장보혜 변호사

2022.12.14 11:00

법률

임대인과 임차인이 지상물매수청구권 포기 약정을 한 경우 그 효력

Summary

  • 임차인의 지상물매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정은 원칙적으로 무효 
  • 다만 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때는 유효

 

임대차계약 종료 시 임차인이 사용 수익하였던 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존하는 경우에 임대인에게 지상물을 상당한 가액으로 매수할 것을 청구할 수 있을까?

 

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이와 관련하여 우리 민법은 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)에서 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존한 때에는 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)의 규정을 준용한다”고 규정하고 있고, 민법 제283조는 “① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다.

 

임대차 기간 종료 시 잔존 건물을 철거하는 것은 사회경제적 낭비이고, 임대차계약에서 약자인 임차인의 투하자본 회수도 보장하여 주는 취지라 할 것이다.

 

임대차계약 종료 시 임차인이 사용 수익하였던 건물, 수목, 기타 지상 시설이 현존하는 경우에는 임대차계약 당시에 이미 있던 건물이라거나 임대인의 동의를 얻어 신축된 건물인지 여부에 상관없이 상당한 가액으로 임대인에게 매수할 것을 청구할 수 있다.

 

다만 지상물이 토지의 임대차 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라거나, 지상물 매수청구가 인정될 경우 임대인의 재산권 행사를 지나치게 제약하게 되는 등 특별한 사정이 있다면 지상물매수청구권은 인정되지 않는다. (대법원 2021다260671판결).

 

 

그렇다면 임대차계약 당시 임대인과 임차인이 지상물매수청구권 포기 약정하였다면 약정의 효력은 인정될까?

 

판례는 “임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다”는 입장을 취하고 있어 원칙적으로 지상물매수청구권 포기약정은 무효이나, 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때는 효력이 인정된다고 할 것이다.

 

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구체적인 사안을 예로 들어 보면, 지방자치단체가 A에게 식목을 위해 토지를 21년간 임대하면서 지상물매수청구권 포기약정을 한 경우 “수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 원고는 이를 이식해 당초의 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 피고는 위 수목을 활용하기 어려운 점에다가, 피고의 주장으로는 21년이 넘는 대부 기간을 통하여 원고가 피고에게 지급한 대부료는 500만 원이 채 되지 않는다는 것인데, 원고의 지상물매수청구권을 인정할 경우 원고가 피고로부터 지급받을 수 있는 매매가액은 1억 원이 넘는 점을 종합해 보면, 이 건 대부계약의 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 원고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다”라고 판시하며 약정의 효력을 인정한 바 있다(대법원 2011다1231판결).

 

정리하자면, 지상물매수청구권에 관한 민법 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 포기약정은 무효이나, 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때는 효력이 인정될 수도 있음을 주의해야 할 것이다.

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