홍사장

2022.11.25 11:00

재테크 에세이

갑과 을은 시장이 결정한다.

Summary

  • 전세가 하락은 갭투자자에게 치명적이다
  • 전세가가 떨어질 때 세입자 구하는 꿀팁.
  • 소유권의 힘을 믿고 계속 나아가자.

 

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2019년에 7월에 '홍사장TV' 유튜브 채널에 올린 영상의 썸네일입니다. 이 당시에도 서울 경기도 지역에 입주 물량이 늘어나면서 전세가격이 무너졌고, 새로운 세입자를 맞이하거나 재계약 시점인 집주인들에게는 고통의 시간이었습니다. 아마 지금도 사정이 크게 다르지 않은 것 같습니다. 전반적인 경제 상황으로 인해 집값이 떨어지고 있고, 무리한 갭투자로 인해 전세보증금을 돌려줄 여력이 없는 집주인이 늘어나면서 세입자 또한 전세보다는 월세를 선호하고 있는 것 같습니다. 아무래도 전세로 들어가게 되면 큰돈을 집주인에게 맡겨야 하니 세입자 입장에서는 불안한 것도 사실입니다. 이사를 해야 할 시기에 제때 보증금은 돌려받지 못할 리스크를 잠재적으로 안고 가야 하기 때문이죠.

 

그럼 집주인이 월세 세입자를 받으면 되지 무슨 문제가 되냐고요? 여기에는 정부 정책 및 규제로 인한 어려움이 있습니다. 예전에는 임대사업자 제도로 인해 임대사업을 등록하면 기본적인 조건을 만족할 시 은행에서 충분한 대출을 해주었습니다. 그렇기 때문에 어느 정도 투자금만 있으면 세입자에게 살아갈 공간을 제공하며 월세를 받고 이자를 충당할 수 있었습니다. 하지만 지금은 다주택자의 경우 대출은 원천적으로 봉쇄되었으며, 1주택자의 경우에도 부분적 대출만 받을 수 있기에 월세를 놓기에도 쉽지 않은 상황입니다. 이러다 보니 마음이 조급해진 집주인은 주변 경쟁자(?)보다 더 낮은 가격에 전세를 내놓게 되고 점점 치킨 게임이 시작되고 있는 상황이 된 것입니다.

 

얼마 전 안양에 위치한 한 아파트 세입자가 지방에 내려가야 한다며 미리 새로운 세입자를 구하라고 연락해주었습니다. 지금처럼 세입자를 구하기 어려운 시기라 살짝 걱정되었지만, 다행히 부동산에 연락한 당일 세입자를 찾게되어 가계약하였습니다. 저희 아파트는 임대사업이 등록된 물건이라 나름 가격적으로 이점이 있었습니다. 초기 입주 때부터 2번의 재계약 시 5%씩만 임대료를 올렸기에 지금같이 전세가가 떨어지는 상황에서도 다른 물건 대비 상대적으로 낮았던 것 입니다.

 

사실 전세 시장은 가격 싸움이라고 해도 과언이 아닌 듯합니다. 집 상태가 좋든 좋지 않든 세입자 입장에서는 충분한 메리트를 느낄만한 가격이면 두말없이 선택할 것입니다. 왜냐하면 자신이 소유할 것이 아니라 2년 또는 4년만 살고 떠나면 된다고 생각하기 때문이죠. 지금같이 전세가격이 떨어지는 시기에는 더욱더 가격이 중요할 것이고요.

 

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그렇다면 세입자가 구해지지 않을 경우 무작정 가격을 내리는 것만이 능사일까요? 그건 아니라고 봅니다. 8억 원 하던 전세가격이 5억 원으로 시세가 떨어졌다고 세입자를 붙잡아 두거나 새로운 세입자를 구하기 위해 가격만 계속 낮추면 갭투자를 한 사람들은 더 이상 버틸 수 없을 것입니다. 아마 파산하거나 경매로 넘어가 집주인과 세입자 모두 어려운 상황에 처하게 될 것입니다. 우리는 자선사업을 하는 것이 아니라 투자 사업을 하는 것이기에 손해를 보면서 사업을 지속할 수는 없기 때문입니다. 그렇다면 지금같이 전세시장이 무너지는 시기에는 집주인이 할 수 있는 방법에는 무엇이 있을까요?

 

얼마 전 지인에게 연락이 와서 세입자가 구해지지 않는다며 힘들다고 하더군요. 다양한 방법을 써도 반응이 없어 가격을 더 낮추는 방법밖에 없는 것이냐고 답답해 했습니다. 지인은 아래와 같은 방법을 사용했다고 합니다.

 

  1. 최대한 많은 부동산 중개소에 물건을 등록한다.
  2. 본인의 물건이 최우선 소개될 수 있게 중개사에게 추가금(보너스)를 제공한다.
  3. 전세가격을 최저가에 맞췄다

 

사실 위 세 가지 방법이 가장 보편적으로 활용되고 있는 듯 합니다. 하지만 곰곰히 생각해 볼 부분이 있습니다. 우리는 과연 누구에게 집을 제공해주는 것일까요? 부동산 중개사인가요? 아닙니다. 우리는 세입자에게 집을 제공하는 것입니다. 그렇다면 우리가 주는 혜택을 누가 받아야 하는 걸까요? 그 혜택도 최대한 세입자에게 돌아갈 수 있다면 더 좋지 않을까요?

