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이성호 세무사

2022.10.27 11:00

세금/절세

반드시 알아야 할 부담부증여 시리즈① : “주택” 편

Summary

“주택”의 부담부증여시 주의사항

증여자가 다주택자인 경우 부담부증여를 통해 주택 수가 하나 줄어들게 되어 종합부동산세 중과세율 적용을 받지 않게 되므로 종합부동산세와 재산세 절세가 가능하다.
부담부증여 진행 시 발생하는 양도차익은 시가와 채무액의 비율만큼만 산정되므로 낮은 양도차익으로 주택을 처분할 수 있다.
사전증여를 통해 미래의 상속세를 줄이는 효과가 있다.
채무 부분은 증여가 아니므로 추후 증여자 사망 시 합산되는 상속재산에서 제외된다.

부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 증여일 현재 증여재산에 담보된 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 채무를 포함해서 부를 이전하는 것을 말한다. 해당 채무의 실질적인 채무자는 증여자, 실질적인 채무인수자는 수증자라면 해당 증여세를 산정할 때 채무 부분을 차감한 금액을 기준으로 계산하기 때문에 증여세 부담 부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다.

다만, 증여일 이후 미래에 발생할 것으로 예상되는 채무는 증여등기접수일 현재 해당 증여재산에 확정된 채무가 아니므로 부담부증여 대상이 되지 않는다.

그렇다고 채무 부분에 세금 부과가 없다는 것은 아니다. 채무는 증여받는 사람에게 유상 양도한 것으로 보기 때문에 증여자가 곧 양도자가 되어 채무액만큼 양도소득세를 납부해야 한다.

다음 예시를 들어 주택 부담부증여의 절세 원리에 대해서 알아보자.

1) 자녀에게 시가 8억 원 주택 순수 증여 시

자녀에게 시가 8억 원의 주택을 순수 증여한다면, 자녀는 두 가지 세금을 납부해야 한다.

증여세 : 1억 6,005만 원(증여재산가액 8억 원)
취득세 : 기준시가의 4%, 증여자가 다주택자이고, 조정대상지역 내에 시가표준액 3억 원 이상인 주택을 증여한다면 12.4%(전용면적 85㎡ 초과는 13.4%)

2) 자녀에게 시가 8억 원 주택(전세보증금 및 주택 근저당권 합계 5억 원, 취득가액 2억 원) 부담부증여 시 자녀는 마찬가지로 2가지의 세금을 납부해야 한다.

증여세 : 3,880만 원(증여재산가액 3억 원, 시가와 전세보증금 등과의 차액)
취득세
- 증여 부분은 기준시가의 4%, 증여자가 다주택자이고, 조정대상지역 내에 시가표준액 3억 원 이상인 주택을 증여한다면 12.4%(전용면적 85㎡ 초과는 13.4%)
- 채무 부분은 임대보증금 및 근저당권 합계액에서 자녀의 독립 세대 여부 및 주택 수와 주택의 조정대상지역 내 유무 등에 따라 1.1%~13.4%로 달라진다.
양도소득세

증여자인 부모는 채무승계액 5억 원에 대해서 양도소득세를 납부해야 한다. 해당 양도소득세가 순수 증여 시 발생하는 자녀의 증여세보다 적다면 분명히 절세된다. 이를 3주택 중과세가 적용되는 경우와 일반과세가 적용되는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같이 약 1억 7천만 원 이상의 세 부담 차이가 발생한다.

3주택 중과세와 일반과세 세액비교표

구분		3주택자 중과세	일반과세
	양도가액	500,000,000	500,000,000
(-)	취득가액	120,000,000	120,000,000
(=)	양도차익	380,000,000	380,000,000
(-)	장기보유특별공제(30%가정)	0	114,000,000
(=)	양도소득금액	380,000,000	266,000,000
(-)	기본공제	2,500,000	2,500,000
(=)	과세표준	377,500,000	263,500,000
(x)	세율	70%(30% 중과)-25.4백만원	38%-19.4백만원
(=)	납부할 세액 (지방소득세 포함)	262,735,000	88,803,000
세액 차이		173,932,000

상기 사례에서 보듯이 일반과세 적용 시 발생하는 증여세와 일반 과세 양도소득세의 합 1억 2,760여만 원이 순수 증여 시 증여세액 1억 6,005만 원보다 세 부담이 월등히 적어 부담부증여가 절세 면에서 유리한 것을 확인할 수 있다.

이처럼 증여세와 취득세는 경제력이 부족한 자녀에게는 부담이 될 수 있는데, 양도소득세는 부모가 납부하므로 세 부담의 당사자 측면에서도 분산 효과를 볼 수 있다.

다만, 지난 2022년 5월 9일 자로 기획재정부에서 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제를 보도하였다. 따라서, 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하는 조정대상지역 내의 주택인 경우로서 보유기간이 2년 이상이라면 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용하므로 주택에 대한 부담부증여를 계획 중인 조정대상지역 내 다주택자라면 해당 중과배제 기간동안 양도소득세에 대한 세 부담을 줄이면서 부담부증여가 가능하다.

결과적으로 부담부증여의 이점을 정리하면 다음과 같다.

증여자가 다주택자인 경우 부담부증여를 통해 주택 수가 하나 줄어들게 되어 2주택자에서 1주택자가 된다면 종합부동산세 중과세율 적용을 받지 않게 되므로 종합부동산세를 크게 절세할 수 있다.
부담부증여 진행 시 발생하는 양도차익은 시가와 채무액의 비율만큼만 산정되기에 주택 전체를 양도하는 때보다 현저히 적다. 처분해야 하는 주택이라면, 부담부증여를 통해 양도차익을 비교적 낮게 처분할 수 있다.
증여자의 재산 상황에 따라 사전증여를 통해 미래의 상속세를 줄이는 효과가 있다. 또한 승계하는 채무 부분은 증여가 아니므로 추후 증여자 사망 시 합산되는 10년 내 증여 부분에도 속하지 않으므로 상속재산가액을 구성하지 않는다.
내년 2023년 1월 1일 이후 증여분부터는 취득세 산정을 위한 과세표준이 현행 시가표준액이 아니라 매매 사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가 인정액으로 산정되므로 지방세법 개정으로 인한 증여 부분의 취득세부담을 피할 수 있다.

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