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집값은 내리는데 종부세는 오르는 이유 납부 전 반드시 체크해야 할 3가지! 납부 후 이를 활용할 수 있는 방법은?

 

부동산 시장이 여전히 좋지 않습니다. 거래는 되지 않고 급매도 늘어나는 분위기인데요, 현재 시장은 비정상적인 거래 상황에서 간간히 나오는 급매 혹은 증여 물건 등으로 매우 혼란스러운 상황이라 할 수 있겠습니다.

 

일각에서는 ‘아니, 집값은 내리는데 왜 종부세는 오르나요?’라고 하실지 모르겠습니다. 그 이유와 함께 종부세 납부 전 반드시 체크해야 할 3가지를 살펴봅니다.

 

우선 종부세는 보유세 중 하나로 재산세와 함께 ‘매년 6월 1일'을 기준으로 과세가 됩니다. 즉, 6월 1일 단 하루를 보유하더라도 1년 치 보유세를 납부해야 한다는 것인데요, 더 중요한 것은 그때 기준이 되는 가격이 이미 4월에 결정이 되었으며 이는 당연히 전년도인 ‘21년도 가격이 반영된 것입니다.

 

아파트를 예로 들어볼까요? 아파트는 공동주택 중 하나로 공동주택 공시가격은 3월 말 혹은 4월 초에 1차 안이 발표되고 이후 4월 말에 최종 확정을 합니다. 이 과정에서 이의신청을 받기도 하지만 변경되는 경우는 거의 없으니(보통 10% 미만) 1차 안이 거의 그대로 반영된다고 보셔도 무방합니다. 참고로 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 17.2% 상승하였습니다. 이 가격이 반영된 상태로 재산세, 종부세와 같은 보유세를 산정하니 보유세 상승은 당연한 수순이었겠죠? 이와 같은 이유로 공시가격은 시세와 너무 붙어서는 안 됩니다. 부동산 침체기에는 공시가격이 시세를 역전할 수도 있기에 이는 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 되어 버리는데요, 관련하여 정부는 공시가격 현실화율을 2년 전 수준으로 되돌리고 관련 로드맵을 재정비한다고 하니 계속 관심을 두고 지켜봐야 하겠습니다.

 

이렇게 나온 종부세 고지서를 보니 이해는 되지만 그렇다고 확인 없이 바로 납부하시는 것은 추천하지 않습니다. 아래와 같이 최소 3가지는 꼭 확인한 후에 납부하시길 바랍니다!

 

 

첫째, 종부세 과세 대상이 ‘제대로' 인지부터 확인해야 합니다!

 

너무나 당연한 말이지만 납부해야 할 종부세 과세 대상부터 맞는지 체크해야 합니다. 이 자체가 틀리면 안 되니까요. 상세 내역은 홈택스에서 확인할 수 있는데요, ‘홈택스 → 공동인증서 로그인 → 조회/발급 → 세금 신고납부 → 종합부동산세 과세물건 및 세액 상세내역 조회'에서 확인할 수 있습니다.

 

홈택스https://www.hometax.go.kr/

 

(그림 1) 종부세 과세물건 및 세액 조회 홈택스 경로, 홈택스 화면 캡처

(자료. 제네시스박)

 

 

둘째, 혹시 임대주택으로 등록한 물건이 있다면 이에 대해 합산배제가 제대로 되었는지 체크합니다!

 

또 하나 꼭 체크해야 할 물건 중 하나는 바로 세법상 ‘장기임대주택'입니다. 즉 임대주택으로 등록한 물건 중 세법에서 정한 요건을 갖춰 등록한 물건인데요, 이 경우라면 종부세 합산배제가 가능하기에 과세 대상 물건에서 아예 제외됩니다. 그런데 간혹 본인이 신청을 안 하거나(9월 중 했어야 합니다), 아주 드문 경우로 누락된 경우가 있는데요 비록 신청 기한을 놓쳤더라도 납부 전까지는 반영이 가능하니 꼭 체크하시기 바랍니다. 

 

또한, ‘18.9.14 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 경우에는 이러한 혜택이 불가했으나 이후 해당 지역이 조정에서 비조정으로 해제가 되었다면 혜택이 가능할 수 있으니 꼭 고지서에 기재된 담당자와 직접 연락하셔서 확인해보시길 추천드립니다. 물론, 그 기준은 보유세 과세기준일인 6월 1일 입니다.

 

 

셋째, 이번에 새롭게 도입된 ‘일시적 2주택' 등 해당하는지도 살펴보세요.

