홈노크

Summary

계약금은 민법상의 해약금 규정(민법 제565조)에 따라 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 중도금을 지급하는 등의 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약 해제 가능 계약금의 일부만 지급하는 일명 ‘가계약금’의 경우 해약금으로 하는 명시적 약정이 없다면 해약금으로 볼 수 없어 ‘가계약금’을 지급한 자의 변심에 의한 계약 포기 시 상대방은 가계약금 몰취 불가

 

계약금의 일부만 지급하는 일명 ‘가계약금’과 관련하여 2022. 7. 15.자 칼럼으로 연재한 바 있는데, 이와 관련하여 최근 명시적인 대법원판결이 선고되어 이를 소개하고자 한다.

 

 

부동산 매매계약에서 지급되는 계약금은 민법상의 해약금 규정(민법 제565조)에 따라 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 중도금을 지급하는 등의 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

그렇다면 우선 맘에 드는 부동산을 확보하기 위하여 계약서 작성은 하지 않은 상태에서 통상 전체 매매대금의 10%를 지급하는 계약금과 달리 계약금의 극히 일부 금액만을 매도인의 계좌로 먼저 이체하는 경우, 매도인 또는 매수인의 변심으로 계약이 체결되지 않는다면 이미 지급한 금원은 어떻게 하여야 할까?

 

이와 같이 지급하는 금원은 법률상의 용어는 아니지만 통상 ‘가계약금’으로 지칭되고 있고, 실제 거래계약에서는 흔히 볼 수 있는 거래형태이다. 계약금 중 일부 금원인 일명 ‘가계약금’만을 지급한 경우에도 일방의 변심으로 계약이 종료된다면 민법상의 해약금 규정을 적용하여 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여야 할까?

 

아니면 민법상의 ‘해약금’ 규정은 적용할 수 없으므로 부당이득반환 법리에 의해 처리될까? 부당이득반환 법리에 의해 처리된다면 이미 지급한 ‘가계약금’을 반환하는 것으로 계약 관계가 마무리될 것이다.

 

이와 관련하여 최근 명시적으로 판단한 대법원판결이 선고되었다.

A는 아파트 임대차계약에 관한 교섭단계에서 집주인인 B에게 ‘가계약금’으로 300만 원을 먼저 지급하였다가 개인 사정으로 임대차계약 체결을 포기하였고, 이후 ‘가계약금’의 반환을 청구하는 소송을 제기하였다.

 

이에 1, 2심은 위 ‘가계약금’을 해약금으로 해석해 A가 300만 원을 반환받을 수 없다고 판단하였으나,

 

대법원은

 

“가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다"고 설명하면서

 

"당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 A가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B에게 몰취 되는 것으로 볼 수는 없다"고 판시하였다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187판결).

 

위 사안에서 법원은 양 당사자 사이에 아직 계약이 체결되지 않았다고 보았고, 계약의 교섭단계에서 지급된 ‘가계약금’을 해약금으로 한다는 명시적 약정이 없는 경우 해약금 규정을 적용할 수 없다고 판단한 것이다.

 

 

‘가계약금’을 지급하는 경우 해약금의 법리를 적용한다는 내용을 별도의 특약으로 정하지 않는 한, 일방의 변심으로 계약이 체결되지 않을 때는 이미 지급한 금원을 반환하는 방법으로 계약이 종료된다고 할 것이다.

 

따라서 부동산 거래 시 위와 같은 분쟁을 최소화하기 위해서는 계약금의 일부 금액을 지급할 경우 그 금원의 성격은 해약금인지 단순 증거금인지에 대한 명확한 근거를 남겨놓는 것을 추천한다.