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Summary

 

주택 가격 좌우하는 기준 향→조망권으로 이동 하는 이유

 

구분	핵심 내용
향(向)	가장 선호되는 향, 남향 최근 아파트 추세, 남동향·남서향 아침형 가족 적합, 동향 겨울철에 따뜻, 서향 가장 비선호 북향, 조망권 갖췄다면 인기 집에 사람이 없는 편이면 동향도 좋아
조망권(眺望權)	최근에 지어지는 아파트나 오피스텔에 적용되는 창호는 성능이 매우 뛰어나며 냉난방 단열시공도 과거에 비해 월등하게 좋아졌음 도시의 경우 점차 향의 중요성이 줄어들고 있는데 향보다는 주변의 건물 배치도와 높이에 따라 햇빛의 양이 결정되는 경우가 많음 대부분의 사람들이 낮 시간에는 집에 없음 현대인들은 일조량보다 탁 트인 개방감을 선호하는 경향이 있음

 

같은 단지라도 집값을 좌우하는 요인들은 여럿 있는데 대표적으로 향, 층, 조망, 평형, 특화설계와 같은 것들이 있다.

 

그 동안은 향이 주거지를 선택하는데 막대한 영향력을 주었다면 최근 들어서는 조망권은 몇 년 사이에 주택시장에서 아파트, 오피스텔 등의 가격을 결정하는 데 영향을 미치는 요소로서 크게 관심을 끌고 있다. 

 

업계에선 조망권의 가치를 집값의 20~30%로 추정한다. 어떤 위치에서 얼마만큼의 조망이 나오느냐에 따라 같은 단지 내라도 집값이 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 차이를 보였다.

 

북향인 집이라도 조망이 좋다면 남향보다도 더 가격이 높게 형성되는 경향까지도 나타나고 있다. 한강을 조망하려면 집 방향이 북향이어야 하는 강남에서는 많은 사람이 남향을 포기하는 대신 한강 조망권을 선택하는 경우가 많다.

 

 

조망권의 가치가 치솟으면서 강 조망권 외에도 공원, 하천, 바다, 호수, 산, 골프장 등 그 종류도 다양해졌다. 

 

먼저 향에 대해 알아보고 최근 두각을 보이고 있는 조망권에 대해 다루고자 한다. ‘전세대 정남향 위주로 배치‘라는 문구는 아파트 분양광고에서 쉽게 볼 수 있다. 집 값을 달라지게 하는 요소들 중 하나로, 일반 수요자들은 대개 정남향집이 최고라고 생각하기 때문이다.

 

통상 주택의 방향은 남향>남동향>동향>남서향>서향>북향 순으로 선호도가 높다. 하지만 향(向)의 우선 순위를 일률적인 잣대로 판단하면 안 된다. 

 

가족 구성원의 연령이나 라이프스타일에 따라 동향이나 서향이 더 유리할 수 있으며 나아가 조망을 중시하는 최근 추세를 타고 북향도 좋은 집 방위가 될수 있겠다.

 

남향, 서향, 동향 등 아파트의 향을 정할 때는 거실 쪽 전면 발코니를 기준으로 정하는데 예를 들어 전면 발코니가 남쪽을 향해있으면 남향, 서쪽을 향해 있으면 서향이라 표현한다.

 

다음은 향별로 장단점을 알아보는 시간을 갖도록 하자.

 

• 남향집=아침부터 저녁까지 온 종일 햇볕이 들기에 보편적으로 사람들이 선호하는 향이며 특히나 여름에는 햇볕이 적게 들어와 덜 덥고, 겨울에는 깊숙이 해가 들어와 더 따뜻하다.

 

때문에 냉난방비가 적게 든다는 장점이 있다. 낮 시간에 채광이 잘 돼 조명기구를 덜 사용하게 되므로 전기료 절감효과도 기대할 수 있으며 노인이나 어린아이, 주부 등 집에서 머무르는 시간이 많다면 남향집이 좋다. 

 

하지만 맞벌이 부부나 직장인 등 낮 시간에 집을 비우는 경우라면 굳이 남향을 고집할 필요는 없다.

 

해가 거실의 우측부터 들기 시작해 좌측으로 지게 되는데, 오후 햇살은 자외선이 높으니 거실 우측에는 자외선에 약한 원목가구나 가죽, 전기제품, 옷감 등을 두지 않는 게 좋다.

 

 

• 동향집=남향 다음으로 선호하는 향이 동향 혹은 동남향이다. 동쪽에서 해가 뜨기에 동향집은 아침에 가장 먼저 해가 들어온다는 것이 장점이다. 아침 햇살을 받으며 잠에서 깰 수 있다. 

 

단 아침 시간에 해가 비추고 긴 오후에는 햇살없이 보내야하니 일조량이 부족할 수 있으며 겨울에 춥고 대신 여름에는 시원한 특징이 있다.

 

이른 아침에 움직이는 ‘아침형 인간’에게 어울리는 집이라 할수 있다. 맞벌이 부부나 중고생 자녀를 둔 경우라면 대부분 아침에 집을 나서 해가 진후 귀가하므로 나쁘진 않다.

