장경철

2022.10.26 11:00

투자

미계약 VS 미분양 비슷한 듯 다른 의미…미분양 잘 고르는 법

Summary

미분양 VS 미계약

구분

미분양(선착순 분양)

미계약(무순위 청약·줍줍)

발생원인

청약이 미달하여 남은 물량

청약 마감 후 계약 포기, 혹은 부적격자 발생으로 남은 물량

계약방식

선착순으로 계약 가능

추첨 또는 선착순으로 계약 가능

 

뉴스 기사나 방송을 전하다 보면 종종 미계약이란 말과 미분양이라는 용어를 접하게 될 것이다.

 

미분양과 미계약은 비슷한 느낌을 주지만 엄연히 다른 말이다. 미계약은 흔히 무순위 청약 또는 줍줍(줍고 줍는다)으로 표현되기도 한다.

 

최근 금리인상 기조가 이어지면서 아파트 청약·분양 시장도 열기가 식고 있다. 내놓기만 하면 팔리던 시대가 저물고 있는 셈이다. 내 집 마련 수요자들은 이자 부담에 대출을 끼고 집을 사기가 어려운 상황이다.

 

이에 따라 입지 등 차별성이 떨어지는 아파트 청약에 미달이 발생하고 있다. 그만큼 청약 경쟁률이 뚝 떨어진 것이다.

 

빠르게 늘고 있는 미분양 아파트

구분

2021년 11월

2022년 7월

수도권

1,472가구

4,529가구

지방

1만 2,622가구

2만 6,755가구

(자료. 국토교통부)

 

경기침체가 본격화함에 따라 주택 시장도 빠른 속도로 가라앉고 있다. 거래절벽 현상의 심화뿐만 아니라 미분양 주택 수도 점차 늘어나는 등 부동산 시장도 뚜렷하게 침체기에 들어선 모습이다.

 

이러한 위기가 누구에게는 기회가 될 수 있다는 점을 명심하고 미(未)분양을 미(美)분양으로 만드는 계기가 되었으면 한다.

 

그렇다면 미계약과 미분양과 차이에 대해 알아보자. 미계약(무순위 청약·줍줍)은 일반분양에서 청약경쟁률이 1대 1을 넘었지만, 계약 포기나 청약 당첨 부적격 등의 이유로 미계약으로 남은 물량을 말한다.

 

청약홈에서 모집공고를 통해 무작위 추첨제로 당첨자를 선정한다. 미분양(선착순 계약)은 최초 분양 당시 미달이 발생한 미분양 물량으로 분양업체가 선착순으로 모집한다. 

 

미계약이나 미분양이 모두 비슷하지만, 미계약에 비해 미분양은 장점이 많다. 무순위 청약인 미계약은 해당 지역 무주택 세대 구성원만 신청이 가능하지만 선착순 계약인 미분양은 거주지·세대주·주택 유무에 상관없이 가능하다. 또한 선착순 계약인 미분양을 통해 계약한 분양권은 입주 전까지 주택 수에 포함되지 않는다. 


재당첨 제한에도 차이가 있다. 미계약은 투기과열지구에서 10년, 조정대상지역에서 7년의 재당첨 제한이 있지만, 미분양은 재당첨 제한이 없다. 

 

물가나 분양가가 지속해서 오르고 있어서 공급에 비해 수요가 많은 수도권 지역을 중심으로 미계약 단지를 눈여겨볼 만하다. 공급이 일시적으로 많아 수급 상황이 안 좋은 지역이나 도심, 신도시 같은 경우 시간이 지나면 제자리를 찾아가는 것이 일반적이기 때문이다.

 

그러나 최근 무순위 청약 제도가 개편됐다. 2021년 5월 28일부터 적용된 주택공급에 관한 규칙에는 무순위 청약에 대한 신청자격이 더욱 강화됐다. 과거에는 재당첨 제한도 없었고, 다주택자도 청약 신청이 가능했지만 이제는 아니다.

