장보혜 변호사

2022.10.28 11:00

법률

공유인 토지를 분할하는 방법

Summary

  • 공유의 경우 지분 처분은 자유롭게 가능하나, 전원의 동의 없이 공유물을 처분할 수는 없으며, 공유물의 임대는 지분의 과반수로써 결정해야
  • 공유물 분할은 협의분할을 원칙으로 하고, 협의분할이 되지 않을 경우에만 재판상 분할 청구 가능
  • 공유물분할청구 소송에서 분할 방법은 현물분할을 원칙으로 하고, 현물분할이 어려울 경우 경매로 분할

 

토지가 지분에 의하여 여러 명의 소유로 된 경우 이를 민법상 ‘공유’라고 한다. 민법상 ‘공유’로 인정되는 경우 공유자는 그 지분을 자유롭게 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

 

그러나 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 또한 공유물의 임대 등 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 하는 제약이 따른다.

 

이와 같이 토지를 단독소유가 아닌 ‘공유’를 하게 되면 여러 가지 불편한 상황이 발생할 수 있고, 불편을 해소하고자 한다면 공유물을 분할하여야 한다.

 

공유자 간에 분할에 관한 의사가 일치하면 문제가 없겠지만, 공유자 중 일방만 분할을 원하거나 아니면 공유자 전부가 분할을 원하지만, 분할의 방법에 관해 협의가 되지 않을 때는 어떤 방법으로 분할해야 할까?

 

민법에서도 이와 관련하여 공유물 분할은 협의분할을 원칙으로 하고, 협의분할이 성립되지 아니한 때에만 재판상 분할을 청구할 수 있다고 규정하고 있다(민법 제269조 제1).

 

특히 공유자들 사이에 이미 공유물 분할에 관한 협의가 성립된 경우에는 공유자 중 일부가 분할 협의에 따른 소유권 이전 등기에 협조하지 않거나 분할에 관한 다툼이 다시 생기더라도 소송으로써 분할 청구를 하는 것은 허용되지 않음을 주의해야 한다.

 

공유인 토지를 분할하는 경우 그 방법은 현물분할을 원칙으로 하고, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조 제2).

 

공유물분할청구 소송을 제기할 때 분할을 청구하는 자는 소장에 어떤 형태의 분할을 원하는지 기재하지만, 법원에서는 청구자가 청구한 방법에 구애받지는 않으며 재량으로 합리적인 분할을 하는 것이 가능하다.

 

만약 공유자 중 한 명은 현물분할을 원하고, 나머지 한 명은 경매분할을 원하는 경우 경매분할을 원하는 사람이 현물로 분할할 수 없거나, 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있음을 주장•입증해야 한다.

 

물론 대금 정산의 방법이 협의가 된다면 공유자 한 명이 공유물을 소유하고 다른 공유자에게 지분을 이전받는 조건으로 대금을 정산하는 가액배상도 분할의 방법으로 활용할 수 있다. 여기서 가격배상의 기준이 되는 지분가격의 산정은 공유물분할 시점의 시가를 기준으로 한다(대법원 2022다244805판결).

 

실제 소송에서는 현물로 분할하기 어렵다고 보는 경우가 많아 경매분할을 하라는 판결이 많이 나오고 있는 실정이다. 경매분할을 하라는 판결이 확정되더라도 자동적으로 경매신청이 되는 것은 아니고, 당사자 중에 누군가가 법원에 경매신청을 해야 경매는 진행된다.

 

따라서 토지 전부에 대한 소유권을 취득하는 것이 아닌 지분에 대한 소유권을 취득하는 경우에는 공유물의 임대 또는 처분 등에 제약이 따르며, 공유물 분할에 이르게 될 경우 토지의 경제적 가치가 하락할 수도 있음을 주의해야 할 것이다.

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