 

• 서향집=동향과 반대로 오후에 햇볕이 집 안 깊숙이 들어온다. 겨울에는 따뜻하지만 여름에는 상대적으로 덥다는 게 단점이다. 낮게 깔리면서 늦은 오후까지 들어오는 여름 햇볕은 생활에 불편까지 줄 수 있어서다. 

 

서향집은 장점도 햇빛, 단점도 햇빛인 셈인데 오후 1시부터 4시까지 햇빛이 깊이 들기에 오전 수업을 마치고 귀가하는 유치원생이나 초등학교 저학년이 있는 가정은 서향집이 좋을 수 있다.

 

더위보다 추위를 더 타는 사람이나 겨울이 길고 추운 북쪽 지방의 경우 일조량이 중요하기에 동향보다 서향집이 어울릴 수 있다.

 

층에 따라 다르지만 좌측이 더 낮은 시야각의 빛을 미주하게 되고 계절별로 차이도 크기에, 서향집은 이를 고려한 공간 설계가 필요하다.

 

• 북향집=왠지 장점이 없을 것만 같다. 실제로 가장 꺼리는 향이기도 하며 햇빛이 잘 들어오지 않기에 낮에도 어둡고 겨울에는 더 춥다. 

 

그러나 북쪽에 조망을 갖춘 경우라면 이야기가 달라진다. 한강 또는 바다를 바라볼 수 있는 북향집과, 일조권만 좋은 비(非)조망 남향집, 둘 증 하나를 고르라면 선택이 쉽지 않을 수 있다.

 

요즘 신축되는 아파트는 냉난방 성능이 우수한 데다 갈수록 조망을 중시하는 경향이 두드러지면서 북향집에 대한 인식도 바뀌는 중이다. 수년 전부터 서울 강남에 재건축되는 한강변 아파트를 중심으로 '북향 거실'의 특화평면이 적용되고 있다.

 

또 북향집은 일반적으로 일조량의 변화가 적기에 연구나 두뇌활동, 집중력을 요하는 사람에게 적합할 수 있다. 아이들 공부방은 남향보다 북향이 좋다고 하는데, 햇볕이 활동량을 자극하기에 집중력 향상에는 북향이 유리하다고 한다. 

 

세대 내에서 북향의 공간은 해가 들지 않고 겨울에 북풍을 맞아 춥기에 냉장고, 저장실, 화장실 등을 배치하는 것이 좋겠다.

 

 

 

최근에는 향에 대한 생각이 바뀌고 있다. 먼저 건축 단열재의 성능이 크게 개선되었다. 과거에는 향이 주거지 선택에서 정말 중요했다. 단열 시공이나 자재 성능이 부족했기 때문에 햇빛을 잘 받아야 결로가 생기지 않고 곰팡이도 피지 않았다. 제습기도 없었으니 자연으로부터 햇빛의 역할이 매우 중요했다.

 

하지만 최근에 지어지는 아파트나 오피스텔에 적용되는 창호는 성능이 매우 뛰어나다. 냉난방 단열시공도 과거에 비해 월등하게 좋아졌다. 그렇기에 북향집에 피는 곰팡이는 요즘 지어지는 건물에서 거의 찾아볼 수가 없다. 창가에 맺히던 결로도 요즘 본적이 없다.

 

두 번째로 도시는 점차 향의 중요성이 줄어들고 있다. 도시를 걷다 보면 탁 트인 시야를 마주하기가 어려울 정도로 높은 건물들이 즐비하다. 건물의 폭도 넓지가 않다. 그렇기에 주택이 어느 쪽을 향하고 있는가 보다 중요한 게, 다른 건물에 가려 그림자가 생기지 않는지다.

 

아파트는 단지 구조를 설계할 때 일조량을 신경쓰기 때문에 해당 사항이 거의 없지만, 빌딩 숲 사이에 있는 주상복합이나 오피스텔의 경우 남향이라 하더라도 빛이 들지 않는 경우가 생긴다.

 

또한, 도시의 경우 향보다는 주변의 건물 배치도와 높이에 따라 햇빛의 양이 결정되는 경우가 많다. 그림자가 진 남향 집보다 시야가 개방되어 있는 동향, 서향집의 일조량이 더 좋다. 또한 과거에는 하늘에서 내리쬐는 햇빛만이 존재했지만 최근에는 주변 건물들로부터 반사되는 빛도 있기에 일조량이 조금 더 늘어나고 있다.

 

세 번째로 요즘 대부분의 사람들은 낮 시간에는 집에 없다. 과거에 여성들은 결혼을 하면 가정주부 역할을 했지만 요즘 여성들은 집안에서 살림만 하는 경우를 찾기가 힘들다. 자녀가 있더라도 직장에 다니기 때문에 낮시간에 아이가 혼자 집에 있는 경우도 드믈다. 대부분의 집이 낮시간에 비어 있다. 그렇기에 낮시간의 해가 어떤 방향으로 들고, 일조량이 얼마나 되는지 크게 신경 쓰지 않았다. 어차피 직장에서 퇴근에서 집에 들어오면 저녁시간이기 때문이다.

