장경철

2022.12.05 11:00

투자

규제지역 대규모 해제…부동산 시장은 반응 ‘無’, 남은 카드는?

Summary

  • 정부가 최근 수도권 대부분을 규제지역에서 해제하고 대출 규제를 완화했음에도 부동산 시장은 여전히 냉랭한 모습이다.
  • 인천, 경기 동탄, 안양 등은 사실상 비규제지역이 됐지만, 매수 문의는 찾기 어려웠다는 게 업계의 이야기다.

 

구분

지역

투기과열지구 해제

수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2

조정대상지역 해제

경기

수원, 안양, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)

인천, 세종

부동산 규제지역 해제 지역 리스트

(자료. 업계종합)

 

정부의 연이은 대책에도 매수자들의 관망세는 유지되는 분위기다. 매수심리를 크게 좌우하는 고금리, 경기 악화 우려감이 여전한 탓이다.

 

규제지역에서 해제되면 주택 매매 시 양도소득세 비과세 요건인 2년 실거주를 적용받지 않는다. 취득세 중과세율, 보유세율도 낮아진다. 주택담보인정비율(LTV)도 70%까지 가능해진다. 재당첨과 분양권 전매 제한 등 청약 규제도 풀린다.

 

구분

핵심 내용

청약내용
  • 청약통장 수도권은 12개월 이상, 지방은 6개월 이상 납입자가 1순위 대상
  • 주택 소유 상관없이 가구주 및 가구원 청약 가능
  • 청약 가점제 적용 비율 전용 85㎡ 이하는 40%, 전용 85㎡ 초과는 100% 추첨제
분양권 전매
  • 분양권 전매 가능
대출
  • LTV 70%, DTI 60%
  • 중도금 대출 보증 가구당 2건

비규제 지역 청약 특징

(자료. 업계종합)

 

업계에서는 리 인상의 여파가 워낙 커 정부의 규제 완화 대책이 효과를 내지 못하고 있다고 분석하고 있다. 한국은행은 지난해 5월 0.5%였던 기준금리를 8월부터 8차례에 걸쳐 3.0%로 높였고, 시중 주택담보대출 금리 상단은 7%를 넘어섰다. 지난 11월 24일에도 한은이 기준금리를 0.25%포인트 올려 시중 금리 추가 인상 가능성도 커진 상태다.

시장 일각에서는 정부가 새로운 정책을 내놓기를 기대하고 있다. 집값이 조정받는 것은 필요할지 모르나 부동산 시장 경착륙은 막아야 한다는 이유에서다.

 

구분

핵심 내용

DSR

규제 완화

DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 없애지는 못하더라도 최소한 60% 수준으로는 낮춰야 한다는 목소리가 높아지고 있음

다주택자
취득세 중과 해제

현재 다주택자가 주택을 사면서 내는 취득세는 조정대상지역의 경우 최고세율이 12%에 달하는데, 이 세율을 낮춰주자는 게 시장의 요구임

서울·경기 4곳

조정대상지역

해제 조치

일시에 양도세 중과, 양도세 비과세 요건 등을 포함한 다양한 부동산 세금 규제와 청약, 대출 규제 등을 해제시킬 수 있는 강력한 조치임

실거주 의무

조건 완화

분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무도 완화해 무주택자들이 아파트 청약에 적극적으로 참여하도록 유도하기 위한 목적

주택임대사업

등록 부활

임대 시장 안정과 미분양 물량 소화를 위해 다주택자에게 양도소득세와 취득세 등 각종 혜택을 주는 게 골자인 '등록임대사업자' 제도를 활성화해 부동산 경기 경착륙을 막겠다는 처방으로 보임

정부가 낼 수 있는 부동산 정책 카드 5가지

(자료. 업계종합)

 

정부가 낼 수 있는 부동산 정책 카드로는 크게 5가지 정도가 거론된다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화와 다주택자 취득세 중과 해제 그리고 서울·경기 4곳(과천·성남(분당·수정)·하남·광명) 조정대상지역 해제 조치, 실거주 의무 조건 완화, 주택임대사업 등록 부활 등이다.

