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Summary

2022년은 전세가 하락이 매매가 하락률보다 더 높아 2023년도 역전세 본격화의 한 해로 매매시장 약세 우세 정부 부양책에 향배 달려

 

올해 상반기는 8월, 전세대란이 있을 것을 우려하며 다시 한번 주택 매매가격이 급등할 것을 언급하는 전문가들이 유난히 많았던 시기였습니다. 2020년 8월 시행한 주택임대차 보험의 +2년 차가 된 올해, 재작년 전세금을 높이지 않거나 못한 임차인들의 임차료가 올라가고 강세장이 올 것이라는 전망이 득세했습니다.

 

 

2022년 8월이 되자, 상황은 정반대로 전세대란이 아니라 역전세로 진입하기 시작을 했습니다. 분명히 임차인이 재계약을 해야 하는 것은 맞는데, 그동안 과도하게 상승했던 임차료가 오히려 하락 조정되기 시작한 것입니다. 또 연속된 금리인상으로 구매력이 위축되기 시작한 것도 이맘때부터였고, 일부에서는 전세를 포기하고 월세를 혼용하는 반전세 형태로 임차계약을 체결, 임대인들은 낮아진 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 나오기 시작했습니다. 

 

전세는 ‘22년 누적 기준 매매가격이 전국 -4.66%인 것과 달리, -5.06%로 오히려 더욱 하락했습니다. 매매가 하락이 가장 큰 곳인 세종이 12.05%인데, 전세의 경우 세종의 하락은 -15.40%에 육박합니다. 대구 역시 매매가 하락이 높은 지역인데, 대구의 매매가 하락은 9%, 전세가 하락은 10.63%입니다. 인천의 경우 매매가 하락이 7.91%, 전세가 하락은 9.79%나 됩니다. 서울도 매매가 하락은 4.65%, 전세가 하락이 5.27%에 해당합니다. 

 

이러한 흐름은 2023년에도 지속될 가능성이 상당히 높습니다. 왜냐하면 임대차 관례상 2년 임차의 경우, 2020년 하반기부터 2021년 하반기까지 약 1년 반 동안 이례적 상승을 한 전셋값이, 이 기간으로부터 +2년을 더한, 2022년 하반기부터 2023년 하반기까지 전세가 하락이 크게 나타날 가능성이 높기 때문입니다.

 

가령, 2021년 하반기에 단지 내 최고가 전세로 입주한 임차인의 경우, 2023년 하반기에 갱신권을 사용하기보다는, 낮아진 주변 시세 임대차로 재계약을 요구할 가능성이 높고, 이 과정에서 임대인은 현금흐름 문제를 겪게 됩니다. 소위 현금흐름 문제로, 일부는 버티고 일부는 반대매매에 해당하는 주택 매각까지 가능한 상황이라는 점에서, 2023년의 역전세는 상당히 큰 폭으로 진행될 가능성이 작지 않습니다. 물론 이 과정에서 매매가격 역시 상당한 하락세를 이어갈 가능성이 크고요.

 

 

일부 부동산 시장의 인플루언서들은, 거래량이 대량으로 실리지 않은 상황이므로, 현재 시장이 대세 하락장이 아니라고 주장을 하곤 합니다. 그러나, 그 어떤 대세 하락장에서도 거래량이 대량으로 실린 적은 없습니다. 오히려, 바닥을 확인하고 반등에 나오는 과정에서, 수요가 회복하면서 거래량이 살아나곤 했습니다. 따라서, 지금처럼 수도권 아파트 거래량이 전년 대비 70% 감소하고, 서울이 72% 감소하는 상황 그 자체가, 대세 하락장이라는 것을 시사합니다.

 

2023년 하반기에 대한 시장 전망은 현재는 매우 다양합니다. 거시경제 환경에서 2023년 하반기부터 경기침체가 본격화하면서 금리인하가 올 수 있다는 의견들이 일부 있어서, 자산시장은 상저하고로 전망하는 것이 현재 여의도 증권가의 컨센서스입니다. 다만, 부동산의 경우에는 2023년 하반기가 역전세의 정점이라는 점에서, 조금은 더 우려스럽게 상황을 봐야 할 것 같습니다.

 

다만, 정부 역시 이러한 위기 상황을 인식하고, 상당한 규제 완화를 시행할 가능성이 높다는 점이 2023년의 변수가 될 것 같습니다. 즉, 역전세가 예상되는 환경 속에서, 정부가 얼마나 많은 방법의 부동산 정책을 사용할 수 있게 되는가? 이것이 2023년의 주요한 관전포인트가 아닐까 합니다.