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Summary

 

교통 호재 '새 길 효과' 분석

구분	핵심 내용
교통 호재 주된 효과	인구 유입, 지역 경제 활성화의 배경이 되면서 부동산 시세에도 혜택을 얻을 수 있어서임 매매부터 전월세까지 수요가 풍부하므로 부동산 침체기에는 다른 지역 보다 가격 하락 폭이 적으며 부동산 경기가 좋을 때는 가격 상승까지 기대할 수 있어 주택 시장의 인기 상품으로 주목받고 있음
교통망 사업 3승(昇) 법칙 이란	발표·착공·개통 시기에 집값 상승에 영향을 미침. 구체적인 사업 규모와 주요 노선 등을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공과 공사의 완료를 알리는 개통 단계 등 사업이 구체화될 때마다 집값이 크게 상승하곤 함
교통 호재 지역 투자 원칙	안정적인 투자를 위해서는 착공에 들어간 교통 호재 수혜 단지에 수요자들은 관심을 가져야 함. 교통개발은 집값 상승에 가장 큰 호재지만 착공 전 사업이 연기되거나 중단되는 경우가 많아 착공 후에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이기 때문임

 

고금리와 경기침체로 불확실성이 커진 부동산 시장에서도 최대 호재로 손꼽히는 '교통망 신설'이 예정된 지역은 눈여겨볼 만하다. 교통 호재가 예정되어 교통이 좋아지는 지역은 인구 유입, 지역 경제 활성화의 배경이 되면서 부동산 시세에도 혜택을 얻을 수 있어서다. 또한 매매부터 전월세까지 수요가 풍부하므로 부동산 침체기에는 다른 지역 보다 가격 하락 폭이 적으며 부동산 경기가 좋을 때는 가격 상승까지 기대할 수 있어 주택 시장의 인기 상품으로 주목받고 있다.

 

결론을 미리 이야기하자면 교통 호재가 예정된 지역에 공급하는 단지는 불황에 강하고 호황기에 탄력성이 좋은 게 특징인데 내 집 마련을 준비하고 있는 수요자라면 철도 개통 호재가 예정된 분양 상품에 관심을 가져보는 것이 좋겠다. 대표적으로 신규 철도 노선 신설 및 연장, 도로망·터널 개통 등으로 교통 호재는 부동산 상승의 청신호로 인식된다. 특히 새로운 길이 뚫리거나 지하철역이 들어서면 주거 편의성이 좋아지면서 변두리로 여겨졌던 곳이 인기 주거지역으로 자리매김하는 경우가 많다. 대표적으로 지난 3월에 개통한 서울 지하철 4호선 진접역이 들어선 진접읍 금곡리가 있다.

 

지난해 1월 6억 9,900만 원에 실거래됐던 진접역 인근 ‘신영지웰 10단지’ 전용 155㎡는 올해 4월 8억 3,500만 원에 실거래되어 약 1억 3~4천만 원 가량 올랐다. 남양주 외곽 지역으로 간주되던 진접읍 금곡리 일대는 지역 시세를 리딩하며 인기 주거지역으로 자리매김했다. 의정부 민락지구도 마찬가지다. 민락지구는 구리-포천 고속도로가 2018년 개통한 이후 서울 접근성이 좋아지면서 수도권 신흥 주거지로 떠올랐다.

 

부동산 114 랩스에 따르면 구리-포천 고속도로 개통 직전 2017년 1분기 3.3㎡당 802만 원이었던 민락동 아파트의 평균 매매가는 2017년 2분기에 846만 원까지 올랐다. 같은 기간 의정부시 3.3㎡당 평균 매매가가 816만 원에서 827만 원으로 11만 원 오른 것과 비교하면 약 4배 더 오른 셈이다. 이렇다 보니 교통 호재를 품은 단지에 대한 수요자들의 선호도가 높다. 한국부동산원에 따르면 지난 4월 분양한 ‘e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴’는 서해선 시흥능곡역의 신안산선 연결 호재를 힘입어 189.9대 1의 높은 1순위 경쟁률을 기록하는 기염을 토했다.

 

부동산시장이 지금처럼 위축된 상태라고 해도 길이 새로 뚫리는 주변은 신흥 주거지로 자리매김할 가능성이 커 유심히 살펴볼 필요가 있으며 특히 외곽 지역일지라도 교통망이 확충되면, 현재 저평가된 집값이 시세 키 맞추기가 이뤄지면서 프리미엄을 기대할 수 있겠다. 대한민국 인구에 절반이 거주하는 수도권의 경우 GTX(수도권광역급행철도)·신안산선 등 굵직한 교통망 사업의 발표, 착공, 개통 등 단계에 따라 프리미엄이 반영되며 억대의 프리미엄(웃돈)이 붙고 있는 상황이다.

