장경철

2022.11.21 11:00

투자

불황기 주택 분양시장…돋보이는 이 단지를 주목하라

Summary

 

불황기 주택시장 선도 주거단지 현황

구분

핵심 내용

공원 특례 사업 단지

  • 미세먼지·대기오염 등 기후 이슈가 최근 들어 더욱 부각되고 있으며 코로나19 장기화로 재택근무·워라밸 등이 중시되면서 쾌적한 주거환경에 대한 선호도가 높아지고 있는데 이러한 트렌드는 녹지를 끼고 있는 아파트의 인기로 연결되는 모습
  • 민간공원 조성 특례사업이 대표적인데 민간사업자가 도시공원계획 용지의 70% 이상을 공원으로 조성해 지방자치단체에 기부채납하고 나머지 30%를 주거 및 상업시설로 개발하는 제도를 말하며 지자체의 재정 상황으로 집행이 어려운 프로젝트를 건설사와 함께 추진하면서 시너지 효과를 유도하는 방식임
  • 공원 특례사업 단지는 일반적인 공세권·숲세권 아파트와 달리 주거 공간 자체가 공원의 일부라는 장점이 있음
  • 도심에 입지해 있어 교통, 교육, 생활 인프라도 잘 갖춰져 있으며 분양시장에서는 공원 특례사업 물량은 무조건 청약해야 한다는 ‘공특무청’이라는 신조어까지 등장할 정도임

원스톱 학세권 단지

  • 학세권 단지는 이미 분양시장에 스테디셀러로 통하며 안전한 통학 환경과 인근에 학원, 독서실 등 다양한 교육시설이 형성돼 우수한 면학 분위기가 조성되기 때문에 학부모들의 선호도가 높음
  • 이 중에서도 원스톱 학세권 단지의 경우, 초·중·고교가 가까워 도보 통학이 가능하며, 12년간 이사 걱정 없이 자녀 학업을 마칠 수 있어 최적의 교육환경으로 꼽히며 자녀를 둔 3040세대가 부동산 시장의 주요 수요층으로 자리 잡게 되면서 이런 단지들의 인기가 더욱 높아지고 있음

세대 분리

(부분임대)형

아파트

  • 아직은 틈새시장 수준이나 1가구 1주택으로 양도세, 임대소득세 등 비과세가 가능해 부분 임대 수요가 실수요자를 중심으로 다시 늘어날 것으로 보고 업계도 주목하고 있음
  • 세대 분리형 평면은 한 지붕 두 가족 형태의 평면구성으로 아파트 한 채를 두 거주 공간으로 나눠 현관과 욕실, 주방 등을 독립시킨 구조를 말함
  • 육아 혹은 봉양 등의 이유로 부모와 자식 세대가 함께 거주하면서도 프라이버시를 보호할 수 있고, 아파트의 분리된 가구를 원룸이나 소형 아파트처럼 전세나 월세를 놓아 임대수익을 얻을 수도 있음
  • 1가구 1주택에 해당하기 때문에 집주인이 거주하면서 임대를 놓더라도 각종 세제 혜택을 누릴 수 있다. 다주택자 중과에도 해당하지 않아 양도세 비과세 혜택은 물론 기준시가 9억 원 이하의 경우, 월세소득도 과세되지 않는 장점으로 최근 인기를 끌고 있음
  • 세입자 입장에서도 저렴한 임대료를 내면서 쾌적한 주거환경과 커뮤니티 시설 등 아파트 다양한 인프라를 이용할 수 있고, 보안이 뛰어나고 주차도 편리해 빌라나 오피스텔보다 주거 만족도가 높다고 함

 

주택 분양시장이 불황기라고 하지만 ‘상품성’ 높은 단지의 경우 수요자 발길 이어지고 있다.

 

지금은 주택시장이 실수요자로 개편되면서 과거의 묻지마 투자는 사라졌으며, 입지, 인프라, 설계 등 우수한 상품성을 자랑하는 단지에 내 집 마련 수요자들이 몰리고 있다. 금리인상과 경기침체로 주택시장이 침체되면서 프리미엄에 대한 기대치가 낮아진 상황이다. 이에 주택시장도 상품의 고급화와 차별화, 실용성, 희소성 등이 수요자들의 마음을 사로잡는 중요한 요소로 떠올랐다.  이와 같은 불황기에도 수요자들을 사로잡는 주거단지로 ▲공원 특례사업 단지 ▲원스톱 학세권 단지 ▲세대 분리(부분임대)형 아파트 등이 있다.

