장경철

2022.10.31 11:00

투자

"은퇴 후 살겠다"…실거주·투자수요 몰린 단독주택 투자법

Summary

몸값 높아지는 단독주택 투자법

구분

핵심내용

주요 인기 요인

  • 코로나의 지속으로 인한 생활패턴 변화로 주거 공간의 독립성이 중시되고 있으며 리모델링, 신축 통해 가치 높여 상가주택, 꼬마 빌딩 등으로 활용도 가능함(임대수익&투자 가치 상승)
  • 윤석열 정부 주택공급 확대로 재개발 규제 완화 기대감에 매매지수 아파트 추월하고 있음

단독주택 투자 목적

(투자/실거주)

  • 재개발 가능성을 고려해 입주권 확보를 위해 거래하는 경우도 많음
  • 상가주택 거주 겸 임대 운영 등이 주된 매입목적으로 준주거지역에 해당하면 1층을 상업시설, 2~3층을 주거시설로 형성해 상가주택을 세울 수 있음
  • 상가주택을 신축하려면 용적률이 높은 주택과 북쪽으로 도로가 딸린 단독주택이 좋음

 

부동산 시장 침체가 심화하면서 아파트·연립주택·오피스텔 등 전국 주택 가격이 기를 펴지 못하는 가운데 단독주택만이 매매가와 전세가 모두 오르며 눈길을 끌고 있다.

 

이에 주택시장에서 단독주택의 몸값이 높아지고 있다. 코로나19의 확산으로 쾌적하고 독립된 주거 공간의 필요성을 체감하면서 단독주택의 장점에 주목하고 있기 때문이다.

 

게다가 지난 5월 출범한 윤석열 정부에서 주택 공급 확대를 위해 재개발·재건축에 속도를 낼 것이란 전망에 서울 도심 인근에선 투자 목적의 단독주택 수요도 늘고 있다.

 

최근 2년간 단독주택 수요가 늘어난 건 코로나19 확산 영향이 컸다. 사회적 거리두기가 이어지고 재택근무·온라인 학습이 확산하면서 주거 공간의 독립성을 중시하는 실거주자들이 많아졌다.

 

비(非)서울·도심 외곽에 있는 단독주택의 경우 이런 쾌적한 환경과 또 하나의 가족인 반려동물 등을 이유로 매물을 찾는 실거주자가 의외로 많다.

 

실제 지난해 한 부동산 플랫폼(직방) 설문조사에 따르면 은퇴 후 희망하는 주거 공간으로 단독·다가구·전원주택·타운하우스(38%)가 아파트(35%)를 누르고 1위를 차지한 것으로 나타났다.

 

가격이 떨어지기는 했어도 여전히 부담스러운 아파트에 비해 단독주택이 다양한 측면에서 대체재가 될 수 있으며 리모델링을 통해 주택 가치를 높일 수 있는 데다 아파트와 면적이 동일해도 실사용 면적이 넓어 가족 단위 구성원에겐 공간 활용에서 매력적이다.

 

한국부동산원의 ‘9월 주택가격 동향 조사’에 따르면 지난 9월 전국 주택 종합 매매가격은 0.49% 떨어지며 전월(-0.29%)보다도 하락 폭을 더 키웠다. 특히 서울은 아파트값 하락 폭이 8월 -0.45%에서 9월 0.75%로 대폭 커졌고, 연립주택도 -0.07%에서 -0.14%로 확대되면서 종합 주택 가격이 0.47% 떨어졌다.

 

이는 금리 인상과 집값 하락 우려로 거래가 침체하며 ‘급급매’ 위주의 하락 거래만이 이뤄지고 있기 때문이다. 이와 달리 서울의 단독주택은 홀로 0.06% 올라 대비되는 모습을 보였다.

 

이러한 단독주택의 강세는 서울 외의 지역에서는 더 뚜렷하게 나타나고 있다. 부동산원에 따르면 전국의 아파트, 연립주택, 단독주택을 합친 주택종합 매매가격지수는 10월 들어 0.49% 떨어졌으며, 특히 아파트 매매가가 0.78%나 떨어지는 동안 단독주택은 0.10% 올랐다.

