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Summary

공시가격 동결, 왜 그런 거죠? 공시가격과 부동산 자산관리 연관성 앞으로 자산관리 방향성은?

 

‘공시가격'이란 ‘정부가 조사, 산정해 공시하는 가격으로, 토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격'을 의미합니다(출처 : 시사상식사전, 네이버). 대표적으로 아파트와 같은 공동주택에서 활용되는 ‘공동주택 공시가격'이 있는데요, 정부는 매년 4월 초쯤에 이를 발표하고 이의 신청을 받은 후 4월 말 확정하곤 합니다.

 

예를 들어 시가 10억 원 정도 하는 아파트가 있다고 할 때, 이때의 공시가격이 7억 원이라면 이때 ‘공시가격 현실화율'은 70%(=공시가격 7억 원 / 시가 10억 원)가 되는데요, 당연히 공동주택마다 가격도 다르고 같은 단지라 하더라도 향, 높이, 면적, 위치 등에 따라 특성이 제각각이라 공시가격 역시 모두 다를 수밖에 없습니다.

 

이러한 공시가격은 시가의 대략 60%~70% 정도선을 유지해 왔습니다. 그러던 것이 지난 정부에서 ‘공시가격 현실화율'이라는 것을 발표하고 모든 주택의 공시가격을 ‘시가의 90%’에 맞추겠다는 로드맵을 발표하던 것이 지금으로부터 2년 전인 ‘20년 11월입니다.

 

(그림 1) 공시가격 현실화율 (‘20년 11월, 국토교통부)

(자료. 제네시스박)

 

(그림 1)에서 보시는 것처럼 모든 공동주택은 2030년까지 그리고 단독주택은 2035년까지 현실화율을 90%까지 맞추기로 했는데요, 당시에도 공시가격이 시세와 너무 근접하면 오히려 가격이 내려갈 때 시가보다 공시가격이 더 높은 ‘역전 현상'이 발생할 수 있으며, 1년에 한 번 결정되는 공시가격이 시시각각 변하는 시세를 제대로 반영하지 못하고, 설령 집값(시가)이 그대로라고 하더라도 공시가격은 계속 올라야 하기에(가령, 지금은 70%지만 궁극적으로 시가의 90%까지 일괄적으로 올라가야 하므로) 여러 문제점이 제기될 수 있다고 관계자들 그리고 전문가 집단에서는 문제를 제기했던 것입니다.

 

그 뒤로는 여러분들이 아시는 대로입니다. ‘21년, ‘22년 연속해서 (그림 1)에 있는 현실화율 그리고 가격 변화를 고려하여 공시가격은 올라갔으며(물론 일부 지역은 그 전에 너무 상승하여 반대로 하락하기도 하였습니다), 최근 부동산 가격이 하락하면서 일부 지역에서는 공시가격이 시가를 역전하는 경우도 나올 것으로 예상됩니다.

 

(그림 2) 공시가격 역전 현상 관련, 뉴스 검색 (출처 : 구글 검색, ‘22.11.6. 현재)

(자료. 제네시스박)

 

이에 정부는 올해 부동산 정책에서 발표했던 것처럼 공시가격 현실화율에 대해 다시 개편하기로 했는데요, 현재로서는 한국조세재정연구원(이하 조세연)에서 제안하고 있는 것처럼 다음과 같이 진행될 가능성이 높아졌습니다. 즉,

 

첫째, 내년도 공시가격은 올해와 동결하며,

둘째, 공시가격 현실화율 개편은 1년 정도 유예를 두어 ‘23년도에 발표할 것으로 예상이 됩니다.

 

이미 우리는 기존 ‘인사이트 칼럼’을 통해 공시가격은 보유세의 시작이고 기준이 됨을 배웠습니다. 따라서 하락한 가격이 공시가격에 당연히 반영되어야 이에 따라 보유세(재산세, 종합부동산세 등) 부담도 낮아질 것입니다. 특히 보유세는 미실현 이익에 대해 부과되는 세금인 만큼 납세자의 재산권을 침해하지 않는 선에서 굉장히 세심하게 설계되어야 함에도 불구하고 그러지 못한 부분에 대해 개인적으로 안타깝게 생각합니다.

 

덧붙여, 공시가격은 비단 보유세뿐만 아니라 건강보험료 등 관련 항목만 60여 가지가 넘는다고 하니 이번 기회에 더욱 제대로 된 현실화율 로드맵이 나와야 할 것입니다. (개인적으로 내년도 공시가격을 단순히 올해와 동결하는 것 역시 부족하다고 생각합니다)

 

현시점에서 우리가 해야 할 일은 두 가지일 것입니다.

 

먼저, 11월 늦으면 내년도에 발표될 새로운 ‘공시가격 현실화율 로드맵'을 보고 공시가격의 추이를 살펴보셔야 합니다. 보유세뿐만 아니라 다수의 항목과 관련이 있고 이는 자산관리에 있어서 꼭 고려해야 하는 요소라 그렇습니다.

 

다음으로 이번에 ‘절반의 개편'에 그친 종부세 세제개편 안 중 남은 항목들(공제금액 상향, 세율 조정 등)도 언제 정도 통과가 되고 반영되는지를 보셔야 하겠습니다. 결국, 이 두 가지 모두 보유세와 직접적으로 연관이 있는 항목들이고 자산관리에 있어서 보유세 역시 굉장히 중요한 고려 요소라 그렇습니다. 부동산뿐만 아니라 전반적으로 경제가 굉장히 좋지 않은 상황인데요, 이럴 때일수록 ‘지키는 투자와 자산관리'에 집중하시기 바랍니다. 감사합니다.