 

먼저 미세먼지·대기오염 등 기후 이슈가 최근 들어 더욱 부각되고 있으며 코로나19 장기화로 재택근무·워라밸 등이 중시되면서 쾌적한 주거환경에 대한 선호도가 높아지고 있다. 이러한 트렌드는 녹지를 끼고 있는 아파트의 인기로 연결되는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 올 10월 경기 광주시 역동에 들어서는 ‘더파크 비스타 데시앙’이 특별공급을 진행한 결과 679가구 모집에 2,487명이 신청하면서 평균 청약 경쟁률 3.66 대 1을 기록했다. 이 단지는 민간공원 조성 특례사업으로 역동 중앙공원(약 44만㎡)을 끼고 있어 실수요자들의 주목을 받았다.

 

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민간공원 조성 특례사업이란 민간사업자가 도시공원계획 용지의 70% 이상을 공원으로 조성해 지방자치단체에 기부채납하고 나머지 30%를 주거 및 상업시설로 개발하는 제도를 말한다. 지자체의 재정 상황으로 집행이 어려운 프로젝트를 건설사와 함께 추진하면서 시너지 효과를 유도하는 방식이다. 공원 특례사업 단지는 일반적인 공세권·숲세권 아파트와 달리 주거 공간 자체가 공원의 일부라는 장점이 있다. 도심에 입지해 있어 교통, 교육, 생활 인프라도 잘 갖춰져 있다. 이에 분양시장에서는 공원특례사업 물량은 무조건 청약해야 한다는 ‘공특무청’이라는 신조어까지 등장할 정도였다.

 

실제로 경기 의정부시 의정부동 ‘롯데캐슬 골드파크’, 경기 이천시 관고동 ‘이천자이 더파크’, 강원 강릉시 교동 ‘강릉 롯데캐슬 시그니처’, 전북 익산시 마동 ‘익산자이 그랜드파크’ 등 공원 특례사업 단지는 분양신청 당시 해당 지역에서 가장 많은 1순위 통장이 몰린 사업지로 이름을 올렸다.

 

올해에도 공원 특례사업 단지는 준수한 성적을 거뒀다. 지난 2월 충북 청주시 서원구 ‘더샵 청주그리니티’는 평균 경쟁률 15대 1로 1순위 마감됐다. 지난 3월에는 인천 연수구 옥련동 ‘KTX 송도역 서해그랑블 더파크’가 평균 경쟁률 17.72대 1로 완판(완전 판매)됐다. 지난 7월 강원 원주시 무실동 ‘제일풍경채 원주무실’은 평균 경쟁률이 35대 1을 넘어서면서 이목을 끌었다. 심지어 미분양 무덤으로 불리는 대구지역에서도 강세를 보였다. 지난 8월 대구 북구 읍내동 ‘화성파크드림 구수산공원’은 469세대 일반공급에 1,105명의 1순위 청약자가 지원했다. 올해 대구에서 가장 많은 1순위 통장을 받아낸 단지가 된 셈이다.

 

기준금리 인상과 고강도 대출 규제 등으로 부동산 하락장이 본격화된 상황에서도 공원 특례사업 단지에는 프리미엄(웃돈)이 형성되고 있다. 경기 의정부시 신곡동 ‘e편한세상 신곡 파크비스타’ 전용 84㎡는 지난 7월 6억 2,000만 원에 손바뀜됐다. 분양가(2억 9,000만 원~3억 2,000만 원)와 비교하면 2배 가까이 상승했다. 강원 강릉시 교동 ‘강릉교동 하늘채 스카이파크’ 전용면적 84㎡ 분양권은 지난 7월 4억2,000만 원에 실거래됐다. 분양가(3억 8,000만 원~3억 9,000만 원) 대비 3,000만 원 이상 몸값을 불렸다. 지금도 적게는 5,000만 원에서 많게는 1억 원까지 프리미엄이 붙은 상태다.

 

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다음으로 불황기 주택 분양시장에서 도보 통학이 가능한 초·중·고교를 품은 원스톱 학세권 단지의 인기가 꾸준히 이어지고 있다. 학세권 단지는 안전한 통학 환경과 인근에 학원, 독서실 등 다양한 교육시설이 형성돼 우수한 면학 분위기가 조성되기 때문에 학부모들의 선호도가 높다. 이 중에서도 원스톱 학세권 단지의 경우, 초·중·고교가 가까워 도보 통학이 가능하며, 12년간 이사 걱정 없이 자녀 학업을 마칠 수 있어 최적의 교육환경으로 꼽힌다. 자녀를 둔 3040세대가 부동산 시장의 주요 수요층으로 자리 잡게 되면서 이런 단지들의 인기가 더욱 높아지고 있다.