 

특히 수도권과 5대 광역시의 단독주택은 각각 0.14%, 0.12%씩 올라 강세를 나타냈으며, 지방에서도 0.08% 올랐다. 같은 기간 수도권·광역시·지방의 아파트와 연립주택이 모두 떨어졌다.

 

특히 수도권의 아파트는 같은 기간 0.98% 떨어져 전국의 모든 지역, 모든 주택 유형 중 가장 큰 하락 폭을 기록하는 동안 단독 주택은 전국에서 가장 많이 오르는 정반대의 모습을 보여 대비됐다.

 

거래량 면에서도 아파트에 비해 단독주택의 타격이 확연히 작었다. 부동산원의 통계에 따르면 전국 아파트의 거래량은 지난해 8월을 기준으로 9만 8,278건을 기록했지만, 거래절벽을 거치며 1년이 지난 올해 8월을 기준으로는 5만 1,007건에 불과해 사실상 반토막이 났다. 이에 비해 단독주택은 지난해 1만 1,705건에서 올해 8,104건으로 31%가량 감소하긴 했으나 아파트에 비해 거래절벽의 영향을 훨씬 덜 받은 것으로 나타났다.

 

아파트의 대체제로 주목받으며 지난 2분기까지 매매가가 0.10% 올랐던 오피스텔도 3분기 들어 0.24% 하락하며 내리막길에 들어섰다는 것을 고려하면 사실상 단독주택만이 ‘나 홀로 우상향’을 그리고 있는 셈이다.

 

실제로 아파트 가격이 고점을 찍고 내리기 시작한 지난 1월 이후에도 단독주택의 매매가격지수는 9개월 연속 상승했다.

 

이러한 단독주택의 강세를 두고 업계에서는 아파트 가격이 지나치게 부풀려졌다는 인식과 그간 단독주택이 면적당 가격이 저평가됐다는 인식이 맞물렸다고 분석하고 있다.

 

그간 코로나19 확산 사태로 인해 실내에 머무르는 시간이 늘면서 아파트에 비해 인구밀도가 덜하고 쾌적함을 추구하기 유리한 단독주택에 대한 수요가 늘었으며 층간소음이 사회적 문제로 대두된 환경도 단독주택에 유리했을 것이라고 분석이다.

 

일각에서는 실거주뿐만 아니라 단독주택을 매입 후 도시형 원룸이나 상가 등으로 바꾸려는 투자 수요 또한 활발해지고 있다.

 

최근 수도권과 지방 광역시 내 노후 단독주택이 밀집한 지역에선 도심 복합개발이나 재개발에 대한 기대감도 커지고 있다.

 

업계에서는 단독주택 평균 매매 가격이 오른 데는 이 같은 재개발 사업에 대한 기대 심리가 일정 부분 작용하고 있다고 분석하고 있다. 윤석열 정부가 주택 공급 확대를 공언한 상황에서 도심의 경우 주택을 지을 공간이 절대적으로 부족해서다.

 

단독주택 투자자들은 대지 지분 가치에 대한 기대를 갖고 투자에 나서기 때문에 재개발 가능성을 고려해 입주권 확보를 위해 거래하는 경우도 많다.

 

정비 사업이 진행되지 않더라도 단독주택을 상업 용도로도 활용할 수도 있다. 아파트는 가격 등이 정량화돼 있는데, 비해 단독주택의 경우 그렇지 않아 운영 전략에 따라 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

 

단독주택을 매입하는 이유 중 하나는 상가주택 운영 등에 있는데 준주거지역에 해당하면 1층을 상업시설, 2~3층을 주거시설로 형성해 상가주택을 세울 수 있다.

 

다만 실제 단독주택 시세는 아파트에 비해 크게 상승하지 않을 뿐만 아니라 환금성이 높지 않다는 점을 염두에 둬야 한다고 업계에서는 강조하고 있다.

 

서울 이외의 지방이나 경기도권의 경우 대체재가 많기 때문에 실거주가 아닌 투자 목적의 매입은 더욱 신중해야 하겠다. 특히 서울 이외의 지역은 직장·자녀 교육 등의 이유로 수요자를 찾는 게 어려울 가능성이 높기 때문에 무리한 대출 등으로 구입하는 건 투자금 회수가 쉽지 않을 수 있어 피해야 한다.