 

대체 주택으로 인해 종전 주택을 2년 내 매각하는 경우 혹은 상속주택 그리고 지방 저가 주택 등의 경우에는 혜택을 볼 수 있습니다. 다만 이 경우는 위 세법상 장기임대주택처럼 합산배제가 아닌, 종부세 주택수에서만 제외하고 과표에는 포함이 된다는 점이 다릅니다.

 

(그림 2) 종부세 일시적 2주택 등, 출처 : 국세청 보도자료

 

이상의 내용을 모두 체크하여 종부세 납세액이 최종 확정이 되었다고 가정해봅시다. 이제 이를 활용할 수 있는 2가지 방법이 더 있습니다.

 

 

첫째, 분납 제도를 활용하는 것입니다.

 

말 그대로 종부세를 나눠서 내는 것인데요, 좋은 점은 다른 세목의 경우 분납을 하면 이자 상당액의 가산세가 붙는데 종부세는 그러지 않다는 것입니다. 따라서 종부세 금액 자체가 부담되시는 분들은 이를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.

 

(그림 3) 분납 신청 사례, 출처 : 국세청 보도자료

 

(그림 3)에서 보시는 것처럼 250만 원 초과 500만 원 이하는 납부할 세액에서 250만 원을 차감한 금액이 분납 가능합니다. 이에 400만 원을 납부해야 하는 경우, 250만 원은 ‘22.12.15까지, 나머지 150만 원은 ‘23.6.15까지 납부가 가능합니다.

 

500만 원 초과인 경우라면 납부할 세액의 100분의 50 이하 금액을 분납할 수 있으며, 가령 600만 원이 당초 고지세액인 경우 300만 원은 ‘22.12.15까지, 나머지 300만 원은 ‘23.6.15까지 납부가 가능합니다.

 

현금 여유가 있는 분들이라도 분납의 경우 별도의 이자 상당 가산액이 붙지 않으므로 차라리 해당 금액을 6개월 단기 고금리 상품에 넣어두시는 것도 방법이 됩니다. 분납 신청은 관할 세무서 그리고 홈택스 등에서 가능합니다.

 

 

두 번째는 ‘보유세 경비 처리'하는 방법입니다.

 

(그림 4) 보유세 경비 처리 사례

(자료. 제네시스박)

 

조금 어려울 수 있는데요, 혹시 해당하시는지 잘 봐주세요.

 

예를 들어 왼쪽 주택 명의자가 직장인 혹은 사업자로 근로소득 혹은 사업소득이 있다고 가정합니다. 보유 주택 수는 세 채, 이 중 자가주택을 제외한 2번, 3번에서 임대소득이 발생하는데 당연히 3주택이므로 월세 + 간주임대료에 대해 과세가 됩니다(앞에서 배운 내용 기억나시죠?). 이제 이에 대해 또 다른 사업소득인 ‘주택 임대소득세'로 과세가 되는데요, 이때 발생한 2번, 3번 주택의 보유세는 해당 주택임대소득의 필요경비로 처리가 가능합니다(1번 주택은 임대가 아닌 자가이니 제외).

 

아주 단순하게, 2번 + 3번 주택에서 발생하는 주택임대소득이 다음과 같다고 하겠습니다. 즉,

 

수입금액 1천만 원 - 경비(보유세 등) 3천만 원 = 손실 2천만 원

 

이제 이 손실 2천만 원을 해당 명의자의 근로소득 혹은 다른 사업소득과 ‘합산'하면 되는데요, 이는 내년 5월 종합소득세 신고 시 가능합니다. 그 결과 이미 납부한 근로소득 등에서 일부를 환급받을 수 있습니다.

 

고액 연봉자 혹은 고액 사업자일수록 그 효과가 크고요, 그동안 주택임대소득에 대해 분리과세가 유리하다고만 생각하신 분들이 많은데 오히려 이 경우에는 종합과세를 하는 것이 더 나을 수 있습니다. 분리과세 vs 종합과세 세액 비교는 세무사 등을 통해 미리 검증받으시는 게 좋고요, 사례의 2번, 3번 주택은 지자체는 아니더라도 최소한 세무서 사업자등록은 되어 있어야 합니다.

 

오늘은 양이 꽤 길었습니다. 그만큼 중요한 내용이라 여러 가지를 설명해 드렸는데요, 종부세 납부 전 반드시 체크하셔서 불필요한 지출이 없도록 하시고, 납부 후에도 이를 나눠 내시고 내년 5월 종합소득세 신고 시 한 번 더 활용해보시기를 바랍니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다. 감사합니다.