 

정부는 지금까지 내놓은 일련의 정책들이 어떤 효과를 내는지 조금 더 지켜본 이후 남은 정책 카드를 사용할 것으로 보인다.

 

서울부동산정보광장 최근 자료에 따르면 지난 10월까지 월간 아파트 매매거래 건수는 넉 달 연속 1,000건을 밑돌 가능성이 커졌다. 지난 11월 16일까지 신고된 10월 매매거래 건수는 475건으로 7월(644건), 8월(671건), 9월(612건)에 이어 1,000건 미만으로 예상된다.

 

이처럼 거래가 얼어붙으면서 시장에는 전월세 물량만 쌓여가고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울의 전월세 매물 건수는 11월 16일 기준 8만 1,781건으로 한 달 전(7만 1,254건)대비 14.7% 늘었다. 가격 급락기를 맞아 버티기에 들어간 집주인들이 전월세로 집을 내놓고 있는 상황으로 추정된다.

 

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앞으로 나올 가능성이 있는 규제 완화로 첫 손에 꼽히는 카드는 DSR이다. 정부는 지난 7월 DSR만큼은 규제를 강화한 상황으로, DSR 적용 대상을 총 대출액 1억 원 초과 개인 대출자로 확대해 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 했다.

 

시장에서는 이 DSR 규제를 없애지는 못하더라도 최소한 60% 수준으로는 낮춰야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 특히 주택담보대출은 담보가 충분한 만큼 DSR에서 배제하거나 연소득의 범위를 높여줘야 한다는 주장이다.

 

DSR을 60~70% 수준으로 완화해도 총부채상환비율(DTI)과 비교하면 60% 수준으로 상당히 강한 제약을 두게 되므로 대출금리가 대폭 인상돼 대출 여력이 줄어든 상황임을 가정하면 DSR은 완화할 필요성이 있다는 것이다.

 

다만 가계부채의 건전성을 유지하기 위해서는 상환능력을 까다롭게 봐야 한다는 의견도 이제 맞서는 상황이다.

 

 

다음으로 ‘취득세 중과 완화’도 나올 수 있는 카드로 꼽힌다. 취득세의 중과는 주택 거래를 얼어붙게 만드는 요인 중 하나이기 때문이다. 현재 다주택자가 주택을 사면서 내는 취득세는 조정대상지역의 경우 최고세율이 12%에 달하는데, 이 세율을 낮춰주자는 게 시장의 요구다.

 

다만 다주택자의 시장 진입을 유도할 수 있는 사안이니만큼 다소 신중해야 한다는 의견이 많다. 지방세인 취득세를 총괄하는 행정안전부 역시 주택 시장 상황을 봐가면서 완화 시기를 검토하고 있다는 입장을 고수하고 있다.

 

 

서울과 경기 일부에 남아 있는 조정대상지역의 해제 역시 마지막 남은 카드 중 하나로 꼽힌다.

 

일시에 양도세 중과, 양도세 비과세 요건 등을 포함한 다양한 부동산 세금 규제와 청약, 대출 규제 등을 해제시킬 수 있는 강력한 조치이기 때문이다.

 

 

분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무도 완화해 무주택자들이 아파트 청약에 적극적으로 참여하도록 유도하는 정책 카드도 있다.

 

문재인 정부는 지난해 2월 시세 차익을 노린 투기 청약 수요를 막겠다며 분양가상한제 아파트 당첨자에게 최초 입주 가능일부터 즉시 2~5년의 실거주 의무를 부과했다.

 

무주택 청약자들이 실거주 의무 때문에 전세를 놓지 못해 아파트 잔금을 마련하지 못하는 경우가 늘고 있으므로 잔금이 들어오지 않으면 건설사의 유동성 리스크로 번질 수 있어 실거주 의무를 완화할 필요가 있다는 것이다.

 

 

마지막으로 임대 시장 안정과 미분양 물량 소화를 위해 등록임대사업자 혜택 부활도 꼭 필요한 정책 카드로 보인다.