 

위 세가지 방법 중에 1번과 2번은 어찌 보면 중개소에 혜택이 돌아가는 것입니다. 집주인 입장에서는 자신의 물건을 먼저 내세우기 위한 홍보 및 마케팅 비용을 쓴 것이지 물건을 더 좋은 조건으로 만든 것이 아니라는 것이죠. 실제로 많은 것을 한다고 했지만, 자신의 물건을 더 돋보이게 만든 것은 3번 '전세가격을 낮춘다' 밖에 없습니다. 여기서 '어떻게 하면 나의 물건이 세입자에게 더 좋은 조건으로 보일 수 있을까?'를 더 고민해 봐야겠습니다.

 

저는 몇 번의 하락기에 아래와 같은 방법을 활용해서 어렵지만, 세입자를 구할 수 있었습니다. 사실 시장 분위기가 좋고 위치만 좋다면 세입자들이 줄을 서서 대기하겠지만, 여러 투자를 하다 보면 좋은 물건만 보유할 수 있는 게 아니기에 이러한 방법도 알아 놓으면 좋을 것 같습니다.

 

  1. 전세금 보증보험 가입비용을 집주인이 내어준다
  2. 전세금 시세 차이만큼의 이자를 집주인이 세입자에게 일시금으로 준다.
  3. 전세권 설정 및 비용을 집주인이 내어준다

 

1번과 3번의 경우 집값 및 전세가격이 떨어지는 시기에 세입자의 두려운 마음을 조금이나마 잡아줄 방법이라고 생각합니다. 보통은 세입자가 입주하기 전에 전세보증금을 지키기 위해 스스로 보증보험에 가입을 하지만, 그 비용이 작지 않기에 집주인이 대신 처리해준다고 하면 우리 집을 선택하기 위한 좋은 조건이 될 수 있을 것입니다.

 

2번 조건의 경우는 세입자에게 돈을 빌리는 것과 비슷한 원리입니다. 전세 시세가 4억 원이었던 것이 3억 5천까지 떨어졌을 때 집주인은 다음 세입자를 받더라도 나가는 세입자에게 5천만 원이라는 목돈을 돌려줘야 합니다. 현금의 여유가 있는 집주인에게는 문제가 되지 않지만, 여윳돈을 두지 않고 모두 투자하는 집주인들에게는 큰 부담이 되게 됩니다. 이럴 때 세입자로 들어오시는 분께 전세자금대출을 받아 4억 원의 전세로 입주를 부탁하고 그 차액인 5천만 원의 이자를 집주인이 내어주는 것입니다. 물론 세입자가 받는 이자보다 높은 이율로 지불해야 할 것이며 이런 것은 일시불로 한 번에 지불하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

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참 부동산시장은 예측하기 어렵습니다. 한 발짝 뒤로 물러서서 바라보면 웃기기까지 합니다. 얼마 전만 해도 집이 모자란다고 전세가격이 치솟더니, 위치가 좋은 곳은 예비 세입자들이 줄을 서서 기다리다가 지쳐 돌아가거나 순번표까지 나눠줬다는 기사가 났었습니다. 하지만 이제는 집이 남아돈다면서 세입자가 먼저 더 낮은 가격을 제시한다거나 인테리어 등 더 많은 조건을 요구하기도 합니다. 순식간에 집주인과 세입자의 위치가 바뀐 것이죠. 그러다 보니 요즘 집주인들 세입자 모시기를 하기 위해 여러 방면으로 고민하면서 탈출구를 찾고 있는 것 같습니다.

 

주변에 집값이 떨어지고 조건에 맞는 세입자를 찾기가 어려워지면서 보유한 집을 매도하는 사람이 꽤 늘어나고 있습니다. 물론 자신의 기준에 따라 손절이라는 부분이 필요하기도 하지만, 제가 보는 관점에서는 참 아쉬운 부분이 많습니다. 제목에도 나와 있듯이 갑과 을은 시장 상황에 따라 달라지는 것입니다. 계속해서 세입자를 모시기만 할까요? 언제까지 집값이 떨어지기만 할까요? 우리는 내 이름 석 자가 박힌 부동산을 보유한 소유권자입니다. 지금은 시장의 분위기가 좋지 않아 소유권을 가진 것이 이상하게도 을의 입장이 된 것 같지만, 제가 장담할 수 있는 건 소유권의 힘은 결코 작지 않다는 것입니다. 아무리 힘들고 어렵더라도 우리가 가지고 있는 소유권을 포기하지 말고 앞으로는 어려운 시기에도 더 잘 견딜 수 있는 물건을 찾고, 우리 자신의 체력을 키우는 것이 집중했으면 좋겠습니다.

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