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Summary

규제지역에서 해제되면 바뀌는 세법 정리 주택임대사업 제도 히스토리 간략 살펴보기 주택임대사업자가 부활한다면 반드시 체크해야 하는 포인트는?

 

지난 9월에 이어 11월 10일, 정부는 추가 규제지역 해제를 전격 단행했습니다. 말 그대로 ‘전격' 단행인데요, 몇몇 지역이 해제될 거라고는 생각했지만 두 가지 측면에서 놀랍다는 생각이 듭니다.

 

첫째, 해제 지역 폭이 생각보다 큽니다. 서울, 과천, 성남(분당구, 수정구), 광명, 하남, 이렇게만 남겨두고 나머지 지역을 모두 해제하였습니다. 지방의 경우 유일하게 남아있던 세종 역시 해제가 되었으며 인천 역시 조정대상지역에서 모두 해제가 되었습니다.

 

둘째, 단순히 규제지역 해제가 아닌, 현 부동산 시장에 대해 종합적인 대응 방안을 제시하였다는 점입니다. 그래서 안건 제목 역시 ‘부동산 시장 현안 대응 방안'이며 여기에는 규제지역 해제 외에 대출, 청약 등 여러 내용이 담겨있습니다.

 

이상의 내용을 종합적으로 본다면 이번 정책은 실거주자를 위한 측면도 있지만 부동산과 연계된 산업 전반에 대해 지나치게 큰 충격이 가지 않도록 지원하는 정책으로 보아야 할 것입니다. 경제의 3주체가 가계, 기업, 정부인데 가계(실거주자)보다는 기업 측을 고려한 정책이 아닐까 생각이 됩니다. 어찌 됐든, 우리 입장에서는 이번 정책의 내용을 되짚어보고 이를 어떻게 활용하느냐가 관건인데요, 우선 규제지역에서 해제되면 바뀌는 세법 관련해서는 다음과 같습니다.

 

첫째, 양도 시 비조정대상지역이라면 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 양도세 중과가 아닌 일반과세가 적용됩니다.

 

따라서 기본 세율에 가산 세율도 붙지 않고 3년 이상 보유 시에는 장기보유특별공제도 가능합니다. 그만큼 세 부담이 크게 줄어드는데요, 여기에 추후 매각 시 2년 이상 보유만 하더라도 양도세 비과세가 가능합니다.

 

(그림 1) 조정대상지역 해제 후 취득시 2년 이상 보유하면 비과세 가능

(자료. 제네시스박)

 

다만, 취득 당시 이미 조정대상지역이었다면 비과세를 받기 위해서는 ‘2년 거주' 요건이 붙으며 이는 조정대상지역에서 해제가 되었다 하더라도 소급해서 적용되는 건 아니니 유의 바랍니다. (가장 많이 물어보시고 오해하시는 것 중 하나입니다)

 

취득 당시 조정이라도 양도 당시 비조정이라면 양도세 중과는 적용되지 않는 것과 구분되는데요, 다만 이 경우에도 2년 이상은 보유해야 일반 과세가 적용되며 만약 2년 미만 보유 단기 양도 시에는 60% 혹은 70%의 단기 양도 세율이 적용되니 유의 바랍니다.

 

둘째, 비조정대상지역인 상태에서 취득하면 2주택인 경우 취득세 중과세율을 피할 수 있습니다.

 

(그림 2) 다주택자 취득세 중과세율

(자료. 제네시스박)

 

(그림 2)에서 보시는 것처럼, 1주택인 상태에서 2번 주택을 취득할 때 만약 해당 지역이 비조정대상지역이라면 취득세는 종전과 동일한 1~3%가 됩니다. 따라서 취득 순서를 잘 조정하면 2주택까지는 취득세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

셋째, 증여 취득세율 역시 내려갑니다.