 

무순위 청약제도 개편, 무엇이 달라졌나

  • 다주택자 청약 불가
  • 재당첨 제한 적용
  • 해당 주택건설지역의 무주택 세대 구성원 성인만 청약 신청 가능

 

이제는 해당 주택 건설 지역의 무주택 세대구성원인 성인만 청약 신청이 가능하다. 또한 다주택자도 이제는 무순위 청약이 불가하다. 그리고 과거 무주택 청약은 재당첨 제한이 없었지만, 이제는 일반 청약과 마찬가지로 재당첨 제한도 적용된다. 그러니 이러한 부분은 미리 체크하신 뒤에 미계약분 청약에 도전해야 한다.  


미계약분이 무순위 청약에 대한 조건을 살펴봐야 한다면, 미분양 아파트는 지역의 미분양 물량 통계를 확인해 보시는 것이 좋다. 미분양 물량 데이터는 누구나 쉽게 알 수 있다. 국토교통부 통계누리 사이트를 통해 조회가 가능하다.

 

실제로 서울을 비롯한 수도권에서 올해 분양한 아파트 단지의 67.5%가 재분양을 한 것으로 나타났다. 이는 작년 30.3%의 2.2배로 청약 통장 없이 내 집을 마련 할 기회가 늘고 있다고 본다.

 

한 분양 관련 분석 전문회사가 청약홈의 분양정보를 분석한 결과 올해 수도권에서 분양한 80개 단지 가운데 46개 단지는 무순위 청약, 10개 단지는 선착순 계약 신청을 받은 것으로 나타났다. 이는 7월 말까지 당첨자 발표를 마친 단지 기준이며 작년보다 무순위 청약 단지의 비율은 2배, 선착순 계약 단지 비율은 4.1배나 급증한 셈이다.

 

서울은 수도권 중 무순위 청약 단지 비율이 70%로 가장 높았다. 작년에 분양한 13개 단지는 최초 분양에서 모두 1순위 마감이 됐지만 7개의 단지에서 미계약이 발생했다. 올해는 이보다 더 높은 비율로 10개 분양 단지 가운데 7개 단지가 무순위 청약을 모집했으며 선착순 계약을 진행한 단지는 없다.

 

경기도는 작년에 이어 올해도 선착순 계약 단지가 있다. 작년 분양한 단지 중 5개가 선착순 계약을 진행했는데 올해는 10개 단지로 늘었다. 경기도는 올해 55개 분양 단지 가운데 39개 단지가 무순위 청약과 선착순 계약으로 재분양을 했고, 인천은 무순위 청약으로만 8개 단지가 재분양을 했다.

 

이번에는 잘 고르면 흙 속의 진주가 되는 미분양 잘 고르는 방법에 대해 알아보자. 준공 후 미분양 아파트나 준공이나 입주를 앞둔 미분양 아파트라고 모두 다 똑같은 것은 아니다. 입지와 분양가 등 상품성이 나쁘지 않음에도 불구하고 주택시장 침체로 일시적인 미분양 아파트도 의외로 많아서다.

 

잘만 고르면 흙 속에 숨겨진 ‘진주’를 찾을 수 있다는 게 업계의 조언이다.

 

특히 내 집 마련을 준비하고 있는 실수요자라면 미분양을 털기 위해 갖가지 묘책들이 쏟아지고 있는 지금이 아파트를 보다 낮은 가격에 구입할 기회인 것은 분명하다.

 

하지만 미분양 아파트는 잘 고르면 보배가 될 수 있지만 잘못 선택하면 애물단지로 전락할 수 있기 때문에 주의할 점이 한둘이 아니다.

 

수요자 입장에서는, 판촉 조건에만 혹하기보다는 일단 왜 미분양으로 남았는지, 주변 시세 대비 무리한 가격대는 아닌지 더욱더 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있으며, 지역 내에 수급 여건과 장기 발전 가능성, 편리한 주거환경을 우선해서 선별할 필요가 있다.

 

또 파격적인 미분양 혜택도 애초에 분양가가 너무 높게 책정됐다가, 낮아진 것은 아닌지 인하됐더라도 주변 시세보다 좀 더 비싼 것은 아닌지 신중하게 검토해 본 후에 분양받는 게 좋다는 것이다.

 

미분양 아파트는 남다른 유혹을 줄 때가 많다. 조삼모사식의 미분양할인 조건들이 많기 때문에 먼저는 왜 미분양이 됐는지 그런 이유도 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다.