 

마지막으로 현대인들은 일조량보다 탁 트인 개방감을 선호한다. 건축 자재가 좋아져서 곰팡이 발생하는 집이 거의 없고, 도시가 밀집되면서 향보다는 주변 건물 상황에 따라 일조량이 바뀌고 낮 시간 대부분 집에 없기 때문에 일조량도 크게 신경 쓰지 않게 되었다. 그러면서 점차 도시, 특히 빌딩 숲의 답답한 시야가 아닌 개방된 뷰를 선호하게 되었다.

 

창을 통해 바라보는 뷰가 만족스럽다면 동향, 서향, 북향이더라도 선택한다는 것이다. 특히나 남향집은 해가 내 시야와 일치되는 곳에 있기 때문에 눈이 부셔 바깥 풍경을 보기가 어렵지만, 북향은 해가 내시야 뒤에 있기 때문에 눈부심 없이 밖의 풍경을 조망하기 좋다. 강남의 비싼 아파트들이 북향을 선택하는 것도 이와 같은 이유다.

 

구분	종류
블루 조망권	바다, 강, 하천, 호수 등
그린 조망권	산, 공원, 숲, 골프장 등

조망권의 구분 및 종류

(자료. 업계종합)

 

다음은 조망권을 구분해 보고 종류를 알아보자. 조망권은 수평이나 수직 시야의 범위 안에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는지에 따라 주거환경 및 건물의 시세에도 상당한 영향을 미치게 된다.

 

특히, 주거공간인 아파트나 오피스텔의 경우에는 같은 단지라도 동호수에 따라서 누릴 수 있는 조망이 달라질 수 있다는 점에서 특정 환경의 조망권을 갖춘 아파트는 동호수 경쟁이 매우 치열한 상황이다.

 

그렇다면 어떤 환경의 조망권을 갖춘 단지들이 많은 사람들의 선호를 받고 있을까. 대부분 지역에서 보기드믄 자연환경이거나, 혹은 그 지역을 대표하는 자연환경의 조망권을 누릴 수 있는 환경이 대체적으로 높은 평가를 받고 있다.

 

사람들이 선호하는 아파트 조망권 종류 중 하나로, 블루 조망권을 꼽을 수 있다. 블루 조망권이란 바다와 강, 호수, 하천 등 물을 가까이서 누릴 수 있는 수세권 아파트 환경을 일컫는 말이다. 블루 조망권의 특징은 탁 트인 뷰(View)를 제공하면서 동시에 물과 함께 제공되는 쾌적한 자연환경에서 여가활동을 누릴 수 있다는 점이 높은 평가를 받고 있다.

 

특히 블루 조망권의 종류인 바다, 강, 호수, 하천 등은 주변 개발계획에 무관하게 조망권 침해 걱정이 없는 이른바 영구 조망권인 경우가 많은데다, 희귀성까지 갖추고 있어 높은 인기를 얻고 있다. 또한, 블루 조망권은 지역의 특색을 반영하는 경우가 많은 특성이 있다.

 

예를 들면 바다가 가까운 부산이나 인천의 경우 단지에서 바다 조망이 가능한 바다 조망권, 서울은 한강을 비롯한 하천 조망권이 인기이며, 수도권 신도시인 일산이나 동탄, 광교 등은 호수공원 등의 자연환경이 지역에서 높은 선호를 받고 있는 블루조망권이다.

 

 

두 번째는 그린 조망권이다. 그린 조망권이란 말 그대로 초록색 조망권 즉, 산이나 공원, 숲, 골프장 등 녹지공간에 대한 조망권을 확보한 곳을 말한다. 바다나 호수 등을 포함한 블루 조망권에 비해 희소성은 조금 낮다고 볼 수 있겠지만, 그린 조망권 역시 웰빙라이프를 추구하는 현대인들에게 높은 점수를 받으며 부동산 시장에서 높은 인기를 자랑하고 있는 상황이다.

 

특히, 서울을 비롯한 대도시의 경우 도시의 대기오염이 나날이 심각해지고 있는 상황이기 때문에 풍부한 녹지 공간을 누릴 수 있는 아파트들이 높은 관심을 받고 있다.

 

이른바 ‘숲세권 아파트’로 불리며 비교적 맑은 대기환경과 녹지공간을 통한 다양한 여가활동이 가능하다는 장점들까지 확보하고 있어, 그린 조망권을 갖춘 아파트 단지들은 그린 프리미엄이라고 불리면서 지역에서 시세를 리딩하는 리딩 단지의 역할을 하고 있다.

 

조망권을 갖춘 아파트의 가치는 앞으로도 꾸준하게 올라갈 것으로 전망되는데 한정적인 국토면적과 아파트 수요 및 공급량에 비해 한정적인 희소성의 가치와 웰빙 라이프를 즐길 수 있다는 점이 그 이유다.