이동현

2022.12.02 11:00

투자

자산가들이 꼬마빌딩을 찾는 이유 및 투자 시 유의 사항

Summary

  • 자산가들이 꼬마빌딩을 찾는 이유로는 “저성장시대 부동산 불패 신화를 이어줄 새로운 투자처로 부각, 자산증식 효과와 임대수익 창출 효과를 동시에 누릴 수 있는 유망투자처로 인식, 자녀증여에 적합한 자산 형태로 각광, 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리매김” 등이 있다.
  • 꼬마빌딩 투자 시 유의 사항으로는 “눈에 보이는 임대수익률에 현혹되지 않기, 환금성과 안전성에 맞춘 투자전략 세우기, 검증된 체크리스트를 통해 우량매물 선별하기, 현장 조사 및 임대차계약서상 확인된 사항만 믿기” 등이 있다.

 

대한민국에서 꼬마빌딩(통상 5층 규모 ․ 50억 원 이하 소형빌딩을 지칭)은 자산가들이 가장 선호하는 부동산상품이다. 특히 도심지 유망상권에 소재한 꼬마빌딩의 경우 공급이 없어 거래가 안 될 뿐이지 수요가 풍부해 매물로 나오기만 하면 빠르게 소진될 정도로 자산가들에게 큰 인기다. 다만 자산가들이 꼬마빌딩을 찾는 이유는 조금씩 다른데, 크게 4가지 유형으로 나눠볼 수 있다.

 

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(유형1) 저성장시대 부동산 불패 신화를 이어줄 새로운 투자처로 부각

 

지금껏 자산가들 사이에서 아파트, 특히 강남아파트는 최고의 유망투자처이자 불패 신화를 안겨준 믿음직스러운 존재였다. 물론 지금도 그 인기는 여전하다. 하지만 과거와 달리 더 이상 최고의 유망투자처를 보증하지는 못한다. 더욱이 정부 규제(대출규제 및 세금규제)가 다주택 및 고가주택 소유자에게 쏠린 만큼 자산가들이 느끼는 투자 매력도는 다소 떨어질 수밖에 없다. 정부 규제가 주택시장에 집중될수록 상대적이지만 규제가 덜한 꼬마빌딩이 저성장시대 부동산 불패 신화에 적합한 새로운 투자처로 자리할 것이다.

 

 

(유형2) 자산증식 효과와 임대수익 창출 효과를 동시에 누릴 수 있는 유망투자처로 인식

 

꼬마빌딩이 자산가들 사이에서 유망투자처로 각광받는 가장 큰 이유는 이른바 ‘일석이조 효과’, 즉 매각 시 가치상승으로 인한 자산증식 효과와 보유 중 월세(임대료)를 지속해서 받을 수 있는 임대수익 창출 효과를 동시에 누릴 수 있다는 점 때문이다. 실제로 지난 수년간 수많은 자산가가 대출을 활용해 꼬마빌딩을 매입했고, 이를 통해 자산증식 효과와 임대수익 창출 효과를 동시에 경험할 수 있었다. 또 이는 자산가들의 머릿속에 꼬마빌딩과 성공 투자를 동일시하는 학습효과를 심어주면서 매각차익 실현 후 재투자라는 투자 공식으로까지 확장했다.

 

 

(유형3) 자녀증여에 적합한 자산 형태로 각광

 

통상 자산가들은 자녀증여에 관심이 많다. 꼬마빌딩의 경우 매월 임대료를 받으면서 훗날 자산가치의 상승까지 기대할 수 있다는 점에서 자녀증여에 적합한 자산 형태로 각광받아왔다. 얼마 전까지만 해도 꼬마빌딩은 매입한 지 2년이 지났을 경우 증여 관련 과세표준으로 국세청 기준시가(시세의 50~70% 수준)를 허용해왔다. 다만 근래 들어 국세청이 시세와 가격 차이가 크거나 고가인 경우 감정평가를 요구할 수 있다는 점은 유념할 필요가 있다.

 

 

(유형4) 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리매김


현명한 투자자라면 아무리 좋아 보이는 투자처라도 집중해 투자하기보다는 포트폴리오식 분산투자를 통해 위험을 제거하거나 감소시켜 보다 안정적으로 투자수익을 창출하려고 할 것이다. 이런 점에서 꼬마빌딩은 자산가들 사이에서 자산포트폴리오 구성에 필요한 안전자산으로 자리매김하고 있다.

