이장원 세무사

2022.11.17 11:00

세금/절세

11월, 조정대상지역이 추가로 풀린다! 조정대상지역이 해제되면 절세되는 세금 준비 바로 시작하자.

Summary

  • 10·27 제11차 비상 경제 민생회의의 계획으로 11월 중에 조정대상지역이 추가 해제될 것으로 기대된다.
  • 조정대상지역이 해제되면 완화되는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세를 꼼꼼히 살펴 2022년 내에 절세할 수 있는 방안을 모색하자. 우물쭈물하다 2023년이 되면 다른 세법 개정으로 세금이 더 늘어날 수 있다.

 

지난 10월 27일 대통령 주재 제11차 비상 경제 민생회의에서 부동산 관련 세부 추진계획이 4가지 나왔다. 청약당첨자 기존주택 처분 기한 연장, 중도금 대출 보증 확대, 금융규제 정상화 방안 그리고 규제지역 추가 해제 검토이다. 부동산 시장의 연착륙을 위해서 점진적인 규제 해제의 시그널이라고 보이는 이번 대책에 시장의 반응은 각양각색이다.

여기서 부동산 세금 이슈로 중요한 바인 규제지역 추가 해제 검토에 대해서 살펴보자. 핵심적인 내용은 11월 중 주거정책심의위원회를 개최하여 투기과열지구와 조정대상지역을 추가 해제한다고 밝혔다.

지난 9월 21일 제3차 주거정책심의위원회를 거쳐 조정대상지역 101곳 중 41곳이 해제된 바 있다. 그리고 11월 중 추가 주거정책심의위원회에서 서울 및 서울과 연접한 경기도를 제외한 대부분의 조정대상지역이 해제되지 않을까라는 생각을 해본다. 그렇다면 이에 발맞춰 조정대상지역이 해제되면 어떤 세제상 이점이 있으며 이를 최대로 활용하기 위해서는 어떤 걸 준비해야 할지 살펴보자.

 

1. 취득세 중과 완화

조정대상지역 해제로 인해 매매 및 증여 취득세 중과가 완화된다. 최근 몇 년간 발표된 수차례의 부동산 대책으로 인해 주택 취득세율에도 많은 변화가 있었다. 핵심은 조정대상지역 내 다주택자의 추가 취득에 대해서 중과세율을 적용하는 것이다. 세대 구성원의 주택 수가 2주택 이상인 다주택자라면 취득 전에 중과되는 취득세에 대한 고민이 선행되어야 한다. 조정대상지역 내 2주택자는 중과세지만 비조정대상지역은 3주택자부터 중과세율을 적용받는다. 조금 더 여유를 가질 수 있는 셈이다.

 

1) 주택 매매 취득세율

 

매매 취득 시 주택 취득세율

개인

1주택

주택 가액에 따라 1~3%

 

조정대상지역

非조정대상지역

2주택*

8%

1~3%

3주택

12%

8%

4주택 이상

12%

12%

법인

12%

(자료. 이장원 세무사)

*일시적 1세대 2주택으로 신규 주택 취득 후 종전 주택을 3년(비조정대상지역) 또는 2년(조정대상지역) 이내 처분하는 경우에는 1주택과 같이 일반 세율을 적용한다.

 

 

2) 주택 증여 취득세율

 

구분

취득세

농특세

지방교육세

합계

증여 취득

85㎡ 이하

3.5%

-

0.3%

3.8%

85㎡ 초과

3.5%

0.2%

0.3%

4.0%

조정대상지역 내 증여 취득

85㎡ 이하

12%

-

0.4%

12.4%

85㎡ 초과

12%

1%

0.4%

13.4%

(자료. 이장원 세무사)

 

조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상인 주택을 증여하면 증여 취득세로 중과된다. 다만, 증여자가 1주택 세대이면서, 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과되지 않는다. 취득세의 실질적 납부자는 자녀인데 자녀의 세 부담이 줄어들 수 있기 때문에 조정대상지역 해제 또는 해제가 예정된다면 이를 염두에 두고 증여하여 취득세를 절세할 수 있다.