 

미분양 된 이유는 주로 두 가지 경우가 있는데, 첫 번째는 입지라든가 분양가, 품질 자체에 문제가 있어서 외면받는 경우가 있고, 두 번째 경우는 일시적인 공급과잉 때문에 그런 현상이 있을 수 있다. 반드시 후자를 노려야 하겠다.

 

그러면서 미분양 아파트를 고를 때는 같은 미분양 아파트라도 조금이라도 더 청약률이 높았던 곳이 알짜배기일 가능성이 크며, 입지가 좋지 않거나 또 나 홀로 단지 등과 같은 어떤 구석진 곳에 있어서 발생이 된 미분양이라면 철저히 피할 필요가 있다.

 

따라서 미분양 아파트 구입에 앞서 단지 입지와 주변 환경, 교통 편의성 등을 가장 먼저 살펴보라고 업계는 말한다.

 

입지가 좋은 곳은 주택시장 상황이 호전되면 집값 상승 가능성이 높기 때문이며 전철개통, 대기업 이전이 예정돼 있는 등 대형 개발 호재가 있다면 더욱 금상첨화다.

 

미분양 아파트 고를 때 주의점

  1. 아파트 주변의 개발 호재 등 발전 가능성 파악하기
  2. 지하철 등 대중교통 편리한 곳 우선 검토하기
  3. 대규모 단지 내 좋은 층과 향 선택하기
  4. 미분양 오래되지 않고 계약률 60~70% 이상 된 단지 고르기
  5. 인근 중개업소 방문해 주변 시세 파악하기
  6. 급매물 많은 단지 피하기
  7. 분양가 할인 및 대출금 지원 등 인센티브 챙기기

 

입주한 지 6개월이 지나지 않은 아파트들이나 계약률이 60~70% 이상 되는 단지도 매입 환경이 좋은 곳으로 꼽힌다. 1,000가구 이상 대규모 단지나 대형 건설사들이 지은 이른바 ‘브랜드’ 아파트를 계약하는 것도 좋은 방법이다. 부동산 침체 속에서도 가격 하락 가능성이 작기 때문이다.

 

가장 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분은 역시 분양가다. 입주를 앞둔 미분양 주택은 대부분 분양가가 주변 시세보다 높거나 중대형이어서 안 팔리는 경우가 많아서다. 따라서 가급적 가격을 할인받아서 매입하는 게 좋다. 발코니 확장과 새시 무료 시공 등 서비스 품목도 살펴봐야 한다.

 

교통이 편리한 지하철 역세권에 있는 미분양 아파트는 실거주는 물론 임대사업 목적으로도 구입하기에 좋다.

 

하지만 분양업체가 이야기하는 거리를 믿지 말고 직접 지하철역에서부터 걸리는 시간을 측정해봐야 한다. 인근 중개업소를 찾아 주변 시세를 알아보는 것도 필수다.

 

특히 기존 주택들이 급매물로 쏟아진다면 집값 하락 가능성이 높은 만큼 구입을 재검토해야 한다. 재개발과 재건축 단지의 경우 조합원 분양분이 층이나 방향이 좋은 것은 물론 냉장고와 세탁기 등 가전제품 등을 공짜로 주는 등 일반 분양분보다 더 조건이 좋다.

 

미분양 아파트는 원하는 동과 호수를 고를 수 있는 게 장점이지만 분양업체 입장에서는 로열층은 언제든 팔 수 있기 때문에 가급적 저층을 먼저 팔려고 한다. 인기가 많은 로열층은 나중에라도 팔 수 있기 때문이다.

 

따라서 처음부터 업체 측에 특정 동과 호수가 아니면 안 된다고 못 박는 게 좋다. 예를 들어 좋은 동이나 호수가 있으면 꼭 계약을 하고 싶은데 10층 이상이 아니면 안 되겠다고 한 뒤 하루 이틀 기다려보는 것도 요령이다.

 

마지막으로 준공이나 입주를 앞둔 알짜 미분양 아파트를 찾으려면 꼼꼼한 현지 분석이 기본이라고 강조하고 싶다.

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