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Summary

임차인이 임대차 기간 중 어느 때라도 3기분의 차임을 연체하였다면 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 필요 없음 다만 상가건물 임대차보호법 임시 특례에 의해 코로나 사태로 인한 2020. 9. 29. ~ 2021. 3. 28. 6개월 동안의 차임 연체는 위 차임 연체액에 불포함

 

지난 호에서는 상가 임차인이 3기의 차임 연체를 하였을 경우 차임 연체가 해소되었다 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있음에 관해 살펴보았다.

 

그렇다면 상가 임차인이 연체된 차임의 합계가 3기에 이르도록 연체를 한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하여야 할까?

 

 

상가건물 임대차보호법에서는 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 다만 정당한 사유가 있는 경우에는 권리금 회수 기회를 보호할 필요가 없다고 규정하고 있다.

 

정당한 사유가 인정되는 예외 사유 중 하나로는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항, 제10조 제1항).

 

위 규정에 따를 때 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없다.

 

여기서 ‘3기의 차임 연체’라 함은 임대차 기간 어느 때라도 차임을 3기분(보통 차임은 매월 1회 지급하는 경우가 대부분이므로 3개월분)에 달하도록 연체한 사실이 있으면 족하고, 3기분이라 함은 연속하여 3번의 연체만을 의미하는 것이 아니라 연체한 금액의 합계가 3기분에 달하면 된다는 것이 법원의 태도임을 주의해야 할 것이다.

 

매월 차임의 일부를 연체하여 연체액의 합계가 3기분에 달하는 경우도 ‘3기의 차임 연체’에 해당한다는 의미이다.

만약 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임 연체액이 3기의 차임액에 이른 경우에도 권리금 회수 기회 방해금지의 예외 사유인 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 해당할까?

 

법원은 이와 같은 경우에도 권리금 회수 기회 방해금지의 예외 사유에 해당하여 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 필요가 없다는 태도이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486판결).

 

다만 상가건물 임대차보호법 임시 특례에 의해 코로나 사태로 인한 2020. 9. 29. ~ 2021. 3. 28. 6개월 동안의 차임 연체는 위 차임 연체액에 포함되지 않음을 주의해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의 9).

 

따라서 임차인이 3기의 차임 연체를 한 사실이 있다면 계약갱신 요구권을 행사할 당시 차임 연체가 해소되었다 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 필요도 없게 된다.