 

 

교통망 사업은 3승(昇) 법칙에 따라 발표·착공·개통 시기에 집값 상승에 영향을 미친다. 구체적인 사업 규모와 주요 노선 등을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공과 공사의 완료를 알리는 개통 단계 등 사업이 구체화될 때마다 집값이 크게 상승하곤 한다. 그럼에도 안정적인 투자를 위해서는 착공에 들어간 교통 호재 수혜 단지에 수요자들은 관심을 가져야 한다. 교통개발은 집값 상승에 가장 큰 호재지만 착공 전 사업이 연기되거나 중단되는 경우가 많아 착공 후에 투자하는 것이 가장 안전한 방법이기 때문이다.

 

정부의 대형 신규 공공투자 사업은 보통 '예비타당성조사→타당성 조사→설계→보상→착공' 순으로 진행된다. 이때 각 단계를 거칠 때마다 집값이 오르곤 한다. 그중에서도 '계획발표·착공·개통' 3단계에 집값이 크게 상승, 이를 부동산시장에서는 '3승(昇) 법칙'이라고 부른다. 문제는 계획발표 단계에 투자 시 집값 상승률은 가장 높지만 그만큼 리스크도 상승하게 된다. 예컨대 지하철 개통의 경우 계획발표 후 예비타당성 조사를 거쳐 착공에 이르기까지 길게는 몇 년의 시간이 걸릴지 모른다. 또한 사업자로 선정된 후에도 착공 전 사업이 취소되거나 연기되는 경우가 있어 예비 타당성 조사를 통과했다고 안심할 수는 없다. 실제로 신분당선 연장선 광교~호매실 구간(11.1㎞)의 경우 당초 2022년 개통 예정으로 지난 2006년 기본계획이 수립됐지만 타당성 검사에서 낮은 점수를 보이며, 민간투자 사업 적격성 문턱을 넘지 못했었다. 최근 들어 오랫동안 답보 상태였던 신분당선 광교∼호매실 연장 사업이 드디어 기본계획을 확정 및 고시하고, 2022∼2023년 기본설계 및 실시설계와 시공자 선정 등을 거쳐 2024년에 착공할 계획이지만 상당 기간 흘러간 셈이다.

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이처럼 개발계획이 수립되거나 예비 타당성 조사를 통과한 이후에도 착공이 연기되는 경우가 많아 실제 호재를 누리려면 착공에 들어간 사업 인근 단지를 선택하는 것이 안전하다. 대표적으로 2016년 1월 개통한 신분당선 연장선 정자~광교 구간(13.8㎞)이 있다. 경기 성남시 정자동에서 수원시 광교신도시를 잇는 이 구간의 개통으로 광교중앙역에서 강남까지 30분대 접근이 가능해지면서 인근 집값이 대폭 상승했다.

 

실제로 국토부 실거래가 자료를 보면 착공에 들어간 2011년 2월 광교중앙역 앞에 있는 '광교 자연앤힐스테이트' 전용 84㎡H(10층)은 4억 3,470만원에 분양권이 거래돼 분양가 3억 8,769만원보다 약 4,700만원 프리미엄이 붙었다. 개통된 2016년 1월에는 같은 면적(13층)이 6억 8,000만원에 거래돼 착공 이후보다 약 2억 4,000만원이 오르며 또 한 번 가격이 상승했다. 이후 최근 2018년 3월에는 9억 3,000만원에 거래됐다. 수도권의 경우 신설 지하철, 철도 주변을 따라 새 아파트 공급이 활기를 띠고 있다. 서울 접근성이 대폭 개선되는 데다, 역 개통에 따른 집값 상승도 기대할 수 있어 예비 청약자들의 시선을 사로잡고 있어서다.

 

2022년~26년 수도권 신설 노선·역사 개통(예정) 현황

개통(예정)연도	노선·역사	구간
2022년	진접선(4호선 연장)	당고개~진접
	신분당선 1단계	신사역~강남역
	신림선	샛강~관악산
	서해선(대곡~소사선)	소사역~원종
2023년	별내선(8호선 연장)	암사~별내
	서해선(대곡~소사선)	원종~대곡
	서해선	서화성남양~홍성
	경강선	성남역 신설
2024년	GTX-A노선	운정~킨텍스~고양~서울역 구간
	인천도시철도 1호선 검단 연장	계양~검단1단계~검단2단계 구간
	수원발KTX 직결사업	경부선 서정리~SRT평택지제
	삼성~동탄 광역급행철도	수서~동탄
	교외선(재개통)	대곡~의정부
	수인선	학익역 신설
2025년	7호선 연장(양주선)	도봉산~장암~옥정
	인천발KTX 직결사업	수인선 어천~경부선 봉담읍
	위례선(트램)	마천~위례신도시~복정·남위례
	신안산선	시흥시청~광명/한양대~광명~여의도
	동북선	왕십리~상계
	월곶~판교선	월곶~시흥시청/광명~판교
2026년	동탄인덕원선	인덕원~동탄~서동탄

