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Summary

조정대상지역 해제는 예견된 수순이다. 조정대상지역 해제와 양도소득세 중과세율 해제의 역사를 통해 미래를 예측하자 증여의 마지막 타이밍은 2022년 12월 말이 될 것이다. 제4차 주거정책심의위원회 전에 증여 준비를 통해 절세하자.

 

조정대상지역과 양도소득세 중과세율 해제의 역사

 

2022년 9월 21일 ‘22년 제3차 주거정책심의위원회’에서 조정대상지역 41곳이 해제되었다. 지난 6월 30일에 개최되었던 제2차 주거정책심의위원회에서 대구, 경북, 전남 내 11곳이 해제된 것에 이어서 수도권을 제외한 대부분의 지역이 해제되었다.

 

조정대상지역 해제는 사실 예정된 수순이었다고 볼 수 있다. 저자 역시 조정대상지역 해제가 될 것이니 이에 대한 세금 정책 변화를 눈여겨보고 이에 맞춰 절세 플랜을 계획하라고 2022년 상반기부터 칼럼 및 방송에서 주야장천 이야기하였다. 이는 사실 어려운 예측이 아니라고 볼 수 있다. 바로 과거의 부동산 정책에 대한 학습이 되어 있었다면 말이다.

 

2003년 10·29 주택시장안정 종합대책 대책으로 노무현 정부에서는 종합부동산세 도입 및 다주택자의 양도소득세를 강화하여 2004년 1월 1일부터 3주택 이상자에게 단일세율 60%를 부과하였다. 그리고 2005년 8·31 대책을 통해 2007년 1월 1일부터 2주택자 양도소득세를 단일세율 50% 부과하는 방안을 추가하고, 보유세와 취등록세를 강화하였다.

 

그리고 2008년 발생한 글로벌 경제위기 여파에 따른 건설경기 악화 및 미분양주택의 해소를 위해 다주택자에 대한 중과제도가 하나씩 해제되기 시작했다.

 

<양도소득세 중과세율의 역사>

기간	중과세율	장기보유 특별공제
~08. 12. 31.	지정지역 2주택 50%, 3주택 60% 양도소득세 중과	장기보유 특별공제 불가
09. 1. 1. ~ 09. 3. 15.	2년 이상 보유 시 2주택 누진세율, 3주택 45%
09. 3. 16. ~ 10. 12. 31.	한시적 중과 유예 투기지역 3주택자는 누진세율 + 10%p
11. 1. 1. ~ 11. 12. 31.	중과 유예 연장 투기지역 3주택자는 누진세율 + 10%p
12. 1. 1. ~ 13. 12. 31.		장기보유 특별공제 가능
14. 1. 1. ~ 18. 3. 31.	중과 폐지 투기지역 3주택자는 누진세율 + 10%p
18. 4. 1. ~ 21. 5. 31.	조정대상지역 2주택자는 기본세율 + 10%p 조정대상지역 3주택자는 기본세율 + 20%p	장기보유 특별공제 불가
21. 6. 1. ~ 22. 5. 9.	조정대상지역 2주택자는 기본세율 + 20%p 조정대상지역 3주택자는 기본세율 + 30%p
22. 5. 10. ~ 23. 5. 9.	다주택자 중과 한시적 유예	보유기간 2년 이상 주택

 

이에 궤를 맞춰 투기지역에 대해서도 해제가 되기 시작하였다. 크게는 2007년 9월 28일 수도권 이외의 지역을 시작으로 2007년 12월 3일, 2008년 1월 30일, 2008년 11월 7일을 거쳐 가장 마지막으로 강남 3구가 2012년 5월 15일에 해제되었다. 점진적인 투기지역의 해제로 인해 투기지역 내 3주택자에 대한 중과세율 적용도 유명무실해졌다고 볼 수 있다. 즉, 양도소득세 중과세율과 투기지역에 대해서는 비슷한 궤로 해제가 되었다.