 

이처럼 꼬마빌딩은 자산가들 사이에서 인기 있는 부동산상품으로 자리하고 있다. 하지만 시장의 분위기에 휩쓸려 투자를 서두르거나 사전 검증작업 없이 섣불리 거래에 나섰다가는 투자 실패로 이어질 수 있음도 알아야 한다. 이와 관련, 꼬마빌딩 투자 시 유의할 사항들을 하나씩 살펴보자.

 

첫째, 눈에 보이는 임대수익률에 현혹돼서는 안 된다.

 

임대수익률이 높다고 해서 무조건 좋은 매물이 아니다. 통상 수익과 위험은 비례관계를 가지기 때문에 임대수익률이 높아질수록 투자에 동반되는 위험률도 높아지기 마련이다. 따라서 임대수익률이 시장평균치보다 지나치게 높을 경우 왜 그런지 합당한 이유를 찾아봐야 한다. 특히 매도자가 내세운 위장임차인인지 여부, 임대료에 건물관리비나 부가가치세가 합산돼있는지 여부, 불법 퇴폐 유흥업소 등 민원 유발형 임차인이 존재하는지 여부, 1년 미만의 초단기 임대차계약인지 여부, 무보증금 깔세 임차인인지 여부, 불법건축물이 존재하는지 여부 등을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

 

둘째, 환금성과 안전성에 맞춘 투자전략을 세워야 한다.

 

통상 재테크 투자의 3대 요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 수익성은 일정 기간 내 투자 금액 대비 회수된 금액으로, 환금성은 돈이 필요할 때 얼마나 손쉽게 현금화할 수 있는지로, 안전성은 투자 기간 내 손실이 발생하는지 여부로 판단한다. 문제는 서울을 포함한 수도권에서 괜찮은 꼬마빌딩을 매입하려면 최소 30~50억 원이라는 큰돈이 들어간다는 점이다. 아파트나 오피스텔, 구분상가에 비해 상대적으로 큰 금액이 들어가는 경우가 다반사다. 큰돈이 들어가는 만큼 투자 실패 시 그 충격도 배가되기 마련이다. 따라서 당장의 수익성보다는 환금성과 안전성에 더욱 큰 비중을 두고 투자하는 게 좋다.

 

셋째, 검증된 체크리스트를 통해 우량매물을 선별한다.

 

자산가들 사이에서 꼬마빌딩이 큰 인기를 끌면서 상대적으로 상권 및 입지가 뛰어난 인기 지역을 중심으로 매물 품귀에 따른 이른바 ‘매도자 우위 현상’이 나타나고 있다. 특히 10~20대층 유동 인구가 넘쳐나는 서울 강남 및 도심권 소재 꼬마빌딩은 매물이 없어서 못 파는 귀한 존재로 각인된 지 오래다. 문제는 우량매물들이 빠르게 소진되면서 매물 품귀현상이 나타나자 그렇지 못한 매물들까지 우량매물로 둔갑해 속속 등장하고 있다는 데 있다.

 

일례로 상권의 약화로 임차인 이탈징후가 보이는 매물, 임대수익률이 시장평균치보다 크게 낮은 매물, 주변 거래 시세보다 매우 비싼 매물, 임차인의 영업 부진으로 장기 연체 중인 매물, 심각한 노후화로 건물관리에 어려움이 큰 매물 등이 그렇다. 따라서 부동산의 입지적 특성(상권의 안정성 및 확장성, 배후지, 유동 인구, 접근성, 가시성 등)과 물리적 특성(준공 연도, 전용면적, 주차대수, 승강기 유무, 시설물 하자, 불법건축물 존재 등)은 물론, 임차인 특성(업종, 영업력, 재무 상황, 임대료 연체 이력, 임대차 관계지속 의지 등)까지도 충분히 반영한 검증된 체크리스트를 통해 우량매물을 찾아야 할 것이다.

 

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끝으로, 현장 조사 및 임대차계약서를 통해 확인된 내용만 믿는다. 분위기에 휩쓸려 부동산 중개업자의 말만 믿고 매입하는 사례가 종종 있다. 문제는 부동산 중개업자의 말이 사실과 다를 경우 정신적 ․ 금전적 손실은 물론, 투자 실패로까지 이어질 수 있다는 점이다. 따라서 철저한 현장 조사(상권분석, 빌딩 실사, 시세 조사, 매물평판 조사, 배후지 조사, 접근성조사 등)와 꼼꼼한 임대차계약서 확인 작업(계약기간, 임대료, 관리비, 부가가치세, 권리금, 연체료, 원상복구 조건, 제소전화해 조서 조항 등)이 필요하다.

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