제네시스박

2022.11.08 11:00

세금/절세

법인으로 투자할까, 개인으로 투자할까?

Summary

  • 법인으로 투자를 활용하면 유리한 이유
  • 법인 투자 시 유의할 사항
  • 지금도 법인이 유용할까?

 

주택임대소득에서 시작한 내용이 건보료 과세체계는 물론, 더 나아가 법인을 통해 ‘셀프 직장가입자'가 되는 방법에 대해서도 살펴보았습니다. 이렇게 보면 세법이라는 것이 어느 하나만 보아서는 안 되고 여러 가지를 종합해서 체크해야 한다는 것을 알 수 있습니다.

 

사실 법인은 투자 그리고 사업을 위한 용도가 큽니다. 법인의 종류는 여러 가지가 있는데요, 그중 가장 많이 활용하는 주식회사의 경우 외부 자금을 조달하기 용이하고 그로 인해 운영의 투명성을 제고할 수 있으며 주주의 경우 지분만큼만 책임을 지는 것이 특징입니다. 주로 사업을 위한 용도이지만 개인과 명의가 다르다는 점에 착안, 이를 부동산 투자와도 연계시켜 기존부터 활용하고 운영했던 것도 사실입니다.

 

특히 지난 서울/수도권 상승장에서는 이러한 움직임이 더욱 많아졌는데요, 왜 법인으로 투자를 하는 것일까요?

 

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(그림 1) 법인을 활용하는 이유

(자료. 제네시스박)

 

여러 이유가 있겠지만 저는 우선 위 다섯 가지로 생각해 보았습니다.

 

 

첫째, 명의 분산입니다.

 

개인과 법인은 권리/의무 주체가 다릅니다. 즉 법적으로 별개의 인격이므로 ‘다른 사람'이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어, 개인 명의 1주택, 법인 명의 1주택을 보유하는 경우 개인 명의 주택 비과세 판단 시 법인 명의 주택은 포함되지 않습니다. 서로 다른 ‘사람'이라서 그렇습니다. 개인 명의로 비과세를 유지하거나 추가 투자할 때 유용하겠죠?

 

 

둘째, 보유기간에서 자유롭습니다.

 

개인의 경우 양도차익에 대해 양도소득세가 부과되는데, 이때 최소 2년 이상 보유해야 기본세율(6~45%)가 적용됩니다. 반면, 법인의 경우 기간과 상관없이 양도차익에 대해 법인세 그리고 주택의 경우에는 토지등양도차익에 대한 법인세(이하 추가법인세) 20%가 더 가산됩니다. 단기 운용 혹은 매매업의 경우에는 법인이 매우 유리합니다.

 

 

셋째, 법인의 경우 세율 자체가 낮습니다.

 

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(그림 2) 개인 양도 세율과 법인세율 비교

(자료. 제네시스박)

 

개인의 경우 최고세율 45%, 법인의 경우 최고세율 25%입니다. 더 중요한 것은 해당 세율에 적용되는 금액, 즉 과세표준입니다. 개인은 과표 10억을 초과하면 곧바로 45% 세율이 적용되지만, 법인은 무려 3천억을 초과해야 25% 세율이 적용됩니다. 현실적으로 200억 이하라고 가정 시 법인세율은 20%가 적용됩니다. 물론 주거용에는 추가 법인세 20%를 별도 부담해야 합니다. 따라서 우리는 법인의 경우에는 주거용이 아닌 상업용(혹은 업무용) 부동산이 유리함을 알 수 있습니다.

 

 

넷째, 상대적으로 레버리지(대출) 활용에 유리합니다.

 

통상, 법인의 경우 개인보다는 대출에 있어서 금리나 한도 측면에서 다소 유리한 편입니다. 물론 최근 가파른 금리인상을 고려해야 하며, 대출 역시 케이스마다 모두 다르기에 유의하셔야 합니다만 법인의 당초 목적이 부동산 투자가 아닌 사업용이라는 것을 고려하면 왜 그러신지를 어느 정도는 이해하실 수 있을 것입니다. 이렇게 보면 법인으로 부동산 매수 시 주거용보다는 상업용(혹은 업무용)이 그나마 나을 수 있다는 것을 아실 텐데요, 이 역시 금리인상으로 수익률은 장담하기 어려운 상황입니다.

 

 

다섯째, 개인 대비 ‘영속성'에서 유리합니다.

 

가령 개인 명의 상가주택을 보유하는 경우, 이를 매각하면 고율의 양도세(최고세율 45%)를 부담하거나 추후 증여나 상속 시에도 과표 30억 초과 시에는 50%의 세율을 부담해야 합니다. 하지만 법인 명의로 보유한다면 추후 이에 대한 지분을 물려받으면 되는 것이기에 상대적으로 더 유리할 수 있습니다. 혹은 이미 개인 명의로 보유 중인 부동산을 법인으로 전환하여(현물출자 등) 그다음 세대 가족이 운영하는 것을 대비하실 수도 있을 것입니다. 이에 대해서는 추후 별도 칼럼으로 살펴보겠습니다.

 

이상의 내용만 본다면 ‘와, 법인이 굉장히 유리하구나!’라고 하실지 모르겠습니다. 하지만 꼭 그런 것은 아닙니다.

 

우선 법인의 경우 ‘법인세' 과세 체계를 따라야 하므로 기존에 알고 있던 개인 소득세와는 다른 내용을 공부하셔야 합니다. 또한 소득세에 비해 과세 대상이 매우 넓습니다. 조금 어려운 말로 이를 ‘포괄주의' 혹은 ‘순자산증가설'이라고 하는데요, 법인을 통해 뭔가 이익을 얻었다면 모두 과세가 된다고 생각하시면 되겠습니다. 개인 양도세에 있는 비과세도 역시 없으며, 장기보유특별공제, 기본공제도 없습니다. 양도세가 아닌 법인세를 적용해서입니다.

 

따라서 만약 법인을 통해 투자 및 자산관리를 하고 싶으시다면 이에 대한 충분한 사전학습 및 세무 대리인(세무사 등)을 두시고 진행하시길 권합니다. 그래도 저는 이점이 더 많다고 생각하며, 실제 지금도 2개의 법인을 운영중입니다.

 

법인을 활용할 수 있는 범위는 굉장히 넓습니다만, 부동산으로 그리고 지금 시점으로 한정 지어 본다면 공시가 1억 이하 주택, 주거용 오피스텔, 상업용 부동산 등이 될 것입니다. 구체적인 사례는 계속해서 살펴보겠습니다. 우선은 법인이라는 것이 개인과는 다르고 장점과 단점을 모두 가지고 있다는 정도로 이해하시면 좋겠습니다. 특히, 법인이 절세에 있어서 무조건적인 ‘만병통치약’이 되는 건 아니라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 감사합니다.

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