 

문재인 정부에서의 부동산 정책은 그 궤가 노무현 정부와 아주 유사하다. 그렇기 때문에 사실상 각종 규제정책의 방향과 강도에 대해서 예측하는 것은 엄청 어려운 일은 아니었다. 그러나 주택 소유자가 이러한 방향성을 경험한 바 없었기에 시장에서 느끼는 혼란은 생각 이상으로 컸을 것이다. 그리고 지금 2007년의 글로벌 경제위기와 맞먹는 2022년 팬데믹 경제위기는 그 궤가 아주 유사하며, 이에 발맞춰 윤석열 정부에서는 조정대상지역 해제가 예견된 수순일 수밖에 없었다.

 

2022년 제4차 주거정책심의위원회 결과를 주목하자

 

그리고 12월에 예정이 되어 있는 2022년 제4차 주거정책심의위원회 또는 2023년 3월에 예정된 2023년 제1차 주거정책심의위원회에서 추가적인 조정대상지역의 해제가 펼쳐질 것이라고 단언할 수 있다. 즉각적으로 서울 25개 구에 대한 조정대상지역 해제는 무리일 수 있겠지만 국토교통부는 서울과 연접한 경기도를 제외한 나머지 지역부터 차츰 조정대상지역을 해제할 것으로 보인다.

 

주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’을 하면서 조정대상지역의 설정과 해제에 귀를 기울이지 않는다면 그 사람은 주택관리에 무관심하다고 할 수 있다. 조정대상지역 내 주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’ 모든 단계에서 세금은 중과세율, 즉 일반세율보다 더 무거운 세금을 부과하고 있다. 나의 세후 수익에 아주 큰 영향을 미치는 바이므로 조정대상지역 내 주택에 대해서는 민감도가 높아질 수밖에 없다.

 

그러므로 앞으로의 조정대상지역 해제에 귀를 기울이면서 내가 어떤 움직임을 미리 준비하면 좋을지를 꼭 생각해야 한다. 예를 들어 지금 자녀에게 조정대상지역 내 주택을 부담부증여 해주고자 한다면 제4차 주거정책심의위원회에 귀 기울이고 있다가 조정대상지역이 해제되면 바로 부담부증여를 2022년 이내에 진행하여 세금을 절세할 수 있다.

 

부담부증여 시 발생하는 세금은 증여 취득세, 매매 취득세, 양도소득세, 증여세가 발생한다. 여기서 증여세를 제외한 나머지 3가지의 세금에 대해서는 조정대상지역 내에 있는 주택의 이동 시 중과세율이 적용될 수 있다. 즉, 거래비용이 몇 배는 더 높아질 수 있다는 것이다.

 

그에 더해 세법의 개정은 매년 1월 1일부터 적용 시점을 시작하는 경우가 대부분이다. 그러므로 2023년부터 바뀌는 취득세 등 각종 세법의 개정으로 인해 2022년 12월 31일에 부담부증여 한 경우와 2023년 1월 1일에 부담부증여 한 경우의 세금차이는 몇 억 이상이 날 수 있다. 하루 차이인데 정말 그렇냐고 할 수 있지만 이미 자산가는 이걸 예측하고, 준비하여 제4차 주거정책심의위원회에 귀를 기울이고 있다.

 

이유는 단순하다. 이번 제3차 주거정책심의위원회의 결과로 조정대상지역 해제의 효력이 발생하는 날은 9월 26일부터이다. 제4차 주거정책심의위원회에서도 마찬가지로 조정대상지역이 해제되었는데, 그 효력발생일이 12월 26일이라고 한다면 2022년의 남은 날은 단 5일이다. 그때가 돼서야 “자녀에게 부담부증여나 한 번 해볼까?”하고 알아본다면 이미 자산관리 전문 세무사의 상담은 업무 폭주로 불가능할 것이고, 전국의 등기소 업무는 이미 준비된 자들의 등기업무로 인해 인산인해가 이루어져 있을 확률이 아주 높다. 참고로 2021년 제4차 주거정책심의위원회는 12월 30일에 개최하였었다. 절세가 준비된 자는 부담부증여 계약서를 전부 완비한 자로 증여등기를 접수하였다면 간신히 가능할 시간이다.

 

정보는 점점 얻기 쉬워지지만, 이를 본인의 지식으로 습득하고 속도전으로 진행해야 하는 세금 업무에서는 정부의 부동산 정책을 예측하는 시각이 더욱더 필요해지고 있다. 이를 고객에게 알려서 1원의 세금이라도 줄이는 일, 그게 자산관리 전문 세무사가 하는 일이다.