 

등록임대사업자 제도는 민간 임대인이 주택 임대사업자로 등록하면 양도소득세나 종합부동산세·재산세·취득세 등에서 혜택을 주는 제도를 말한다. 대신 임대인은 의무 임대 기간 준수, 임대료 증액 제한과 같은 의무를 진다.

 

문재인 정부는 2020년 주택 임대사업자를 ‘집값 상승의 주범’이라고 보고 혜택을 대거 축소한 바 있다.

 

지금 추세라면 내년 상반기에는 전국 미분양 물량이 8만 가구를 넘어설 것으로 전망돼 건설사가 심각한 자금 압박에 직면할 것으로 예측되어 등록임대사업자 제도를 부활시키면 미분양 물량을 해소하는 데 큰 도움이 될 것으로 보고 있다. 이러한 현실을 감안해 정부는 올해 12월경 등록임대사업자 제도 개편안을 발표할 예정으로 알려졌다.

 

구분

현행

시장 예측

대상

아파트는 혜택 배제

아파트도 혜택 포함

종부세 감면

-2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 종부세 합산 과세

시가와 규제지역 상관없이 종부세 합산 배제

-수도권 공시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 주택 매입 시에만 혜택

공시가 기준 상향 조정

양도세 감면

-2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과

시가와 규제지역 상관없이 양도세 감면

-기준시가 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 충족 시에만 혜택

기준시가 기준 상향 조정

취득세 감면

수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 주택만 취득세 감면 및 면제

대상 주택 대폭 확대

등록임대 부활 어떤 내용이 담길까

(자료. 업계종합)

 

정부가 역대급 부동산 시장 경착륙 우려에 결국 다주택자 규제 완화라는 카드를 꺼내 들 전망이다.

 

다주택자에게 양도소득세와 취득세 등 각종 혜택을 주는 게 골자인 '등록임대사업자' 제도를 활성화해 부동산 경기 경착륙을 막겠다는 처방을 내놓은 것이다.

 

고금리 시대에 집을 살 수 있는 계층은 한정적이라는 현실을 받아들이고, 여력이 되는 자산가의 '자금 물꼬'를 부동산으로 틀어 경기가 최악으로 흘러가는 것을 막겠다는 고육책으로 해석된다.

 

 

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연내 발표될 등록임대 정상화 방안에는 비(非)아파트뿐만 아니라 아파트도 등록임대 범위에 넣는 내용이 포함될 것으로 보인다.

 

우선 4년짜리 단기 임대 제도가 부활할지도 관심사로 꼽힌다. 임차인 입장에선 등록임대 4년짜리 집에 전세로 살 경우 계약갱신청구권까지 행사해 6년간 안정적인 생활을 유지할 수 있다. 임대인 입장에서도 세제 혜택을 받으면서 주택을 보유하다가 집값이 회복된 4년 이후에 집을 팔면 투자 차익을 얻을 수 있다. 몇 년 후 부동산 경기가 바닥을 찍고 지금보다 올라 있을 것으로 판단하는 투자자로선 시장에 들어올 여지가 있는 것이다.

 

신규 취득 주택에 대해 종부세 합산과세를 배제하고, 양도세 중과 대상에서 빼주는 등 등록임대 각종 혜택도 부활할 가능성이 높아 보인다. 이 같은 세제 혜택이 없으면 부동산 하락장에서 투자 목적으로 집을 사려는 수요는 극히 제한돼서다.

 

시장 일각에서는 등록임대 활성화를 위해선 향후 정부의 무리한 '소급 과세'에 제동을 걸 장치도 마련해야 한다고 지적하고 있다.

 

이명박 정부 당시 부동산 경기 침체가 이어지자 당정은 법인세법과 소득세법 부칙을 개정해 2009년 3월 16일부터 2012년 말까지 취득하는 비사업용토지는 양도 시기에 상관없이 중과세를 적용하지 않도록 한시적으로 예외를 둔 바 있다. 이 같은 선례에 착안해 앞으로 취득하는 등록임대용 주택에 대해서는 한시적으로 대대적인 세제 혜택을 주는 내용을 법에 담아 과세 예측 가능성을 높여야 한다는 지적도 나오고 있다.

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