(자료. 국토교통부)

국토교통부 자료에 따르면 올해부터 2026년까지 5년간 수도권에서 신설되는(역사 포함) 철도 노선은 21곳에 달하는 것으로 조사됐다. 올해에는 지난 3월 4호선 진접선 개통을 신호탄으로 5월 ▲신림선 ▲신분당선 1단계(신사~강남) 올해 말 ▲대곡-소사선(소사~원종) 등이 개통 초읽기에 들어갔다.  이후 예정된 곳 중에는 ▲수도권 광역급행철도(GTX) ▲인천도시철도 1호선 검단 연장 ▲인천발KTX 직결사업 ▲월곶판교선 ▲별내선(서울 지하철 8호선 연장) ▲신안산선 ▲동북선 등이 대형 호재로 꼽힌다.

 

 

지하철이나 철도가 뚫리면 서울 등 주변 도시로 빠르게 갈 수 있어 아파트 가격이 크게 오르는 추세다. 일례로 GTX 개통 수혜를 누리는 지역의 지난해 아파트값 상승률을 분석한 결과(KB부동산 리브온) ▲동두천(39.3%) ▲의정부(36.5%) ▲수원(33.0%) ▲고양(32.2%) ▲화성(31.8%) ▲남양주(31.7%) ▲양주(29.9%) ▲부천(29.4%) 등 대부분의 지역에서 경기도 아파트값 상승률(29.3%)를 웃돌았다. 주택 가격을 이끄는 데는 여러 요인이 있지만 지하철, 철도 같은 광역 교통망 같은 호재는 추진 소식만 들려도 상승을 촉진시키는 만큼 부동산 시장 가장 큰 호재임이 분명하다. 다만 앞에서도 언급했듯이 추진 이후 실질적인 개통까지는 상당 시간 소요될 수 있는 것은 염두할 필요가 있겠다.

 

다음은 착공이 된 노선과 그렇지 않은 노선과의 비교를 통해 집값이 상승세를 비교해 보도록 하겠다.

 

GTX(수도권 광역급행철도) A노선 수혜지역 평균 집값이 착공 직후 대비 2억 8,000만원 이상 오른 것으로 나타났다. GTX-A노선은 파주 운정신도시에서 일산, 서울을 지나 판교, 동탄 등 수도권 핵심 신도시를 연결해 소위 ‘황금노선’으로 불린다. 실제 2014년 GTX 3개 노선 예비타당성조사에서 A노선은 비용 대비 편익 비율 1.33으로, 유일하게 1.0을 넘겨 경제적 타당성이 높게 평가됐다. 이 노선은 오는 2024년 개통을 앞두고 있다.

 

반면 B, C노선의 비용대비 편익비율은 각각 0.33, 0.66으로 나왔다. 두 노선은 아직 미착공 상태다. 공사가 진행 중인 A노선은 B, C노선에 비해 부동산 시장에 미치는 영향도 크다. 부동산R114 자료를 분석한 결과 파주, 고양, 성남, 용인, 화성 등 서울을 제외한 A노선 통과 지역 올 3분기 가구당 평균 집값은 7억 4,291만원으로 나타났다. 착공 직후인 2019년 3분기(4억 5,726만원) 대비 2억 8,565만원 오른 가격이다. B노선 통과 지역(인천, 부천 등)과 C노선 통과 지역(과천, 의정부 등)은 같은 기간 각각 2억 1,201만원, 2억 5,945만원씩 올라 A노선보다 낮은 상승 폭을 보였다.

 

분양 시장에서도 A노선 수혜지역이 강세다. 총 16개 GTX 통과 지역의 올해 3분기까지 청약 성적에서 1순위 접수 건수 상위 10개 단지 중 6곳이 A노선(파주, 고양, 용인 등)에서 나왔다. B노선은 인천에서만 4곳 배출했고, C노선 통과 지역은 순위 내 이름을 올리지 못했다. 마지막으로 여전히 다주택자에게 집중된 부동산 규제로 똘똘한 한 채의 중요성이 높아지면서 교통 편의성과 자산가치 상승효과를 동시에 누릴 수 있는 신설 교통망 수혜 단지의 가치가 높아지는 추세다. 특히, 계획 단계부터 호재를 품은 단지를 선점할 경우 이어지는 착공과 개통까지 추가 프리미엄을 기대해 볼 수 있어 교통 호재가 예정된 신규 단지를 향한 청약 열기는 당분간 지속될 것으로 보인다고 하겠다.