 

리모델링을 고려 시 방법과 업체 선정, 비용 책정이 쉽지 않을 뿐만 아니라 상황에 따라 새집을 살 때보다 더 많은 시간과 비용이 들기도 해 미리 예산을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

 

시세 차익보다 ‘단독주택을 갖고 무엇을 할 것인가’ 등 수익률 측면에서 고민해야 한다. 예컨대 실거주를 위한 것인지, 여러 채를 합해 대형 필지를 확보한 뒤 건물을 지을 것인지 등의 계획부터 세워야 한다는 의미다.

 

임대 수익을 위해 상가주택이나 꼬마 빌딩 신축을 고려하고 있다면 주변에 상권이 잘 형성돼 있는지도 살펴봐야 한다. 특히 용적률에 따라 주택 규모와 투자 수익률이 달라지기 때문에 미리 기준을 알고 투자에 나서야 한다. 실제 거주 목적이 아니라면 노후도 등의 조건을 잘 살펴 정비사업 진행 가능성이 있는지부터 따져봐야 한다.

 

유럽의 경우 오래된 단독주택일수록 비싼 경우가 적지 않다. 게다가 단독주택은 아파트보다 인기가 좋은 편이다. 그 비결은 100년이 넘은 단독주택도 내부는 현대식으로 수리해서 새것과 다름없기 때문이다.

 

그와 달리 우리나라 단독주택은 아파트보다 선호도가 떨어진다. 하지만 분명한 건 단독주택도 자산 관리에 도움이 된다는 것이다. 특히 오래되고 허름한 주택을 매입해서 수리하거나 신축하면 자산 가치가 늘어나기 때문인데 이런 점이 단독주택의 가장 큰 매력이다.

 

마지막으로 단독주택에 투자할 때는 최소한 3가지를 기억해 두는 게 좋겠다. 먼저 상권에 붙어 있는 주택을 골라야 하겠다. 주변에 상권이 전혀 없는 곳보다 상권이 형성된 지역에 붙어 있는 주택을 고르는 것이 좋은데 이는 상가주택이나 꼬마빌딩으로 신축할 수 있기 때문이다.

 

예컨대 1층은 상가 점포로, 2, 3층은 주택으로 증·개축하면 자본수익을 더 높일 수 있는데 짭짤한 임대수익은 덤으로 따라온다.

 

다음으로 용적률이 높은 주택을 골라야 한다. 최근 들어 주택의 종류가 다양해지고 있는데 단독주택에서 벗어나 다가구나 다세대주택, 다중주택, 상가주택으로 진화하고 있다. 그런데 이런 주택으로 신축하려면 용적률이 중요한데 용적률에 따라 주택 규모가 달라지며 이에 따라 자산 가치도 차이가 나기 때문이다.

 

주거지역은 전용주거지역(1, 2종), 일반주거지역(1, 2, 3종), 준주거지역으로 나뉜다. 전용주거지역 용적률은 100% 이상 150% 이하며 일반주거지역은 200% 이상 300% 이하이다. 그리고 준주거지역은 500% 이하다. 전용주거지역보다 일반주거지역이나 준주거지역을 골라야 하는 이유다.

 

마지막으로 북쪽으로 도로가 딸린 단독주택이 좋다. 특히 상가주택으로 신축할 계획이라면 북향집이 좋다. 왜냐하면 북쪽으로 도로를 접한 주택은 일조권에 따른 제한을 받지 않기 때문이며 이런 주택은 건물 높이 제한을 받지 않는다. 건물을 정해진 용적률까지 수직으로 지을 수 있다는 의미다.

 

하지만 북쪽으로는 인접한 대지 경계선으로부터 1.5m 간격을 띄워 건물을 지어야 한다. 만일 건물 높이가 9∼12m이면 대지 경계선과의 간격은 6m로 늘어나게 된다. 건물 높이가 12∼15m라면 그 간격은 7.5m까지 늘어난다. 즉, 건물에서 9m가 넘는 부분은 해당 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워 지어야 한다는 의미다. 건물 모양이 사선형이나 계단형으로 되는 이유다. 다만 전용주거지역과 일반주거지역은 일조권에 따른 규제를 받지만, 준주거지역과 상업지역에선 일조권의 규제를 받지 않는다는 점은 명심하자.

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