이성호 세무사

2022.11.10 11:00

세금/절세

반드시 알아야 할 부담부증여 시리즈② : 토지 편

Summary

지난 시간 주택의 부담부증여에 이어 토지에 대한 부담부증여를 살펴보자. 토지는 주택과 하나의 일체로서 역할을 하기도 하지만 대지를 제외한 우리나라 국토의 대부분이 농지와 임야이므로 다양한 지목에 대한 부담부증여 이슈가 발생한다.

  • 증여하는 토지가 비사업용 토지라면 반드시 사전 계산을 해보자.
  • 증여하는 토지가 농지 등 감면 대상인지 확인하자.
  • 근저당의 실질적인 승계 가능 여부와「농지법」상 취득이 가능한지 검토하자.

 

관련 지적통계에 따르면 2020년 말 우리나라 임야 및 농지(논, 밭, 과수원)의 비중은 전체 국토 면적의 약 81.9%를 차지하고 있다. 토지의 부담부증여는 증여재산의 채무분과 채무를 초과하는 무상이전분에 대한 승계라는 점에서 주택의 부담부증여와 동일하나 토지의 특성상 주택과는 다른 양도소득세 감면 규정과 지목에 따른 비사업용 토지 판단 규정, 농지법에 따른 취득 제한 규정이 존재한다.

 

다음 사례를 통해 일반적인 증여 시의 세 부담과 토지의 특성에 따른 부담 부증여 시 세 부담 차이를 비교해보도록 하자.

 

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  • 증여 대상 토지 : 농지(세부 현황 : 과수원)
  • 증여일 : 2022.07.01.
  • 감정 가액 : 12억 원
  • 개별공시지가 : 8억 원
  • 근저당채무액 : 5억 원

 

  1. 농지를 ‘일반증여’하는 경우

 

농지를 시가인 감정가액 12억 원으로 평가하여 일반증여하는 경우 수증자는 다음과 같이 증여세와 취득세부담이 발생한다.

 

  1. 증여세 : 29,100만 원(증여재산가액 12억 원)
  2. 취득세 : 개별공시지가의 4%

 

  1. 농지를 ‘부담부증여’하는 경우

 

농지를 시가인 감정가액 12억 원으로 평가하여 부담부증여 하는 경우에도 수증자는 여전히 증여세와 취득세가 발생하고 증여자는 채무액 부분에 대해 양도소득세가 과세된다.

 

증여자의 양도소득세 : 채무액 5억 원에 대한 양도소득세

수증자의 세 부담

  1. 증여세 : 13,095만 원(증여재산가액 7억 원)
  2. 취득세 : 개별공시지가의 4%

 

만약, 증여자가 해당 토지를 증여하기 전 8년 이상 실자격요건을 갖춘 상태라면 세 부담은 어떻게 변할까? 증여자에게는 채무액 5억 원에 대한 양도소득세가 여전히 발생하나「조세특례제한법」 제69조에 따라 8년 이상 자경한 농지의 양도로 인해 증여자는 1 과세기간 동안 최대 1억 원의 양도소득세 공제가 가능하다. 나아가, 증여일 전 증여재산에 대한 채무액의 비중을 양도소득세 공제액인 1억 원에 맞게 조절하여 부담부 증여한다면 증여자에게는 채무액에 대한 양도소득세 부담이 발생하지 않을 수도 있다.

 

이와 반대로 증여하는 토지를 지목에 맞는 용도로 사용한 경우가 아니라면 비사업용 토지에 해당하여 채무액 부분에 대한 양도소득세가 중과될 수 있다. 가령, 농지를 경작에 사용하지 않고 나대지로 방치하다가 양도하는 경우에는 일반세율에 10%가 중과되어 양도소득세 부담이 더 늘어나게 된다. 따라서, 부담부증여로 증여자와 수증자의 세 부담을 줄이고자 했던 당초 계획과 달리 양도소득세의 중과세로 인해 오히려 전체적인 세 부담이 늘어날 수 있어 주의해야 한다.

 

이처럼 토지의 부담부증여에서도 곳곳에 숨은 절세 포인트를 찾아내지 못한다면 부당하게 많은 세금을 납부할 수도 있다. 토지의 부담부증여를 고려 중이라면 실행 전 아래의 사항을 꼭 확인해보는 것이 좋다.

 

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1) 증여 대상 토지가 비사업용 토지라면 반드시 사전 계산을 미리 해보자.

실제 사용 현황인 현황 지목에 맞게 사용하지 않는 경우에는 비사업용 토지로 보아 양도소득세율에 10%가 중과된다. 양도차익이 커질수록 중과로 인한 양도소득세 부담이 커지므로 증여자 입장에서 상당히 부담스러워질 수 있다.

 

2) 증여 대상 토지가 「조세특례제한법」상 감면 대상인지 확인하자.

「조세특례제한법」에는 토지와 관련된 많은 감면 규정이 존재한다. 대표적으로 앞서 언급한 자경농지에 대한 감면이 있다. 증여자가 자경농지에 대한 감면 요건을 모두 갖춘 뒤 자녀에게 농지를 부담부증여 한다면, 채무 부분에 대한 양도소득세 1억 원까지는 감면을 적용받아 양도소득세 부담을 줄이면서 최상의 절세 플랜이 될 수 있다. 다만, 자경농지에 대한 감면을 적용받기 위해서는 엄격한 요건을 충족해야 하므로 사전 검토를 꼭 해야 한다.

 

3) 근저당의 실질적인 승계 가능 여부와「농지법」상 취득이 가능한지 검토하자.

나머지 사항이 모두 절세 가능한 방향으로 검토되었더라도 근원적인 검토사항이 있다. 바로 근저당권 승계 가능 여부다. 부모의 신용도 및 소득과 달리 자녀의 신용도 및 소득에 따라 은행에서 근저당권 승계가 불가능 혹은 일부만 가능하다는 이야기를 들을 수 있다.

 

추가로 지목이 ‘전, 답, 과수원’인 농지를 취득한다면 「농지법」상 농지취득 가능 여부 등을 파악해야 한다. 최근「농지법」의 개정으로 농지취득 자격에 대한 증명이 까다로워졌으며, 「농지법」상 미성년자는 증여 및 매매 취득이 불가능하므로 미리 이런 부분들에 대해서도 꼼꼼히 검토 후 증여해야 한다.

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