 

한국부동산원 최근 자료에 따르면 올해(1~8월 기준) 전국 아파트 매매 거래량은 총 22만 5,486건으로 이 중 20대 6% (1만 3,548건), 30대 22.4% (1만 3,548건), 40대 24%(5만 4,142건), 50대 20.7%(4만 6,795건), 60대 7.1% (1만 5,951건), 기타 5.9% (1만 3,333건)으로 나타났다. 3040대가 전체의 절반 수준인 46.4%였으며, 50대까지 포함하면 70%에 달한다. 학령기 자녀를 가진 3040세대, 나아가 50대까지 주거지 선택에 있어 필수 사항인 학세권 입지를 따질 수밖에 없는 이유다.

 

실제 초·중·고교가 가까운 단지는 높은 경쟁률을 보이며 청약 마감을 이어가고 있다. 지난 4월 인천 서구 불로동에 공급된 ‘제일풍경채 검단 2차’는 초·중·고교(예정)를 모두 도보로 이용할 수 있는 원스톱 학세권 단지라는 장점 때문에 평균 30.31대 1의 청약 경쟁률로 전 타입 1순위 마감됐다. 지난 5월 부산 해운대구에 공급된 ‘센텀 아스트룸 SK VIEW’ 역시 초·중·고교와 학원가가 가까운 학세권 단지로, 평균 75.68대 1의 경쟁률을 보이며 1순위 청약을 마쳤다.

 

실제 학세권 단지의 집값도 상승하고 있다. 안양시 동안구 평촌동에 위치한 ‘꿈마을라이프’ 아파트는 귀인초, 귀인중, 백영고를 도보로 통학할 수 있는 원스톱 학세권 단지로 꾸준한 가격 상승세를 이어가고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 지난 4월 전용 110㎡ 타입은 12억 7,000만 원에 거래됐다. 전년 동월 거래가 11억 6,000만 원 대비 1억 이상 오른 가격이다. 서울시 구로구에 위치한 ‘구로주공1차’ 아파트 역시 구일초, 구일중, 구일고와 인접한 단지로 집값 오름세를 보이고 있다. 실제 지난 4월 전용면적 84㎡ 신고가는 11억 2,000만 원으로, 지난해 3월 실거래가인 9억 4,500만 원 대비 1억 7,500만 원이 올랐다.

 

향후 전망도 좋다. 과거부터 학세권 단지는 꾸준한 인기를 누렸지만, 최근 맞벌이 가구 증가에, 자녀 안전에 대한 경각심이 높아지면서 그 위상이 한층 더 높아지고 있다. 학교 인근에는 청소년 유해시설이 들어설 수 없어 면학 분위기가 조성될 뿐 아니라 안전도 보장되기 때문에, 가까이 도보 통학할 수 있는 학세권 단지는 희소가치도 높아 부동산 시장의 스테디셀러로서 꾸준한 인기를 누릴 것으로 업계는 보고 있다.

 

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마지막으로 임대수익을 올릴 수 있는 세대 분리(부분임대)형 아파트가 다시금 주목을 끌고 있다. 아직은 틈새시장 수준이나 1가구 1주택으로 양도세, 임대소득세 등 비과세가 가능해 부분 임대 수요가 실수요자를 중심으로 다시 늘어날 것으로 보고 업계도 주목하고 있다. 세대 분리형 평면은 한 지붕 두 가족 형태의 평면구성으로 아파트 한 채를 두 거주 공간으로 나눠 현관과 욕실, 주방 등을 독립시킨 구조를 말한다.

 

육아 혹은 봉양 등의 이유로 부모와 자식 세대가 함께 거주하면서도 프라이버시를 보호할 수 있고, 아파트의 분리된 가구를 원룸이나 소형 아파트처럼 전세나 월세를 놓아 임대수익을 얻을 수도 있다. 1가구 1주택에 해당하기 때문에 집주인이 거주하면서 임대를 놓더라도 각종 세제 혜택을 누릴 수 있다. 다주택자 중과에도 해당하지 않아 양도세 비과세 혜택은 물론 기준시가 9억 원 이하의 경우, 월세소득도 과세되지 않는 장점으로 최근 인기를 끌고 있다. 세입자 입장에서도 저렴한 임대료를 내면서 쾌적한 주거환경과 커뮤니티 시설 등 아파트 다양한 인프라를 이용할 수 있고, 보안이 뛰어나고 주차도 편리해 빌라나 오피스텔보다 주거 만족도가 높다.

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