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Summary

2023년부터 증여 취득세 과세표준이 시가표준액에서 시가 인정액으로 바뀌어 증여 취득세가 늘어날 것으로 예측된다. 그러나 무조건 세금이 늘어난다고 할 수는 없다. 바로 현재 펼쳐지고 있는 역전 현상 때문이다. 이에 따라 새로운 공동주택가격이 고시되기 전까지는 오히려 취득세가 더 줄어드는 단지도 생길 수 있다. 2023년부터 저가 양수도 거래 시 매매 취득세 과세표준도 시가 인정액으로 바뀌어 매매 취득세가 늘어날 것으로 예측된다. 증여 취득세와 매매 취득세 과세표준이 시가 인정액으로 바뀐다면 감정평가를 통해 이를 더 낮추는 전략을 고민하자.

 

 

1. 2023년부터 증여 취득세 과세표준이 ‘시가표준액’에서 ‘시가 인정액’으로 바뀐다.

 

2023년 1월 1일부터는 증여 취득세에 대한 과세표준이 개정된다. 2022년까지는 공동주택가격 또는 개별주택가격인 ‘시가표준액’을 과세표준으로 하였으나, 2023년부터는 ‘시가인정액’을 과세표준으로 한다. 만약 ‘시가 인정액’을 산정하기 어려운 경우에만 ‘시가표준액’인 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 하게 된다.

 

여기서 ‘시가 인정액’이란 ‘매매 사례가액, 감정가액, 공매 가역 등 시가로 인정되는 가액’으로 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득 대상이 된 부동산 등에 대한 가액이 있는 경우에 이를 과세표준으로 삼는 것이다.

 

대한민국의 대표 주택 형태인 아파트의 경우 단지 내에서 ‘매매사례 가액’이 대부분 존재하므로 2022년까지는 시가라고 불리는 매매사례 가액의 70% 수준인 공동주택가격으로 증여 취득세 과세표준을 삼지만, 2023년부터는 유사 매매사례 가액으로 증여 취득세 과세표준이 설정되기 때문에 취득세에 대한 부담이 커지게 된다. 그러므로 증여계획이 있다면 2022년 이내에 증여하는 것이 취득세를 절세할 수 있는 하나의 방안이 될 수 있다.

 

그러나 2022년 이내에 증여하는 것이 무조건 절세가 되는 것은 아니다. 최근 공시가보다 더 낮은 가액으로 아파트가 실거래되면서 가격의 역전 현상이 펼쳐지고 있기 때문이다. 이에 따라 일부 역전 현상이 일어난 단지에서의 아파트 증여가 발생한다면 오히려 2023년 새 공동주택가격이 공시되기 전인 1월부터 4월까지는 증여 취득세가 더 줄어들 수 있는 상황이 펼쳐지는 셈이다. 그러므로 아파트 증여를 앞두고 있다면 현재 증여 취득세가 내년 증여 취득세와 얼마만큼 차이가 날 것인지를 비교하여 증여하는 것이 절세를 위한 필수 체크 사항이라고 할 수 있다.

 

 

 

 

2. 2023년부터 특수 관계 인간 저가 양수도 거래에 따른 매매 취득세 과세표준도 ‘시가 인정액’으로 변경된다.

 

특수 관계인 간에 부동산을 시가보다 저가 또는 고가 양수하면 어떤 세금 이슈가 발생하게 될까? 단순히 한 가지 세금 이슈가 아닌 양도소득세와 증여세 그리고 취득세까지 3가지 세금이 발생한다.

 

 

저가 양도에 대한 양도소득세 계산

 

다음 두 가지 요건에 해당하는 저가 양도(양도가액 부인) 또는 고가 양수(취득가액 부인) 경우에는 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 계산한다.

① 특수 관계인과의 거래 ② 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것

위 요건을 충족하면 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수 관계인과의 거래로 인해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용한다. 부당행위계산부인 규정이 적용되면 ‘시가’를 취득가액 또는 양도가액으로 보아 양도차익을 계산한다.

