이성호 세무사

2022.11.24 11:00

세금/절세

아파트 급매 시, 세금 문제가 없는 매매가액을 구하는 방법

Summary

최근 주택시장이 조정받으면서 보유 중인 주택을 급매하고자 하는 의사결정이 많다. 이 경우 시세에 비해 터무니없는 낮은 가액으로 저가 양도하는 경우 매도자와 매수자에게 다음과 같이 부당행위계산에 따른 양도소득세와 증여세 과세 문제가 발생한다.

 

<저가 양도 시 부당행위계산 부인 요건>

  • 특수관계인과의 거래
  • 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것
  • 시가와 거래 대가의 차이가 (시가x5% or 3억 원) 또는 (시가x30% or 3억 원) 이상일 것

 

특수관계인 간에 부동산을 시가보다 저가 또는 고가 양수하면 어떤 세금 이슈가 발생하게 될까? 단순히 한 가지 세금 이슈가 아닌 양도소득세와 증여세 2가지 세금이 발생한다.

 

(1) 저가 양도하는 경우 어떤 문제가 발생할까?

다음 2가지 요건에 해당하는 저가 양도(양도가액 부인) 또는 고가 양수(취득가액 부인) 경우에는 양도소득세 계산 시 부당행위계산부인 규정을 적용하여 계산한다.

 

  • 특수관계인과의 거래
  • 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것

 

위 요건을 충족하면 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용한다. 부당행위계산부인 규정이 적용되면 ‘시가’를 취득가액 또는 양도가액으로 보아 양도차익을 계산한다.

 

221106 트러스테이 칼럼원고(11차시) 이미지(1).png

 

(2) 저가 양도하는 경우 세금 문제

 

1) 특수관계인 간 저가 양도 : 양도소득세 문제

구 분

수증자

과세 요건

증여재산가액

저가 양수

양수자

(시가-거래 대가)≥(시가x5% or 3억 원)

(시가-거래 대가)

-Min(시가x5%, 3억 원)

 

 

2) 특수관계인 간 저가양도 : 증여세 문제

구 분

수증자

과세 요건

증여재산가액

저가 양수

양수자

(시가-거래 대가)≥(시가x30% or 3억 원)

(시가-거래 대가)

-Min(시가x30%, 3억 원)

 

3) 특수관계인 외의 자간 저가양도 : 양도소득세 문제

구 분

수증자

과세 요건

증여재산가액

저가 양수

양수자

(시가-거래 대가)≥시가x5%

(시가-거래 대가)-3억 원

 

4) 특수관계인 외의 자간 저가양도 : 증여세 문제

구 분

수증자

과세 요건

증여재산가액

저가 양수

양수자

(시가-거래 대가)≥시가x30%

(시가-거래 대가)-3억 원

 

221106 트러스테이 칼럼원고(11차시) 이미지(2).png

 

(3) 특수관계인 간 저가양도 계산사례

 

[상황]

구 분

취득가액

양도가액(대가)

시가

미래 양도가액

양도자(父)

8억 원

10억 원

15억 원

-

양수자(子)

-

18억 원

 

1) 양도자의 저가 양도 양도소득세 계산

 

두 사람의 관계가 특수관계인이고, 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 상황이므로 부당행위계산부인 규정이 적용된다. 이에 대가 10억 원으로 계산 및 신고한 기존 양도소득세를 부인하고, 시가 15억 원과 대가 10억 원의 차액인 5억 원을 양도차익에 추가하여, 7억 원의 양도차익에 대해 양도소득세를 과세한다.

 

2) 양수자의 저가 양수 증여세 계산

 

두 사람의 관계가 특수관계인이고, 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상인 상황이므로 과세 요건에 부합하여 이익의 증여로 보아 증여재산가액을 계산해야 한다.증여재산가액은 시가 15억 원에서 대가 10억 원을 차감하고, 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액인 3억 원을 차감하여 2억 원으로 산정된다.

 

  • 증여재산가액 =(15억 원-10억 원)-Min(15억 원×30%, 3억 원)= 2억 원

 

3) 미래 양수자의 해당 자산 양도 시 양도소득세 계산 방법

 

취득 시 과세 받은 증여재산가액 2억 원은 양도소득세 계산 시 필요경비로 산입된다. 추후 18억 원으로 양도 시 취득 시점에 지급한 ‘대가’ 10억 원과 증여재산가액인 2억 원을 취득가액으로 보아 6억 원의 양도차익에 대해서 양도소득세가 과세된다.

 

  • 양도차익 = 미래 양도가액 18억 원-(대가 10억 원+증여재산가액 2억 원)= 6억 원

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