 

 

2. 종합부동산세 중과 완화

 

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조정대상지역이 비조정대상지역이 된다면 보유세인 종합부동산세의 부담도 덜 것으로 보인다. 종합부동산세의 중과세율 적용은 3주택 이상 소유하거나 아니면 조정대상지역 내 2주택을 소유한 자가 중과세율을 적용받는다. 조정대상지역 내 2주택이었다가 이제는 비조정대상지역 내 2주택자가 된다면 중과세율 적용을 받지 않게 된다. 물론 2022년 7월에 나온 종합부동산세 세제 개편안이 전부 통과가 된다면 조정대상지역 여부와 무관하게 보유세에 대한 부담은 대폭 줄어들게 되어 다주택자는 한시름 고민을 덜게 될 것이다.

 

 

3. 양도소득세 중과 완화

 

첫 번째로 조정대상지역의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판정 시 2년 거주요건이 있다. 조정대상지역 해제 이후에 취득한 주택의 비과세 판정 시에는 2년 거주요건이 적용되지 않는다. 단, 조정대상지역이었던 시점에 취득한 후 조정대상지역에서 해제되었다고 하여 2년 거주요건이 제외되지 않는다는 점은 꼭 기억해야 한다.

 

두 번째로 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 판단 시 처분 기한이 완화된다. 신규주택 취득 당시 종전 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 2년 이내에 종전 주택을 처분해야 일시적 2주택으로 보아 양도소득세가 비과세 되었으나, 종전 주택의 조정대상지역 해제로 인해 신규주택 취득 시 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위한 처분 기한은 3년으로 늘어난다. 비과세 가능한 양도 기간이 1년 늘어나므로 지금같이 얼어붙은 주택시장에서는 조금 더 여유를 가질 수 있다.

 

세 번째로 비조정대상지역 내 주택 매매 시 양도소득세 중과세율을 적용받지 않는다. 물론 현재 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택은 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 중과배제를 받고 있기 때문에 무차별하다. 그러나 2023년 5월 9일까지 조정대상지역 내 주택이 매매되지 않고, 한시적 중과배제를 연장하지 않는다면 2023년 5월 10일부터 조정대상지역 내 주택 매매를 하는 다주택자는 중과세율의 부담을 가져가야만 한다.

 

 

4. 2023년 내에 증여나 양도를 고민하자

 

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주택가격 조정으로 인해 양도가 안 된다면 차라리 자녀에게 2023년 이내에 부담부 증여를 고민하자. 앞서 살펴본 대로 조정대상지역 해제로 인해 양도소득세 중과도 적용되지 않고, 증여 취득세 및 매매 취득세 중과세도 더 완화되기 때문에 부모 세대와 자녀 세대의 세 부담이 더 줄어들게 된다. 특히나 부모 세대의 주택이 일시적 1세대 2주택 등 비과세를 받을 수 있는 기간이 얼마 남지 않았다면 비과세 혜택을 활용하여 절세를 더 극대화할 수 있다.

 

나아가 부담부 증여로 인해 실질적인 증여 부분의 가액이 더 낮아져서 자녀가 부담하는 세부담이 줄어들고 일부를 부모가 양도소득세로 부담하기 때문에 세 부담 당사자 측면에서도 더 유리하다. 아무래도 자녀는 경제적 여력이 더 부족할 수 있기 때문이다. 이에 더해 2023년 1월 1일부터는 증여 취득세에 대한 과세표준이 개정된다. 2022년까지는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 하였으나, 2023년부터는 증여의 경우 "시가인정액"을 과세표준으로 한다. 만약 "시가인정액"을 산정하기 어려운 경우에만 시가표준액인 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 하게 된다.

 

여기서 "시가인정액"이란 "매매 사례가액, 감정 가액, 공매 가역 등 시가로 인정되는 가액"으로 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득 대상이 된 부동산 등에 대한 가액이 있는 경우에 이를 과세표준으로 삼는 것이다. 대한민국의 대표 주택 형태인 아파트의 경우 ‘매매 사례가액’이 대부분 존재하므로 2022년까지는 시가라고 불리는 매매 사례가액의 60~70% 수준인 공동주택가격으로 증여 취득세 과세표준을 삼지만, 2023년부터는 유사 매매사례 가액으로 증여 취득세 과세표준이 설정되기 때문에 취득세에 대한 부담이 상당히 커지게 된다. 그러므로 증여계획이 있다면 2022년까지만 적용받을 수 있는 각종 세제 혜택을 놓치지 않도록 하자.

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