장보혜 변호사

2022.11.16 11:00

법률

임대인이 직접 거주한다는 이유로 미리 계약갱신을 거절한 이후 임차인이 나가자마자 사흘 만에 새 임차인과 임대차계약을 체결한 경우 손해배상책임은 인정될까?

Summary

  • 임대인은 실제 임대주택에 거주하려는 목적이 있는 등의 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 1회에 한해 거절할 수 없음
  • 임대인은 정당한 사유가 없이 갱신 거절을 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상해야

 

주택임대차보호법 제6조의 3은 임대인이 실제 임대주택에 거주하려는 목적이 있는 등의 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 1회에 한해 거절할 수 없도록 규정하고 있어 주택 임대차의 기간은 사실상 4년의 기간이 보장된다고 할 수 있다.

 

임대인이 법에서 정한 정당한 사유가 없음에도 임차인의 계약갱신 요구를 거절한다면 임차인이 입은 손해를 배상하여야 하고, 손해액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 아래 금액 중에서 큰 금액을 기준으로 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의 3 제6항).

 

  1. 갱신 거절 당시 월 차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산 월 차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액,
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월 차임과 갱신 거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액,
  3. 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

그렇다면 임대인이 직접 거주를 이유로 미리 계약갱신 거절 의사를 밝힌 뒤 기존 임차인이 나가자 사흘 만에 새 임차인과 임대차계약을 체결한 경우 임대인에게 손해배상책임은 인정될까?

 

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임대인은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신 거절에 따른 손해배상 의무가 없고, 당초 직접 거주할 생각이었지만 은행에서 가계대출 관리 방안이 급격히 변화되어 대출받지 못해 입주하지 못한 것일 뿐이므로 새 임대에는 정당한 사유가 있다고 주장하였다.

 

이에 법원은 “임대인이 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 임차인에게 계약갱신 요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다”고 하면서 특별한 사정이 없으면 임대인은 임차인에게 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다”며 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산 월 차임과 갱신 거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액2,250만 원을 손해배상액으로 판단하였다.

 

임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 임차인의 별도의 계약갱신 요구는 필요하지 않음을 확인하여 임대인의 부당한 갱신 거절에 관한 기준을 제시한 의미가 있는 판결이다.

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