 

즉, 가족 간에 시가 20억 원의 아파트를 저가인 10억 원에 저가 양수도 한 경우 양도소득세의 양도가액은 10억 원이 아닌 시가 20억 원으로 계산하는 것이다. 양도소득세를 구할 때 부동산의 평가기준일은 양도일 또는 취득일이며, 시가평가는 양도일 및 취득일 전후 3개월 이내의 법상 시가로 한다.

 

 

저가 양수 또는 고가 양도에 따른 증여세 계산

 

저가 양수 또는 고가 양도의 경우 그 시가와 대가의 차이가 증여세 과세요건에 해당하는지를 먼저 검토한다. 과세요건을 충족하는 경우에는 증여재산가액을 계산하여 증여세가 과세된다. 특수 관계인 유무에 따라 과세 요건과 증여재산가액 계산방식이 다르다는 점을 구분해야 한다.

 

1) 특수 관계인 간의 거래

 

구분	수증자	과세 요건	증여재산가액
저가 양수	양수자	시가-양수 대가≥시가x30% or 3억 원	시가-대가-Min(시가x30%, 3억 원)
고가 양도	양도자	양도 대가-시가≥시가x30% or 3억 원	시가-대가-Min(시가x30%, 3억 원)

 

 

2) 특수 관계인 외의 자와의 거래

 

구 분	수증자	과세 요건	증여재산가액
저가 양수	양수자	시가-양수 대가≥시가x30%	시가-대가-3억 원
고가 양도	양도자	양도 대가-시가≥시가x30%	시가-대가-3억 원

증여세를 구할 때 부동산의 평가기준일은 양도일 또는 취득일이며, 시가평가는 양도일 및 취득일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 법상 시가로 한다.

 

 

저가 양수도에 따른 취득세 계산

 

2022년까지는 자녀가 부모 소유의 주택을 저가로 취득한 경우 시가가 아닌 실제 취득가액을 기준으로 취득세가 부과되었으나 2023년 이후부터는 실제 취득가액이 아닌 시가(시가 인정액)를 기준으로 취득세가 부과된다. 기존에는 법인만 한하여 적용되었으나 2023년부터 개인으로 확대 적용되는 것이다. 적용요건은 양도소득세 부당행위계산부인 요건과 유사하다.

① 특수 관계인과의 거래 ② 시가(시가 인정액)보다 낮은 가격으로 부동산 취득 ③ 시가(시가 인정액)와 취득가격의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것

 

 

 

3. 아파트는 감정평가를 통해서 취득세를 절세할 수 있다.

 

아파트의 증여 또는 저가 양수도 시점에서 조회한 최근 유사 매매사례 가액이 본인 아파트보다 더 프리미엄이 높은 동호수의 거래로 인해 높게 측정되어 있을 수 있다. 2023년부터는 해당 유사 매매사례 가액이 취득세 과세표준이 되어 취득세가 높아질 수 있다.

 

또한 유사 매매사례 가액은 평가일 전 6개월부터 평가일 후 3개월까지 발생한 유사 매매사례 가액 중 평가일에서 가장 가까운 날에 발생한 가액을 쓰게 되어 있으므로 과세표준으로 적용한 유사 매매사례 가액보다 더 가까운 날에 발생한 유사 매매사례 가액이 신고 이후에 발견되면 추가 추징의 위험도 발생할 수 있다.

 

이런 상황에서는 본인의 아파트를 감정 평가하여 세액을 낮추는 방법을 고려해볼 수 있다. 특히 로얄동, 로얄층의 유사 매매사례 가액보다 본인의 아파트가 더 낮은 감정평가가액이 나온다면 취득세 과세표준도 줄이고, 다른 유사 매매사례 가액이 발생하여 본인의 세액이 추가로 추징되는 미래의 불상사도 발생하지 않을 수 있어 안정성 측면에서도 유리하다.