채상욱

2022.11.14 11:00

정책

미분양 리스크와 떠올리기 싫은 MB정부의 기억

Summary

  • 미분양이 4만 호 이상으로 증가하며 위기론이 올라오는 시기
  • 정부의 부동산 부양책 중 공공분양주택 확대 50만 호가 신설
  • MB정부 시기가 오버랩되는 시점, 공공분양은 민간분양을 위축시켜 시장 침체 확대 우려

 

국토부가 10월 31일 발표한 9월 주택 통계 중 미분양 주택은 총 41,604호로 전월의 32,722호 대비 27.1% 증가하였습니다. 통상 미분양이 몇 호부터 위험하냐에 대해서 정확한 기준은 없더라도, 1년 중 공급하는 주택의 수가 약 40만 호 수준인 것을 고려할 때 이 10%인 4만 호에서 15%인 6만 호 수준을 넘어서는 시점부터는 위기관리를 가동해야 할 시점이라고들 봅니다.

 

그리고 미분양은 '21년 11월에 1.4만 호를 찍고 이후 지속해서 증가했는데, 이 시점부터 전세가격도 고점이었고, 매매가격도 고점이었으며, 거래량 역시 이때를 기점으로 현저히 감소했고, 가계대출도 이 시점을 전후로 급격히 감소하여 월평균 10조 원 순증에서 이제는 9개월 누적으로 마이너스에 이를 정도로 가계대출 감소 폭이 커진 상황입니다. 즉, 2021년 4분기가 이번 강세장의 정점이었고, 이 이후부터는 지속해서 약세장으로 진입한 것입니다.

 

그 때문에 앞으로도 추가로 공급할 주택의 수가, 2023년 1분기까지 약 15만 호 이상인 점을 고려한다면, 현재의 미분양 증가 속도를 볼 때, 상당한 미분양 리스크가 커질 수 있다는 것을 의미하고 있습니다. 이런 국면이다보니, 부동산 PF시장이 급속도로 냉각되었고, 부동산 PF 익스포져가 높은 건설사나 시행사, 금융기관 등이 일제히 유동성 위기를 보내야 하는 상황이 되었습니다.

 

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이런 국면은 2008~2012년의 MB정부를 떠올리게 하는데요, 이 시기의 부동산 시장이란 글로벌 금융위기로부터 외부충격이 오고 난 직후였는데, 이 시점에서 상당한 부양책을 사용하였지만, 여전히 보금자리주택이라는 공공분양 형 주택이 10년간 150만 호 공급되는 것이 기획되면서, 주택공급을 추가로 진행할 것을 추진하던 시점이었습니다. 이때 상황이 굉장히 중요한 게, 민영 주택의 미분양이 '09년 16.6만 호를 찍고 있는 와중에 MB정부 정책의 총아인 반값 아파트인 보금자리가 '10년부터 공급되자 그 대척점이던 민영 분양시장은 완전히 침체로 진입했고, 이 흐름이 2013년까지 이어지면서 주택시장이 급격히 냉각되었던 적 있습니다.

 

윤석열 정부도 2022년 10.26대책 및 10.27대책을 잇달아 발표하면서 부동산 시장 살리기에 들어갔습니다. 그런데 동시에 공공분양주택 50만 호 공급도 같이 발표하면서 MB정부와 굉장히 유사한 경로의 주택정책들이 발표되는 것을 알 수 있는데요, 우리는 그 결말도 알고 있듯이, 이번 정부 정책의 결과도 어쩌면 비슷한 결말로 흐를 수 있다는 우려를 해야 할 순간이라고 보입니다.

 

즉, 현재는 어쩌면 다시는 기억하기 싫은 '08~'12년의 주택시장 장기침체와 상당한 주택 관련 기업들과 금융기관들이 부실화되는 위기의 복판으로 어쩌면 다시 흘러가고 있는 것을 보는 게 아닌가 하는 것입니다. 물론 지금은 과거의 경험이 있어서, 그때와 달리 초기부터 적극적인 대책들이 나오고 있다고는 판단되나, 무엇보다 너무나 높아져 버린 주택가격과 상당한 고금리 부담 속에서, 부양이 쉽게 될지 의구심을 갖는 전문가들이 늘어나고 있는 이유도 여기에 있습니다.

 

모쪼록 2023년은 상당한 위축 속에 부동산 시장을 맞이해야 할 것 같습니다.

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