우리 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 상가건물의 임차인은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.

 

계약갱신요구권을 통해 상가건물 임차인은 원칙적으로 최대 10년간의 임대차 기간을 보장받을 수 있다(상가임대차법 제10조). 위와 같은 규정은 환산보증금 액수와 관계없이 적용되므로 보증금 액수와 상관없이 모든 상가 임차인은 위와 같은 권리를 보호받을 수 있다(상가임대차법 제2조 제3항, 제10조 제2항).

 

 

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그렇다면 상가 임대차계약 체결 당시 또는 계약 기간에 임차인의 계약갱신요구권을 포기하는 약정을 한다면 그 효력은 인정될까?

 

상가임대차법 제15조에 의할 때 임차인의 계약갱신요구권 규정은 강행규정이므로 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 따라서 임차인이 계약갱신요구권을 포기한다는 약정을 하더라도 이는 임차인에게 불리한 특약이므로 무효가 된다.

 

다만 임차인의 차임이 고액이고 임대차 기간이 많이 남아 있음에도 불구하고 계약갱신요구권을 포기하는 특약을 체결하면서 남은 임대차 기간의 차임을 모두 면제하여 준다는 등의 계약갱신요구권 포기에 대한 반대급부가 상당하고, 특약을 체결한 동기와 경위에 임차인의 궁박, 경솔한 사정을 악용하는 등 불공정한 사정이 없는 경우에는 임차인에게 불리하지 않은 특약으로 인정될만한 특별한 사정이 있는 것으로 인정될 가능성이 있다.

계약갱신요구권 포기에 대한 반대급부로 임대인이 충분한 보상을 하여 준다면 그 효력이 인정될 수도 있다는 의미이다.

 

계약갱신요구권 포기 특약의 효력과 관련하여서는 아직 법원의 판례가 확립되지 않아 앞으로 법원의 구체적 판단을 주목해야 할 것이다.

 

정리하자면, 임차인의 계약갱신요구권에 관한 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 포기약정은 원칙적으로 무효이나, 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때(충분한 보상이 이루어졌을 때)는 효력이 인정될 수도 있음을 주의해야 한다. 

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