 

(그림 3) 증여 취득세율

(자료. 제네시스박)

 

증여 취득세율은 당초 3.5%였으나 ‘20년 8월 지방세법 개정으로 조정대상지역이면서 공시가격이 3억 원 이상이라면 12%의 증여 취득세율 적용으로 바뀌었습니다. 하지만 이번 규제지역해제로 다수의 지역이 비조정대상지역이 되면서 증여하기가 한결 수월해졌습니다. 특히 ‘23.1.1부터는 증여 취득세에 ‘시가 인정액' 도입 및 이월과세 적용 시 기존 5년에서 10년으로 늘어나는 점 등을 감안하면 연말까지 증여 건수는 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

 

하지만 저는 이보다 이번 대책에서 다음 내용이 더 눈에 띄었습니다. 그건 바로 주택임대사업자(이하 주임사) 관련 내용인데요,

 

(그림 4) 정부 보도자료 중 일부

(자료. 제네시스박)

 

개인적으로 8월 공급대책 중에 나올 것으로 예상했던 주임사 관련 내용이 이렇게 11.10 대책에서 나올 줄은 생각지 못하였습니다. 물론 구체적인 내용이 아니라, 오는 12월에 정상화 방안을 발표하겠다는 짧은 내용이었지만 그동안의 세법 개정 사항 그리고 ‘정상화'라는 단어에서 알 수 있듯이 기존과 유사하게 가지 않을까 생각해 봅니다.

 

(그림 5) 주택임대사업 제도, 간략히 살펴보기

(자료. 제네시스박)

 

(그림 5)에서 보시는 것처럼 주택임대사업자제도는 ‘활성화'에서 ‘폐지'까지 동일한 정부에서 만 3년이 되지 않아 일어났던 일입니다. 그 과정에서 굉장히 많은 변화가 있었고 지방세와 국세의 차이로 인한 혼란까지, 등록임대사업을 해보신 사업자라면 그 고충을 잘 아실 것으로 생각이 됩니다.

 

따라서 오는 12월에 정상화 방안이 나오더라도 반드시 아래 몇 가지는 확인 후 진행하셔야 합니다.

 

첫째, 아파트 등록이 부활하는가?

 

지난 정부에서는 아파트 가격을 막는다는 취지로 아파트는 신규 등록을 불허했습니다. 하지만 그렇다고 아파트 가격이 오르지 않았던 것은 아니며, 역설적으로 다른 주택(빌라 등)은 올라도 된다는 것인지 의아한 정책이라 생각됩니다. 이번 12월 방안에는 어떻게 될지 보아야 할 것입니다.

 

둘째, 의무 임대 기간이 여전히 10년인가?

 

저 역시 주택임대사업자이나 장기일반민간임대주택(구. 준공공) 8년 의무 임대는 그렇게 많지 않으며 대부분이 민간 임대 4년입니다. 개인적으로 10년은 너무 길다는 생각입니다(중간에 또 어떻게 변할지 어떻게 아나요). 이에 대해 의무 임대 기간 유형이 10년 단일로만 제시된다면 저는 조금 더 신중하게 접근하시는 게 어떨까 생각합니다.

 

셋째, ‘18.9.14 이후 조정대상지역 신규 취득 시에도 혜택이 살아나는가?

 

지난 9.13 대책 파급효과가 컸던 것은 유주택 상태에서 ‘18.9.14 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 제아무리 요건을 갖추더라도 종부세 합산배제 그리고 양도세 중과 배제 같은 혜택이 없다는 점입니다. 물론 그 외 취득세 감면, 재산세 감면, 장특공 50%와 같은 혜택은 있었지만 주로 원하는 것이 종부세 합산배제와 같은 것이므로 신규 등록을 머뭇거리게 한 것이 사실입니다.

 

물론 이번 대책으로 여러 지역이 조정대상지역에서 해제가 되었습니다만 과연 이걸로 갈음할지 아니면 앞서 설명한 규제 자체가 없어질지를 확인해야 합니다.

 

주택임대사업자 관련하여서는 내용이 굉장히 복잡하고 확인해야 할 사항이 많기에, 이에 대해서는 몇 번에 걸쳐 차근차근 설명해 드리겠습니다. 미리 준비하고 12월 방안을 살펴본다면 미리 대응하시기 수월하실 것으로 생각이 됩니다. 감사합니다.