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Summary

상가 임차인은 환산보증금 액수와 관계없이 원칙적으로 최대 10년의 계약갱신 요구권 인정 임차인이 임대차 기간에 어느 때라도 3기분의 차임을 연체하였다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구 거절 가능 다만 상가건물 임대차보호법 임시 특례에 의해 코로나 사태로 인한 2020. 9. 29. ~ 2021. 3. 28. 6개월 동안의 차임 연체는 위 차임 연체액에 불포함

 

상가건물의 임차인은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.

 

 

계약갱신요구권을 통해 상가건물 임차인은 원칙적으로 최대 10년간의 임대차 기간을 보장받을 수 있다. 상가건물 임대차보호법에서는 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없으나, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

 

상가건물 임대차보호법상 위와 같은 규정은 환산보증금 액수와 관계없이 적용되므로 보증금 액수와 상관없이 모든 상가 임차인은 위와 같은 권리를 보호받을 수 있다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조 제2항).

 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으므로(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항), 상가건물의 임대인이 중간에 변경되었더라도 위 10년의 기간은 임차인이 최초 임대인과 최초에 체결한 임대차계약 시작일부터 계산한다.

 

임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

 

 

‘3기의 차임 연체’라 함은 임대차 기간 어느 때라도 차임을 3기분(보통 차임은 매월 1회 지급하는 경우가 대부분이므로 3개월분)에 달하도록 연체한 사실이 있으면 족하고, 3기분이라 함은 연속하여 3번의 연체만을 의미하는 것이 아니라 연체한 금액의 합계가 3기분에 달하면 된다는 것이 법원의 태도임을 주의해야 할 것이다.

 

임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로 “임대차 기간에 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약 관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다”라고 판시한 바 있다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

 

 

다만 상가건물 임대차보호법 임시 특례에 의해 코로나 사태로 인한 2020. 9. 29. ~ 2021. 3. 28. 6개월 동안의 차임 연체는 위 차임 연체액에 포함되지 않음을 주의해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의 9).

 

만약 차임 연체 기간을 단축하는 약정을 하여 ‘1기분 연체만 되어도 해지할 수 있다’는 특약하는 경우 특약의 효력은 인정될까? 상가건물 임대차보호법 규정은 강행규정이므로 이에 위반하여 임차인에게 불리한 특약을 하더라도 이는 무효가 된다.

 

결국 정리하자면, 임차인이 3기의 차임 연체를 한 사실이 있다면 차임 연체가 해소되었다 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.